接着上期的话题，正如我提到的，柬埔寨的高速发展轨迹正沿着20年前中国的样本行进着。
而作为柬埔寨首都金边，像及了20年前的“北京”，到处高楼拔地而起，整个城市都在焕新建设中，投资氛围甚好。
对于投资者来说，赶在“进行时”去提前布局，远比“完成时”再上车要来得明智。
今天我们主要来讲讲金边这个城市：
我为何在柬埔寨买3套房？（上篇）
— —讲柬埔寨的投资大环境
我为何在柬埔寨买3套房？（中篇）
— —讲我为什么投资金边
我为何在柬埔寨买3套房？（下篇）
— —讲我为什么投资西港
金边
金边，首都，柬埔寨第一大城市。然而这个第一大城市着实有点小，整个城区面积，差不多只相当于北京的2环，机场也小，道路也小，然而拥堵程度也不输给北京上海曼谷这样的大城市。
从机场到市区，一路是脏乱的，电线也跟曼谷一样满天飞，主要交通工具是摩托车和tutu车，只有真正进入到市区后才显得有一点点像首都的样子，特别到了NAGA酒店附近才有了大城市的样子，但大部分时候还是表现得很落后。
毕竟对于一个起步阶段的国家也不可以太苛刻，这里像极了中国的90年代，只不过多了一些大楼和公寓。行走在金边的几天里，这里的建筑，一条街上有当地人的旧房子，排屋。
有些还保留有一些法式建筑的原貌，紧挨着就有可能是一幢中档或是高档的高层公寓住宅，再紧挨着则有可能是一座占地面积不小的现代别墅。并且，这里看到劳斯莱斯以及其它豪车的几率很高。新老交替，贫富共存，金边就是这么一个城市。
但不可否认的是，这里的国际化程度挺高，走在街上很多的西方面孔，更不要说NAGA里全都是外国人。酒店、餐厅服务生基本都会英文，tutu车大部分都会一些英文，街上的招牌也基本上全有标注英文，还有不少的中文招牌。
金边生活有20万左右的外国人。这些人群，一部分是公务员性质，也就是各国派驻柬埔寨的外交人员，多数处在各国的大使馆；一部分是来做生意的，这一点从机场附近成片的工厂就可以看出来；另一部分则是各大公司派驻的管理人员、商务人员，有天在一家PIZZA店里，刚好遇到了一位华为派驻金边的工作人员。
华为也是把东南亚作为一个重要的市场来发展，在泰国等国家已深入布局，柬埔寨虽然落后，但也已经派驻了二十几位工作人员。
这位帅哥也刚派到金边一个多星期，正在租房子，由于公司有租房补贴，完全可以承受得了BKK1区单身公寓1000-1200美元的月租，甚至也在考虑是否购置一套房子用于接下来两年的居住。说起见闻，也一样抱怨着柬埔寨的落后、高物价，但他也非常喜欢这个感觉自由，同时经常能看到小型足球场的城市，只是还暂时约不到人一起踢足球。
除了华为，还有很多的世界五百强公司也在金边设有了分公司和办事处，而我在这几天的餐馆里，以及参观公寓及住酒店时，每天也遇到很多的欧美、日本、东欧人群。
感觉在金边的外国人，除了中国人外，最多的可能是日本人和台湾人。这些人群，基本上都是租着中高端的公寓，所以一些口碑较好的公寓经常满租，有的甚至要预约到半年以后才有房间。
从数据上来看，目前金边公寓的总量不过2万套，而外国人则有30万，即便租房的全是外国人也不够用。按照租金和房价的比值，如果去年或者前年购置的好地段的房产，租金回报率确实可以达到10%以上，今年的房价已有上涨，租金回报率依然可以达到6-8%。
而且趋势上来看，随着这个国家的进步，外来人口会越来越多，据规划金边在五到十年人口将要从200万上升至400万，而每年最多新增建成一两万套公寓的供应量应该是远远不够的。相信金边的房价和租金会有很长一段时间的红利期。
