深圳住房“学习新加坡”，会导致房价下跌吗？

作者：今纶

我昨天在抱朴财经写了一篇文章《深圳住房其实只能学“新加坡模式”》，主要是从现状的角度阐述深圳住房的发展方向，除了学新加坡，没啥好选择。

在抱朴财经读者俱乐部的群里，昨天有人谈到了深圳不可能放弃土地财政，必须继续推高房价。

实际上，深圳是中国极少的不需要靠土地财政来发展或者发工资的城市：2019年深圳市一般预算的财政收入是9424亿，卖地收入是680亿，卖地的收入只占一般性预算收入7.2%。这是哪门子的“土地财政”？

很多人习惯了说一句话：“不卖地，他们连工资都发不出来”，在内地很多城市是这样，但是在深圳不是。

所以，深圳其实是最有底气调控房地产的城市，也是未来最有可能第一个试点房地产税的城市，当然，前提是立法流程走完。

不要拿内地城市模式来猜测深圳，完全不是一码事。

三种模式的比较

有论者认为：因为深圳提出住房模式上要学习新加坡，其实就是抛弃了以前的香港模式。

那么什么是香港模式？什么是新加坡模式？深圳楼市会怎么走？

香港模式比较市场化：土地要拍卖，较长时间内对于楼盘销售没有什么限制，价高者得，加高杠杆者得，那么香港的公屋（廉租房）解决了多少人的居住问题呢？

香港房屋委员会数据显示，截至2015年9月，香港房委会共有75.6万个公屋，容纳206.55万人，占香港人口总数的29%。也就是说，在2015年有不到三分之一的港人是可以住在廉租房里的。

人民网2014年6月的报道：住房城乡建设部总经济师冯俊介绍，据他所知，香港居住公屋的人口占香港人口的48%。

好吧，取最低数据29%，这还是5年前的数据。也就是说：即使是香港模式也是有29%的中低收入者有地方住的。

那么，什么是新加坡模式？

新加坡已形成以政府组屋为主、市场化的私人房产为辅的住房体系。新加坡建屋发展局的数据显示，早在2016年，新加坡便有高达82%的公民居住在组屋里，也就是说，新加坡的政策性住房与商品房比例约为“8：2”。

深圳目前的情况是什么样？

深圳曾于2018年发布《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》，里面提到目标：

公共租赁住房，占住房供应总量的20%左右，面向符合条件的户籍中低收入居民、为社会提供基本公共服务的相关行业人员、先进制造业职工等群体供应，建筑面积以30—60平方米为主，只租不售，租金为届时同地段市场商品住房租金的30%左右，特困人员、低保及低保边缘家庭租金为公共租赁住房租金的10%。

而这还是“面向2035年的住房供应与保障体系”！

也就是说，深圳至少在2018年这个点上，既不是准备学习香港模式，也不是准备学习新加坡模式，而是准备搞一个深圳模式。

人家香港在2015年的廉租房比例就高达29%，新加坡高达80%，深圳在2018年提出来未来十几年准备让廉租房比例达到20%，这不是深圳模式是什么？

现在深圳提出“对标新加坡，深圳要让60%市民住进公共住房”，终于开始意识到问题的严重性了。

深圳的住房模式其实连香港都不如，何谈抛弃？

至于对标新加坡，很好，如何实现？千万不要做大话精，口头爽一下，完不成没有任何惩罚。

《21世纪经济报道》的新闻显示：深圳“十一五”、“十二五”规划都提出了大量的住房规划，但最后都没有实现，特别是保障房和人才房。

“十三五”计划也大部分没有完成。《深圳市住房发展2020年度实施计划》显示，2016-2019年底，深圳市商品住房用地累计供应510.7公顷，完成“十三五”规划目标的90%；累计供地拟建设商品住房26.27万套，仅完成“十三五”规划指标75%。

2016-2019年底，深圳市的公共住房用地累计供应281.3公顷，完成“十三五”规划目标的120%，但安居工程建设筹集共计35.34万套，仅完成“十三五”规划任务的88%。

现在，深圳提出：在公共租赁住房方面的新目标是110万套，为此每年将建设10万套公共租赁住房，补齐5-8年的短板，人均住房面积也将从现在的27.8平方米提高到30平方米。

2020年深圳加大了房地产的供应和开发。房地产开发量是去年的2倍，为十年来最高的一次；房地产开工量达到1200万平方米，是过去开工数的2倍多。

非常好，这个势头能保持否？

廉租房建设确实是深圳短板

再说说政策对深圳楼市的影响。

深圳市住房与建设局局长张学凡公开演讲透露，深圳要学习新加坡，未来深圳的住房比例是“六比四”，目标是让深圳60%的市民住进公共住房，为此将加大住房供应，推进大规模住房建设。

