2018年Q1海外房产投资报告：香港、澳大利亚、新加坡位列前三！

黑天鹅和灰犀牛接连上阵的2018年——贸易战、半岛变局、美债收益率跟随加息激增等等因素，都影响了中国企业对外投资的选择，一些曾经热门的投资地悄然让位。比起前几年，2018年中资境外投资紧跟国际局势——最大的变化是美国不再成为中国境外投资目的地首选国家，甚至连投资目的地的前三都排不上。

香港、澳大利亚、新加坡在中方监管和贸易战疑云下，成为了最大赢家。尤其是新加坡，早在一年前，中资对新加坡的投资一直处于边缘状态。

投资目的地排名

第一名：香港

去年中资境外投资排名第一的地区香港，在一季度仍是最受青睐的境外投资目的地。报告显示，中资对香港的投资达32亿美元，占一季度总投资额的58%，高居中资投香港物业历史第三的记录。值得一提的是，与去年不断竞拍住宅物业不同，今年香港写字楼投资占中资在港总投资额的43%。

第二名：澳大利亚

2018年第一季度，澳大利亚就获得来自中资约13亿美元的地产投资，总投资额创去年以来的新高。土地开发占澳洲吸纳总投资额的71%。

数据显示，与过去5年季度投资的均值相比，一季度投资额超均值66%，表明内地投资者对澳洲的投资兴趣依旧旺盛。其中，悉尼、墨尔本和黄金海岸这些门户城市和旅游景点对中资企业吸引力最大。报告预计2018年中资企业将会持续关注澳大利亚地产市场。同时，目前市场的高流动性也会增加同业竞争的压力。

第三名：新加坡

新加坡以4.6亿美元投资额排名第三，这是新加坡近年来第一次进入中国投资者最青睐城市的前三名，居于美国、英国市场之前。而这后面反映的趋势是显而易见的——新加坡的楼市自2017年底正在稳步复苏。

据香港《经济日报》报道，新加坡第1季房价上涨3.1%，创2010年来最大单季涨幅。另外，新加坡重建局 (URA) 1月底的数据表明，新加坡公寓房价在2017年第四季度四年来首次实现同比增长，结束了2014年开始的连续15个季度房价下跌的记录。

第四名：英国

过去五年里，中资在英国的每季度平均投资额约为11亿美元，而一季度中资在英国的投资则显著下降，总计仅录得3.3亿美元。这里面很大部分原因与去年我国政府发布的多项限制海外投资政策有关。政策的出台限制了中资在英国的大宗写字楼交易，尤其体现在“非理性”的地标性建筑的收购上，许多中企的投资甚至被迫中止。

更重要的是，随着英镑兑人民币套利空间的逐步压缩、再加上明年3月29日英国的正式脱欧的时间得到确认，英国市场的不确定性带来的利好，变得越来越少。

第五名：美国

今年一季度，中资在美地产总投资额仅为2.2亿美元，且仅有两项大宗交易。其中，比较突出的是中国银行以2亿美元收购的曼哈顿写字楼7 Bryant Park作为中行的办公楼。值得一提的是，三年前，中国银行已经开始租用这栋写字楼。此次中国银行还一并买下了该楼的土地使用权以获得永久产权，这栋楼现在已经完全归中国银行所有。

“一带一路”带来了什么影响？

国有企业是“一带一路”建设主力军，民营企业和外资企业则更多投资于欧美发达国家。

在“一带一路”倡议纵深发展背景下，全球化和中国的对外投资将出现以下四大趋势：

1. 双边及多边合作机制的完善推动“新型全球化”的实现

在 “一带一路”所倡导的合作模式下，全球化不再仅仅是将生产地从高成本地区转到低成本地区，从而伴随着工作机会的转移，创造出所谓“赢家”和“输家”，而是对接投资区域的当地发展战略，创造与上下游企业的协同效应，可以将采购、生产、销售都转到当地，打造贯穿产业链的生态圈，切实为当地带来经济效益与就业机会。“一带一路”所引领的新型全球化，也不再是构筑排他性的贸易保护圈子，而是实现真正的互利共赢，实现全球的共同发展。

