学习新加坡，深圳放大招，6成人不再愁房价，来了就是深圳人

如果说中国住房压力最大的城市，深圳称第二，没有哪个城市敢称第一。

眼下深圳，住房形势是严峻的。

• 常住人口1400万，实际管理人口2500万，80%的人靠租房，70%的人租住在城中村里。
• 深圳人均居住面积只有27.8平米，住房自给率仅有24%，在全国属于垫底和不及格的那种。
• 深圳虽然有1065万套（间）住房，但商品房、政策性住房和保障房占比近21%，约224万套。

深圳是经济特区，是一线城市，是中国最年轻的城市，是年轻人闯荡的首选之城，但住房却是这座城市最大的短板。

在这种情况下，深圳提出，学习新加坡模式，要让6成的市民住进政府提供的租赁或出售的住房里。

01.

新加坡，是一个解决住房问题最成功的城市国家。新加坡房价常年位居世界第三，高于深圳，但新加坡用公共住房体系让市民实现了“住有所居”，现如今：

• 新加坡超过80%的人住在政府建造的组屋里。
• 新加坡超过90%的人拥有住房。
• 年轻人3-5年就能买得起一套房。
• 无论是租房还是买房，居住支出占月收入不过10%。
• 现在大家开始改善住房，从组屋中腾退，购买条件更好的私人住房。

因为这套公共住房体系，1998年-2017年，20年时间，新加坡房价仅上涨41%，同期美国、法国、英国、中国香港房价上涨122.5%、160.4%、234%、149.2%。

这一成就，不服不行。

新加坡组屋户型

在新加坡，政府组屋总价约100万-250万元人民币，而申请者家庭平均年收入约为38万元人民币。

三五年的确能买上一套组屋，而且新加坡有完善的公积金制度，公积金账户里的钱可以提出来用作首付，未来缴存的公积金继续支付房贷。

因为组屋，新加坡人，买房真的不太难。

02.

新加坡是如何取得这一成就的呢？

其实上世纪50年代，新加坡住房问题也非常严重，超过40%人口居住条件极差，搭个窝棚就算一间房子，人均住房面积也就3平米。

1960年，新加坡建屋局成立，其目的就是让所有人都住上一间像样的房子。

为了实现这一目标，新加坡采取了一系列措施。

1、建立强制储蓄型中央公积金制度。

以中央公积金制度为核心的住房金融制度保障了租金建设资金及居民购房资金。李光耀就曾表示，“如果没有公积金制度，新加坡将有40万人不会成为屋主，我们也不可能以同样途径兴建一个现代的新加坡。”

《中央公积金法》规定，新加坡所有公民和永久居民，都必须按月缴纳公积金，除购房和部分投资，公积金存款只有退休后才能动用。到2017年，公积金覆盖率达到了95.3%。

公积金一方面为建屋局盖组屋提供资金支持，另一方面可以为居民提供购房资金及住房贷款。

2、政府主导土地市场，保证了组屋的廉价。

新加坡9成土地为政府所有，这背后是依靠《土地征收法》可强制进行低成本征地。补偿标准类似于国内未开发的农用地。

3、政府严控组屋定价。

2013年，新加坡明确新建组屋价格为申请家庭年收入中位数的4倍，即便是转售的组屋，价格也在5.5倍以下。

03.

中国的房改，实际上也学习过新加坡，比如公积金制度。

但不同的是，我们的公积金覆盖面极低，而在所有缴存公积金的群体中，真正能买得起房的又是中高收入者，诟病为“劫贫济富”。现在的深圳，乃至一二线城市，年轻人考虑的不是买房，而是如何租房支出控制在收入的30%以下，公积金也得提出来支付房租。

公积金只是一个小的缩影，对深圳来说，最大的挑战还在于土地和资金。

为了发展，深圳在很长时间内都依照“重工商轻住宅”的逻辑来供应土地，住宅用地占比一直低于20%，也不足工商业用地的一半。

比如2019年，深圳计划供应土地1200公顷，居住用地才150公顷，仅占12.5%，商业和工业用地为355公顷，是居住用地的2.5倍。

而据恒大首席经济学家任泽平的统计，深圳住宅用地仅占11%，明显低于伦敦、纽约、东京的50%以上。

目前的深圳，住宅用地价格节节上涨，而写字楼却大量空置。

深圳也意识到住宅供应的不足，《深圳住房发展2020年度实施计划》明确居住用地占比22.6%，提升并不明显。

过去的半年，深圳房价上涨令人瞠目。

来了就是深圳人，来容易，但安居却并不容易。

高房价之下，深圳超过80%的常住人口，相当部分被挡在商品房之外，类似公租房也很难等到，只能寻求城中村安身。

更重要的是，人这一辈子，衣食住行，婚丧嫁娶，住还只是一小部分需求。

在中国，倘若住得不好，意味着你的婚姻也成问题，孩子入学也成问题，落户也成问题，更是拉大收入差距的关键因素。

在中国，房子只是一个媒介，背后捆绑的公共资源太多了。房子的区别，决定了你能分到多少资源，分到的是好的还是差的资源。

在这里不得不提深圳安居集团，该公司成立于2016年，在解决保障房问题上，角色定位类似于新加坡建屋局。

但深圳安居集团拿地却没有新加坡建屋局的先天优势，它得去公开市场通过拍卖拿地，地价可想而知。

而更加麻烦的是，根据规划，深圳可供开发的土地面积仅余20平方公里，这部分要分出一部分给工商业用地，剩下的给商品房和保障性住房，蛋糕太小了，价格也不便宜。

深圳提出到2035年建设170万套住房，保障房（人才房、安居房、公租房）不低于100万套，公租房约34万套。

现在深圳公租房轮候人数超过30万，很多人已经等了3年以上，而且深圳不像新加坡人口那么稳定，面临常住人口不断增长的压力，仅公租房这一块，供需矛盾已然凸显。

在资金问题上，新加坡经济实力位居世界前列，2017年人均GDP超过5.5万美元，是中国的6.3倍，政府常年财政盈余，有足够的财力解决几百万人口的住房问题。

而我们人均GDP刚刚跨过1万美元，包括深圳在内，发展依然是硬道理，赤字还在增加，有限的资源大规模向住房倾斜不太现实。

深圳2018年公布《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见（征求意见稿）》。

在这份被称之为“二次房改”的文件中，深圳希望通过多元化供应主体来解决住房问题，比如私人，企业，村镇，政府都可以建房。

这意味着，深圳希望盘活巨量的城中村住宅，虽然它们当中绝大部分都是小产权房，但棘手的产权问题都可以搁置，先改造再说，让大家有房住才最重要。

深圳正在朝着不依赖房地产的方向努力。

洋房姐姐想说，不依赖房地产，必须超越“6成的市民住进政府提供的租赁或出售的住房里”，而是应该实现更高层面的目标：

无论是什么样的房子，是租还是买，都应该在户口、养老、教育、医疗等公共资源上有同等机会分享。

这才是建设中国特色社会主义先行示范区应有之义。

从这个意义上来说，在住房问题上破局，深圳是最迫切，最有决心，也是最可能成功的一个城市。