那么势必做一件事：加大住宅的土地供应。现在深圳的写字楼空置率在四个一线城中最高，上半年空置率高达25.4%，深圳前海的空置率曾达到过65.7%，近大半的写字楼是空置的。深圳要这么多写字楼干什么？这做法一点都不深圳，不够讲效率，是时候真正调整写字楼和住宅的供应比例了，不然，怎么可能达到“六比四”的目标？

《深圳特区报》的报道显示：截至2020年初，全市住房总量增加至约1082万套（间），户均套数达到约1.13套（间），居住面积总量增加至6.12亿平方米，人均住房面积达到27平方米，住房供需相对平衡。注意，该报的说法是“相对平衡”。

张学凡的说法是什么？“还没有达到国家和广东省的最低标准线。主要原因是深圳还有70%多的人居住在城中村，城中村占深圳住房面积的54%左右”。

原来住在深圳的人，有70%住在城中村，说好的国际大都市呢？

如果真能实现“六比四”的目标，当然，我认为难度很大，即使是实现“四比六”或者“五比五”，我认为也会深刻影响深圳楼市。

深圳房价高涨的主要推手是民间游资、疯狂的炒房客，另外，供应土地也是远远不够的，两方面的因素推升了深圳房价。

但是深圳房价被推高的逻辑和内地城市不一样：深圳更希望发展产业，毕竟赚了100块，有93块都是来自于产业，至于卖地只有7块钱，所以没啥兴趣。大多数情况下，深圳以比住宅低得多的价格去卖商业用地，是希望“放水养鱼”、“鸡生蛋”，着眼长远发展，逻辑看似完美。

但还是犯了丛林生存法则的毛病，人除了要上班，要办公室，还要生活，还要房子，还需要教育、医疗……

深圳是中国内地市场化程度最高的城市，很多人认同丛林法则，于是各出奇招解决问题，人口少的时候没问题，人口多了就是大麻烦。

而且深圳虽说是中国内地市场化程度最高的城市，但是房地产的自我调节功能是完全没有的，因为土地是独家供应，全国都一样。

所以，当下游疯狂市场化，廉租房又跟不上，上游又没有市场化，深圳的房子只有涨上天。

在明知道公共福利不足，廉租房建设不够的前提下，深圳说大专毕业就可入户深圳，更是对楼市火上浇油。

所以，深圳虽然不依靠土地财政，但是在廉租房建设上的缺位，确实是一块短板。

产业影响房价的未来

那么，廉租房建设加大力度，会不会影响深圳的房价，导致房价下跌？

关键还要看产业发展力度，工作机会。如果深圳经济发展继续全国领先，廉租房建设加速也不会导致房价下跌，因为需求一直在增长，有一个对冲作用。如果产业增长乏力，人们收入一般，估计这房价也顶不住。

很多人说新加坡让80%国民住进组屋（廉租房），商品房也没跌。是的，可是那是新加坡，世界的新加坡。新加坡的金融地位、独特的地理优势、法治环境、低税率、优质教育、一流的医疗水平在全亚洲、全世界都是令人羡慕的。

新加坡廉租房

而深圳更多与中国命运相连，是中国的深圳。国际形势的复杂，你懂的，看看南边的渔村。

我个人当然希望看到深圳廉租房增加，楼市平稳，因为这关系到金融的安全。

深圳炒房进入最没有利润的阶段，边际效应递减，盈利空间被压缩，深圳炒房的新闻已经严重影响了这座城市的形象，形成巨大的压力，估计在较长时间内，深圳炒房都是一件了无生趣的事情。

曾经和现在，深圳部分地产自媒体已经不断被“提醒”，不得炒作关于房价狂涨的信息，甚至被直接上门调查，一些地产自媒体不得不在内容上也做了调整。

6月24日的《南方都市报》报道：自媒体“南方楼事”微信公众号发布题为《猛料！深圳有二手房成交价破29万/平，高价房源只在内部显示》的信息。6月19日，福田区住建、公安等部门前往“南方楼事”办公住所进行调查，该自媒体负责人及文章作者表示该自媒体信息系从他处听闻，未经核实而擅自发布，相关部门根据其违规情节对其当面予以训诫，要求今后不得再次发布不实房地产信息。

深圳炒房客的这场大梦基本已经做完了，该醒了。

没有大涨希望的深圳楼市很快会成为一块鸡肋，“7.15”调控政策以来，热度已经下降。不能上涨，也不会大跌，只能窄幅震荡。