2. 多元化股东及合作伙伴的引入

初期，国有企业领衔“一带一路”建设和投资，目前民营企业、外资企业的参与程度也在不断增大。此外，为了减小海外投资风险，并能在当地持续发展，将来各类企业寻找合适的当地合作伙伴，成立合资公司等形式会越来越多。

3. 跨国并购取代绿地投资成为主要投资方式

与其他投资模式相比，跨国并购并不需要很长的建设期，因此成为了许多想要加快市场规模扩大速度，在短时间内进入目标市场的跨国公司的首选方式。另外，并购可以帮助获得目标企业的关键能力与无形资产，比如研究与开发能力，商标，商誉，技术，管理，销售渠道等等，并且可以通过一定的跨领域并购来实现企业业务组合的优化。

4. 中国企业对外投资的监管将进一步加强，对外投资质量和效益提升

在监管部门的引导下，中国企业的非理性对外投资行为得到了遏制， 投资和整体战略的相关性增加，风险防控意识和跨国经营能力不断加强。长远来看，中国的对外投资规模会进一步增长，而且整体投资结构将更加优化，投资质量和效益进一步提升，在全球范围内配置资源的能力将不断增强。

中资对外房地产投资的情况

中资对外房地产投资大幅缩水

从2017年7月到今年3月，不够一年时间，中资就大手笔地忍痛出售15处海外大型地产项目。

然而，事实却出乎意料。2017年是中资企业境外房地产投资又一破纪录大年，去年全年境外地产投资累计金额达422亿美元, 比2016年上涨了10%。

然而回到今年第一季度，戴德梁行的这份报告显示，国内政府进一步持续收紧对外投资的效果逐渐现象，加上全球局势的不确定性，许多投资者持观望的情绪变浓，导致一季度境外投资额同比下降27%至56亿美元，创下自 2015年以来的一季度境外地产交易新低。

由此看来，未来中资对外房地产投资将面临同时来自内部和外部的阻碍，戴德梁行预计，今年中资境外地产投资额较2017年全年将下降近30%-40%。

中资流向的秘密

由此可以看出，中国企业们2018年来的对外房地产投资趋向，正在发生大转变。总量在大幅减少的同时，也将投资目的地转向了美国、英国以外的风口。这里面又藏着钱流的何种秘密？

1、安全性、透明度、回报率的“三高”成为了中资钱流目的地。

中资的房地产扩张版图源何扩张，总结说来，为保证安全，中企仍是偏爱于市场发展成熟、增值空间大的发达市场。

高力国际研究发现，2017年中国在亚洲的房地产投资主要集中在比较安全的“门户”市场，其中排名前三的分别为中国香港（69亿美元）、日本（23亿美元）、和新加坡（21亿美元），占总投资额的90%以上。

这三个市场的共同点十分显著：安全性较高、资金透明度高且房价在稳步上升，保值增值。

香港受益于一带一路及港珠澳大湾区的国运，加上成熟开放的金融市场，它仍将是内地投资者境外投资的首选目的地。

2、 美英等传统投资“热钱”流入减缓，观望的投资者变多；“一带一路”沿线受益国家或地区取而代之。

在我国加强对外监管的情况下，美国无疑成为了受影响最大的国家。据高力国际统计，2017年中国对美国物业资产的投资额同比下降64%，为59亿美元（约373亿元人民币）。

同时，据美国房地产商协会（NAR）的报告，在2016年4月至2017年3月的一年内，中国买家在美购房支出总计317亿美元，遥遥领先于其他外国买家群体。但自从中国政府在去年8月限制居民向境外转移资金之后，中国买家骤然减少。

此消就有彼涨，2017年中国对东南亚和南亚的房地产投资达25亿美元（超158亿元人民币），是2016年的四倍，创下历史第二高。

中国未来的房地产对外投资，无论是企业还是个人，受到政府的约束一定会更强。投资决策将与中国政府的战略目标、产业政策和中国企业的国际战略密不可分。

中国企业海外投资挑战与建议

为了了解企业层面对外投资的现状、挑战和前景，2017年底，德勤对来自多个行业的全国166家企业（其中国企51%，外资企业26%，民营企业21%，事业单位2%）做了问卷调查。据问卷调查反映，中国企业对外投资主要面临如下投资挑战：

