低杠杆、轻资产转型上路？万达或赴新加坡发行REITs

或受万达集团计划新加坡REITs上市消息影响，国中水务，皇氏集团等万达概念股大涨。王健林曾在2019年初表示，最受其看重的万达广场也要资产证券化。若此次万达真的赴新加坡发行REITs，并顺利上市，对于要转型服务商的万达来说，可以说是迈出了一大步。

6月21日消息，传万达集团计划新加坡REITs，其相关万达概念股纷纷大涨。而早在2015年，万达就曾联手快钱发布了类REITs产品。该产品以万达广场作为基础资产，募集资金全部投资于只租不售的万达城市商业广场项目。

若此次万达发行REITs产品属实，其底层资产应该为万达自持的商场、商街、酒店等重资产。若这一模式成功，投资者可以通过购买信托基金的方式，从万达每年的项目增值和租金收益中获取分红。而万达也可以从容解决融资问题，为公司后续发展提供资金。

近年来，万达一直致力于降低有息负债。对于万达来说，若其核心资产万达广场真的实现资产证券化，无疑让万达在其轻资产的目标上更进一步。

受万达集团计划新加坡REIT上市消息刺激，万达概念股午后爆发，国中水务直线涨停，皇氏集团、旷达科技均纷纷冲高。

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万达资产证券化

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据消息人士透露，万达集团计划将一项房地产业务在新加坡上市，估值或超过10亿美元。这些资产将作为房地产投资信托（REITs）上市。该计划仍处于初步阶段，交易架构和规模仍有待决定。

其实早在2015年，万达就有将房地产证券化的打算。2015年6月7日，万达金融联手快钱公司公布一款众筹理财产品“稳赚1号”，这是一款类REITs的产品，以万达广场作为基础资产，募集资金全部投资于只租不售的万达城市商业广场项目。

资料显示，该产品投资门槛为1000元，期限为七年，预期租金年化收益率为6%，物业增值收益预期年化收益率为6%。由于认购起步价只有1000元，而发行规模数十亿计，这个众筹产品也大幅度突破私募200个份额的限制。

据报道，在王健林看来，“稳赚1号”其实就是一个准REITs，待有关部门一批准，该基金便可上市，变成公募，成为真正的REITs。而在万达本身的产品介绍中，“稳赚1号” 也是以REITs形式实现来退出。

同时，王健林也曾表示，该产品将连发两期，预计一期50亿，如果收效良好，不排除万达今后就不会再和外部投资机构合作，可能商业地产就只和内部的快钱合作了

在万达的调整资产结构时间表中，2019年是其剥离房地产业务的最后一年。时至今日，在2019年年初便喊出：万达体育和传奇影业都要开展资本运作，今年要出成绩，万达广场也要资产证券化的万达集团似乎离目标更近了一步。

现金流良好，物业给力，资产又有升值空间的万达广场本就属于稀缺资源，其一旦实现资产证券化，或受到资金热捧。据了解，万达商管已新成立“证券事务部”，具体负责证券化方面的工作。

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轻资产转型

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而万达集团如此迫切的实现资产证券化，也和其当下轻资产的基调有关。

“要在2018年基础上，2019年力争有息负债再降8—10%。到2020年底将万达集团有息负债降至绝对安全水平”。

虽然万达集团负债水平在中国的房企中不算高，即使跟所有大型企业相比也都不算高，但万达近年来一直致力于降负债。因为在万达看来通过发展轻资产，做重资产的必要性降低了。

此外，王健林提出，万达商管以后的有息负债不能再增加了。同时，按照投资协议，万达商业要在2019年剥离所有房地产业务，一平方米房地产开发也不能有，成为彻底的商业管理运营企业。

在这点上，王健林可能看到了新加坡房企转型的成功案例。而新加坡最具代表性的房企是凯德集团。

在2002年之前，凯德集团重资产运营，角色为开发商。公司成立之初，债务沉重，利润不佳。2001年有息负债率达到87%，ROA仅为1.6%。而在2002年之后，凯德集团开始向轻资产转型，而其方式便是通过REITs实现。凯德先后发行5只公募REITs，并开启大规模物业收购，晋级基金管理人。2001-2017年，其资产规模增长3倍，资产负债率从57%降至48%，净负债率下降56%。

巧的是，此次万达集团计划在新加坡REITs上市。

至于王健林看重的万达商管，则是万达的核心产业和核心现金流。而2019年也是万达商管剥离房地产业务的最后一年，其致力于成为一家纯粹的商业物业持有和运营商。万达商管集团首席总裁助理兼招商中心总经理王锐曾透露，到2019年，全国万达广场数量将超300座。而万达广场也是万达集团眼中REITs的核心资产。

未来随着我国房地产金融的不断发展，通过REITs持有物业，也会是房企“由重到轻”瘦身的重要发展方向。

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万科曾打响国内第一枪

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“现在开发商都在转型轻资产，他们旗下的优质物业未来资产证券化打包成REITs上市，是一大趋势。”分析人士如是说。

而国内首只公募REITs的第一枪则是由万科打响的。

2014年“央四条”提出开展房地产信托投资基金（REITs）试点。2015年6月8日，由万科联手鹏华基金发起的国内首只公募REITs获批。资料显示，该款产品以万科前海企业公馆租金收益权作为标的，发行规模为30亿，未来可在二级市场进行交易。

在万科看来，其未来的商业地产项目、创新业务均会采取多种金融化的方式运营，以减少资金沉淀。而万科的角色，也同凯德集团的蜕变一样从开发商，更多的变为一个各类不动产资产的管理者。

2016年6月，新城控股发行 “东证资管-青浦吾悦广场资产支持专项计划”。 该计划也是“类REITs项目”。新城控股作价10.5亿将上海青浦吾悦广场注入该资管计划，被定义为国内首个商业综合体资产证券化。

对于REITs常态化，还有很多空间。有分析人士称，开发商将持有物业股权的60%到70%打包上市，普通二级市场投资者通过买卖上市REITs股票持有相应的物业股权，同时有租金的收益权，这才达到真正国际意义上的REITs标准。