美国房产比中国房产还脆弱

在美国第一大房地产网站Zillow的市场上，挂着一段今年2月份的房产预测：“过去一年中，美国房价上涨了3.8％，Zillow预测明年它们将上涨4.1％。”

刚预测完，Zillow的股价就在不到一个月的时间内暴跌了57.4%，从65.59美元下跌至27.95美元。

在3月16日史无前例的历史性暴跌中，Zillow的单日跌幅达到了23.05%。

无独有偶，相较于三大股指12%上下的跌幅，主营业务在美国本土的地产类股票3月16日的跌幅全面跑赢大盘。

美国本土三大建筑商里，Lenna，Horton和Pulte，股价分别下跌了19.61%、20.23%、21.13%。

最大的家居饰品零售商Home Depot，股价暴跌了19.79%；头部的搬家服务提供商Realogy股价暴跌了28.13%。

“五大行”中总部位于美国的CBRE、JLL，股价分别下跌下跌了17.14%，16.15%。业务集中在美国本土的经纪公司Redfin下跌19.84%。

医养地产类的投资信托Sabra暴跌28.84%，娱乐类的投资信托EPR Properties下跌了27.81%。

一天的时间，整个美国地产圈和直接关联产业同时遭到斩首。

而更加引人关注的，是上述暴跌的房地产行业企业，除了EPR之外，都不是酒店、度假购物相关的企业，而是住宅类为主的公司。

继美股之后，美国房产市场会在重压之下随后崩溃吗？

早已退却的国际资本

正如同新冠病毒只是美股暴跌的导火索，美股暴跌也可能是压垮美国房产市场的最后一根稻草。

2019年9月底，我就曾经写过一篇文章讨论美国房产市场的隐忧：富人在离场、平民在进场。

本次没能逃过暴跌的Redfin在当时发布了一份报告，上面显示2019年美国整体房产销售额在持续增长，可是150万美元以上的房屋在滞销。

在2018年3月到2019年3月，外国买家在美国的房地产投资额暴跌36%。自上次经济危机结束，外国买家的抛售数量首次超过购买量。

加拿大亿万豪剑桥、新加坡的物流开发商GLP、日本投资公司Unizo、德国的知名房地产投资公司Deka Immobilien、科威特主权投资基金沃夫拉，这些大的房地产投资集团，都在过去的一两年内折价抛售美国房产。

春江水暖鸭先知，即使没有此次的危机，众多的现象也在暗示着，美国房产的顶点已经到来。

面临重创的销售额

美国股市和中国楼市，这两个全球最大的市场在重压之下终于分出了高下。

从线上销售到疯狂拿地，中国的房地产企业似乎不仅没有被疫情击垮，反而不断地释放出信号：我，活得很好！

真的是气运加身。本身由于春节的原因，一季度，尤其是1-2月份，中国的房产销售额就不算高。2019年，第一季度的全国商品房销售只占到总销售额的17%。

可美国不同，考虑到孩子升学变更学区的问题，2、3月份正是美国市场房源激增的周期。

一般来说，每年的3-6月的房屋成交额会占到美国全年总成交额的40%，这个时期的房价也一般比全年同期更高。

然而，即使没有3月的紧急状态和封城令，美国房地产经纪人协会二月份的调查都显示，买家的流量较去年同期减少了11%。

财务出问题了，我要卖房。可是，房子卖不掉呀！

而当市场上积压了大量的房源无法交易时，是否又会是信贷危机的重现呢？

次贷危机的幽灵

很多人会认为，这次的危机与2008年截然不同。

毕竟在2008年，美国的房贷利率超过6%，在市场过热时贷款进场的投资者，无力承担高额的浮动利率，而房子又无法出手，最终导致了大批的借款人违约。

最近美联储的接连降息，已经把利率拉低到0%-0.25%的水平，危机如何出现呢？

首先，由于次贷危机对美国人民造成了严重的心里阴影，人们普遍抛弃了受到利率波动影响明显的浮动利率。

在2004年，有将近50%的人选择浮动利率进行抵押贷款，而到了2017年，仅有2%的选择浮动利率。

所以，降息又如何？跟固定利率的我没有关系呀！

此外，美联储降息并不会直接影响到房贷利率。相反，由于大量的购房者为了获取更低的利息选择再融资。

3月3日那一轮降息后的一个周，贷款申请量暴涨了70%，对于贷方来说已经满负荷运行。

在3月11日，各个贷方反而主动提高了30年期固定贷款利率。美联储的降息在短期内并不能实现实现房贷降息的效果。

相反，从房地美的数据我们可以看到，美国的房贷利率已经逐渐逼近1970年以来的最低水平。

众多缺乏监管的借贷机构蜂拥进场，次级抵押贷款名义上消失了，但在这两年贷款的热潮中，它又改头换面，又重新以Non-prime loans的形式出现。

房价或许会上涨，利率或许会下降，但是债务不会消失。

当经济衰退到来之际，当借贷人的公司裁员降薪之时，当那些身负房贷之人股票套牢之时，他们还得了贷吗？

想要卖房子？对不起，房子卖不掉。或者说，你的房子已经不值钱了。

美国的房地产市场是否会在这次危机中崩盘，还需要时间的检验。

不过可以确定的是，有的人还要在太阳之间旅行几个来回。