1.组织架构 ：约八成企业已经为国际化设置了或集中或分散的组织架构，但仍有两成企业在组织架构方面还未准备好

78%的受访企业为国际化设置了或集中或分散的组织架构，其中38%国际化业务的管理职能分散在各业务板块中，28%设置了国际部统筹管理，还有12%由海外分支机构自行管理。各种国际化组织架构没有优劣之分，企业应根据自身的国际化战略对组织架构进行设置和调整，并完善组织的权利和责任边界，实现管理效率的提高。

2.企业海外投资区域：国有企业是“一带一路”建设主力军，民营企业和外资企业则更多投资于欧美发达国家

东南亚、西亚和非洲、南亚等“一带一路”重点区域国家是受访国企目前及未来最主要的投资区域，这一调查结果与2015年一致，说明在国家倡议的引领下，国有企业正在也将继续在“一带一路”建设上扮演“领头羊”和“主力军”的角色。与国有企业不同，民营企业和外资企业更多投资于美国、欧洲等发达国家，发达国家市场较为成熟、法律法规更加健全，相较于部分发展中国家，投资风险较小。

3.未来的海外投资规模：超过一半的企业将在未来三年继续扩大海外投资规模，但也有三成受访者不清楚公司海外投资的变化趋势

国有企业中的60%，民营企业中的41%将扩大海外投资规模，但也有近一半民企表示不清楚将来的趋势。这说明这部分企业海外发展战略尚不清晰，也未根据自身经营状况，制定具体目标。在开展海外投资时，没有清晰的长期战略极易导致冲动型投资和短期行为的发生，给企业带来损失。

4.“风险、监管、人才”是海外投资面临的最主要三大挑战

大量实例证明，事先对风险准备不足、事中对风险不善应对、事后对风险不予总结改进是许多企业海外投资失败的主要原因。在“一带一路”倡议背景下，风险管理的思路更应得到全面更新。“一带一路”相关国家，大多情况复杂，单纯进行一时一地一方面的风险分析是远远不够的；企业应在全面分析风险的前提下，为自己和项目量身定制一套风险分析、预警及应对机制。

“监管”紧随“风险”（55%）被受访者选为目前海外投资的最大挑战之一。可见，随着国内外监管要求和执法力度的日益严格，企业越来越意识到事前了解监管环境、开展合规经营的重要性。

5. 以海外投资的全生命周期来看，“投资前”是最具挑战性的阶段

随着企业对国际化业务的深耕，与投资地区各方面差异导致的信息不对称，往往让企业制定海外发展战略时感到无所适从。企业开展尽职调查时，可以考虑借助国际专业服务机构的全球网络和渠道，最大程度地获取投资目的地的相关信息，正确衡量投资标的的回报情况。

“投资中”和“投资后”阶段的挑战也不容小觑。在“投资中”阶段，虽然大部分企业已经开始积极推行“本土化”经营，但总部对于具体项目和分支机构的管控能力尚未储备到位。对于“投资后”阶段，如何提高投后整合能力，完善持续性管理能力，加强投后评价监察能力，均是企业面临的问题。

6. 推动项目商业风险的合理配置, 实现风险共担是融资的最关键考虑因素

实践中，企业越来越重视研究风险分担，强调项目的可融资性。尤其对于目前阶段重点开展的基础设施和能源项目投资开发方面，项目融资不仅强调完善的商务结构，而且必须想方设法实现最低担保、有限追索项目融资。

7. 国际化人才管理：最关键的环节是使用多种培养方式进行国际化后备人才的培养

人才的培养需要时间，应未雨绸缪，梯队式发展和培养。在争夺国际化人才的激烈竞争中，人才好不容易培养出来了，更要留得住，用的好，因此薪酬福利和职业发展政策也要跟上。

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