深圳学习新加坡模式，能走多远？

△点击蓝字关注【楼三姐房产观察】

最近有粉丝朋友咨询，“深圳要学习新加坡模式，是觉得深圳的房价还不够高吗？”

8月28日，深圳市住房和建设局党组书记、局长张学凡在深圳房地产盛典暨行业综合评价发布会上有个演讲，提出新加坡是深圳学习榜样，将来深圳市60%市民住在政府提供的租赁或出售的住房中。

深圳作为中国改革开放的前沿阵地，全国的风向标，深圳的房价和改革对于我们都有一定的参考意义。

那么，深圳能学习得了新加坡模式吗？

01

首先要搞搞清楚，何为新加坡模式，我们在学习什么？

新加坡模式跟咱们国内的比，有几个比较典型的特点：

1.国有土地占比近九成，政府在土地规划、出让、管理上拥有绝对话语权；进行统一规划，虽然存在招拍挂，但对土地财政依赖低；

2.新加坡模式把楼市分为组屋和私宅，中低收入靠保障，高收入靠市场，82%的人住在政府分配的组屋里，只有有钱人和外国人才会买私宅，住房自有率高达90.9%，全世界拥屋率最高的国家之一；

这里面讲究的又很多，比如外国人不能买组屋只能买很贵的私宅，单身35岁以上才能买组屋，夫妻双方都是PR（永久居民），且两者PR均满3年以上才能购买二手组屋，而且需要申请多次才能成功，购买什么样的二手组屋还跟收入挂钩，一生只能购买两次组屋，一次用来基本自住，一次用来改善，从根本上抑制了炒房行为；

3.房价比较稳定，组屋价格大概是私宅的1/3左右，甚至还可以做到10%的首付；比如说组屋面积大概是70平方米到140平方米，售价150万到350万人民币之间，而同类型的私宅，单价全球住宅价格排名第三，所以很少有人去买私宅；

4.新加坡实行强制储蓄型中央公积金制度，缴存比例高；金融制度上存贷分离、高存低贷，严格打击炒房投机行为。

这么串下来，现在可以思考一下，深圳学习新加坡模式，要学习什么？照猫画虎可行不？

02

我们说，中国楼市有四大发明：预售制、公摊面积、70年产权，土地财政。

在过去的二十多年中，土地财政和高房价紧密挂钩，尤其一线城市的住宅用地占比特别少，就拿深圳来说，住宅用地仅占全市总建设用地的22.6%，低于国家相关标准中25%～40%的下限，所以张学凡在会议上提到了这个问题：

要“大规模建房行动包括商品房和公共住房这两大块”，“还有一个目标就是在“十四五”期间人均住房面积从27.8平方米提高到30平方米。”

政府是已经意识到这个问题的严苛，在2020年的计划用地中，居住用地比例提高到了24.4%，这是一个好的开始。

但是，对于深圳的高房价来说，就像拿板蓝根治重感冒一样。

像公共住房这块，其实早在十一五规划中，当时的深圳副市长吕锐锋就提出至2010年前应该完成14万套保障性住房的建设，不过据公开信息，2007年、2008年，深圳市分别向低收入家庭提供了6006套、2726套保障性住房，完成的保障性住房数量不到十一五规划的7%。

当然，这里顺便提一嘴，学习新加坡的组屋制度，兴建保障性住房，还是要考虑到分布的问题，查询了深圳市住建局官网，人才房的页面点不进去，公租房建立在坪山、龙岗等区居多。

我择选了龙岗区的融悦山居为主，到达大铲湾的通勤高达2小时，虽然大城市拥有便捷的交通体系，但这个通勤时长还是超过了我的心理承受范围。

未来关于保障性住房的落实问题，我这里是有许多问号的，在深圳城镇化率已经100%的情况下，这些保障性住房还能建在深圳吗？

现在大家热议的“学习新加坡模式”，在我看来，也是头疼医头，脚痛医脚罢了，回归问题的本质来看，深圳的高房价背后，是公共资源的分配不公，是与房子挂钩的东西让房价更加畸形。

明明口号喊的是“来了就是深圳人”，但是实际上呢，“买房了才算深圳人”，这让很多人不得不逃离深圳，对于城市的发展来说，人才至关重要，深圳的房价，再高端的人才，也得搭上半辈子才能有一间属于自己的小屋子。

另外，说到公共住房这块，深圳去年人口增长41万，而且每年都是新增的，提供的公共住房远远赶不上深圳人口的增长速度，这就好比你不想让洗碗池的水溢出来，但是你只打开了下水阀门，并没有关水龙头。

03

学习新加坡模式，借鉴人家的成功经验，是好事，是为这座城市谋长远发展，但是更要明白的是，深圳和新加坡国情不一样，体制不一样，很多问题压根无法学习。

鉴者，镜也，所谓借鉴，不是全盘照抄，东施效颦，而是通过对照，从中吸取经验或教训。

我认为，要打破这种束缚，还是应该从根源上解决问题。

比如「租售同权」，这点德国人做的很好，租房子也可以享受买房的同等待遇，就不会有天价学区这种东西，关于这点各个城市倒是嚷嚷了很多年，但从未见推进。

说白了，在哪里都是生活，为什么大家挤破脑袋要到一线城市去，除了机遇多，更多还是为了资源。

深圳在一线城市中，面积本身就很少，少部分的人占据着大部分的商品房资源，如果能够由政府出面，是不是可以成立一些类似「房产中期发展基金」一样的机构，每个家庭除了父母、自己和孩子自住的三套房之外，其余的房产资源由政府统一运营管理，政府进行补贴，房子还是自己的，未来涉及到买卖的时候，也可以如同基金交易一般运行，进行一个有序的分流。

为什么呢？

过去租售同权这事难以推进的点在于，房源在业主个人手中，业主花费大价钱购买的房子，租售同权主要还是保障了租户的利益，对于业主来说这件事情当然不痛快。

不过，由政府统一管理，可以保证权威性和稳定性，又在租金贴补、科学运营后对于业主有比较高的租金回报，自然也会水到渠成，而对于租客同时也保障了租金和居住的稳定性，其根本性解决利益冲突，这对稳定市场来说是长效的，当然也要配合一定的门槛和机制，严格打击寻租和投机行为。

再比如「资源跟积分挂钩」，什么样的积分，什么样的人才，可以享受到相应的优待资源，比如学校资源。

也必然「向城中村动刀」，目前有大量的人住在城中村，深圳全市住房累计数量是1068万套、6.12亿平方米，人均面积27.8平方米，其中城中村占深圳住房面积的54%左右，容纳了超过70%的居民。

在过去的40年发展中，城中村解决了不少深漂的居住问题，但是从未来来看，这项成本可能要远远低于填海造地。阵痛是肯定的！

当下的深圳，保障房和商品房不是住房市场的主力，而是不合法的小产权房子占比最大，所以「同步进行对城中村小产权房源进行登记」。

早些的宅基地实际上已经变成了商业用地，这些城中村的利用效率并不高，反观还占据到了深圳住房面积的54%，可想而知这个占地面积有多大，完全是资源的浪费，盘活登记城中村小产权房子很有必要。

安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜？

深圳又会如何吃螃蟹呢？

以上观点，仅代表个人思考！