看懂海南楼市似乎要从“新加坡”开始
纯商品住宅用地在急速缩减供应
2021年海南共成交涉宅地块35宗，合计面积约105.54万方，相比2020年的40宗、13842亩，无论是宗数还是面积，都有所增加。但是这些涉及住宅的供地里，90%以上都是安居型住房用地，纯商品房供地数量可以忽略不计。
尤其是海口和三亚，纯商品房供地几乎为零。
安居型住房成为2021年海南楼市年度关键词
从2020年开始，安居型住房就是海南楼市一个热搜 “名词”，安居型住房究竟是何方神圣？竟然有如此大的魔力搅动着海南的楼市。根据规划，2021年-2025年海南计划建设安居房25万套。这是真的要变天了吗？传统意义上的商品房要退出海南的历史舞台了吗？
自从2018年宣布成立海南自贸港以来，官方不断发声要“壮士断腕”，表示要彻底摆脱海南对房地产的依赖。而安居型住房无疑就是为“去地产依赖”所做出的努力。然而安居房的概念并非凭空出世的，它的来历大有渊源。
它来源于世界上一个高度发达的国家——新加坡。
亚洲四小龙之首——新加坡
一个人口仅有570万人的新加坡到底有多发达？2021年，新加坡以58902美元的人均GDP登顶亚洲第一，全球排名第八。再举个例子，在新加坡你遇见每20个人，就有一个百万富翁。而新加坡的发达不仅仅表现在这些惊人的数字上，新加坡的独特住房政策体系才是一个值得被关注的亮点，新加坡的发达离不开他的住房体系的功劳，那就是海南现在正在学习和实践的“安居型住房”。
新加坡国父李光耀提出的“居者有其屋”的房屋政策理念
新加坡为了保证低收入人群也能有住房，本着“居者有其屋”的理念，主要的做法是由政府建造房子，然后以极低的价格卖给国内民众，政府甚至还会赠送公民基本的家具，根据资料显示，新加坡大约有超过80%的公民居住在政府建造的“安居房”，正是因为这个政策，让新加坡成为世界上人均拥有住房率最高的国家。不光是海南，深圳也表示要学习新加坡的住房模式。
而海南作为新加坡模式的“三好学生”，它想做什么？
简而言之，海南缩窄甚至说直接砍断了商品房供地而大力发展公租房、保障性租赁住房和安居房就是为了让更多的低收入人群能够住上房，去实现海南版的“居者有其屋”。这一目标无疑就是用行动在证明海南自贸港的未来将不再依赖房地产，从而也是在坚定不移地贯彻“房住不炒”的国策。
2021年海口的二手房房价持续上涨
截止2021年底，海口的二手房已经连涨了16个月，放眼全国这都是不可思议的现象，省会海口部分地段二手房都飙升到了30000+，而如果你长期在关注海南，就会知道，这些房子在两年前是什么价格？而极少的住宅土地供应和新房的限价会让海南核心城市的二手房持续升温，尤其是海口和三亚。很简单，有需求，但是市场上没房子，这都是可预见的，窥探海南未来的楼市，其实就是要从新加坡的住房政策中寻找端倪。
按照理想状态：未来随着25万套的安居型住房入市，意味着上百万人的住房需求被稀释。安居型住房、公租房、廉租房这些不同的产品将极大程度成为海南楼市产品的主流。
2021年新加坡房价排名全球第四
根据新加坡的现状推测，海南势必要建设一种类似“新加坡模式”的住房体系，那就是由政府主导的安居房作为核心，少量的纯商品房作为补充在市场上自由流通，新加坡的商品住宅仅占20%左右，大量的需求将新加坡的纯商品房的房价推到了全球最高的地区之一，这就是供需关系的经济规律产生的力量，同样，海南未来的纯商品房就可以想象了。
可以预见海口、三亚二手房将持续走高
但是研究了海南安居房政策，不觉让我产生了一些隐隐的担忧：
第一， 人群：海南安居房面向符合条件的本地区民、引进人才。其中看似很基础的要求而一一对照的时候，那些所谓的条件看起来就近乎苛刻了。
安居房的入手门槛也阻挡了真正的需求者
第二， 定价：根据政策规定，海南安居房销售均价按照项目所在地居民家庭房价收入比不超过十倍确定，或者不得高于所在地上一年度市场化商品住房销售均价的60%。海口江东新区的一个安居项目公开价格显示为12000元/平，海口商品住宅政府限价17300元/平，看到这个价格对比突然觉得安居房不香了。换言之，买得起的可能会考虑商品化住宅，买不起的还是买不起。
第三， 产权：安居房实行政府与购房人按份共有产权，个人占70%的产权。而且海南省人民政府可以根据法律法规和国家政策对政府持有的安居房产权份额的处置适时作出规定。
第四， 限售：安居房自签订购房合同之日起满十年才可以出售。购房人和政府按照产权份额获得出售住房总价款的相应部分。（年限未到也可以在符合条件的人群中流转）
有多少本地居民能符合安居房的条件
就通过以上四点让我怀疑安居房真的能从根本上解决低收入人群的住房需求吗？海南毕竟不是新加坡，政策和经济基础不一样，安居型住房究竟能呈现出多大的力量来实现海南的梦想？安居房的门槛又有多少人能够满足？不得而知！
我不怀疑海南学习新加坡的出发点和决心，但是海南似乎习惯了一刀切的风格，毫无过渡的政策不要让“断腕”演变成“断臂”，一幕幕看起来竟然有些视死如归的悲壮，但愿海南能在这场阵痛期中迎来朝阳东升而不是残阳如血。
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