行走在金边一个多星期，逐渐了解了这个城市每个大区块的模样和特点，基本上比较有代表性的楼盘也都逐一去看了，其实看多了还真的挺累的。做几点归纳，供大家参考：
01 开发商的选择
柬埔寨的房产开发商，个人主要分为几类：中国大陆开发商、日本开发商、新加坡开发商、中国台湾开发商、本土开发商等。以下内容不带民族情感，仅从客观上阐述。
日本开发商比较早就进入柬埔寨，但基本都是只租不售，也因为管理上的先进所以日本公寓的出租率和租金都算是最高的。少有的出售型的日本公寓基本也都在开建前就在日本国内销售完毕，市面上少有或者说没有看到在售的日本开发商出售的公寓。
新加坡开发商也算是早期进入柬埔寨，常见的在售楼盘如THEPEAK，THE BRIGDE（售完），AXIS等，以建筑面积计价，价格相对较高，如THE PEAK单价在4000美元以上；AXIS在机场一带，也在2500美元左右；
台湾开发商的项目不少，而且营销做得好，或者说吹得很好，实际产品却感觉差强人意。比如钻石岛的钻石双星，描绘得很好，而实际看到成品（目前已基本落成），个人觉得怎么看怎么土气。台湾开发商也基本以建筑面积计价，价格方面，估计是台湾人太好骗，都要比周边楼盘更贵一些，也因为这一点，销售速度都不会太快。
中国开发商的项目可以算是外国开发商里最多的，当然也跟国内一样以建筑面积计价，价格和品质方面都偏向于国内，中规中矩吧，不过中国开发商的资金实力都算不错，比如富力、保利、太子等，建设速度让人放心，烂尾的可能性比较小。
本土开发商，一般国人接触得比较少，一是由于语言问题存在沟通障碍，二是一般本土开发商都没有做很像样的售楼部，如果没有懂行的人带，估计连门都找不到。但是本土开发商以套内面积计价，有些楼盘做的还真不错，性价比非常高。只不过本土开发商除了皇家集团外，其它都相对是小开发商，在不知根知底的情况下，或多或少存在一定的风险。
其它还有比如韩国开发商，但是金边目前一幢最大的烂尾楼就是韩国开发商的楼盘，实在让人不放心；还有香港开发商，不过楼盘较少，但是也是少有的以套内面积计价，性价比也挺高。
PS：建筑面积计价，指的是公摊面积也需要用钱买；而套内面积计价，则是买的纯是可使用的面积，所以比如一平方3000美元的建筑面积单价，要比3000美元的套内面积单价更贵20-25%左右。
个人比较看好的是本土优质开发商，但是很少有，其次就是中国开发商也是稳妥的选择。以上算是个人观点，如有偏颇欢迎指正修改。
02 地段的选择
回国后用比例尺计对比过金边的大小，实际上我们现在能看到的金边，放在北京就都相当于二环，哪怕是机场都只在2.5环左右的位置，以后城市发展扩大后，现在买的任何地段都是中心，所以胆子可以大一点。
但如果不是在金边生活几个月或者一年以上，那么最好的选择就是目前的热门地段，稳妥！热门地段主要有几大块：
中心区：以独立碑和NAGA附近的一些楼盘，代表就是THE PEAK等，价格一般在3000-4000美元（建筑面积），算是最贵的地段；
BKK1区：也是俗称的使馆区。这一带由于生活着大量的外国人，是一直以来租金最贵也最稳的区域，而这一区域的中高档餐厅、咖啡、城市面貌也是金边目前最好的。目前价格在3300-4000美元左右。
钻石岛：钻石岛由于打造了一些展览馆、剧院以及其它配套，所以一直以来也都挺热门，价格在3300-3500美元（建筑面积）左右。近期买钻石岛的以商务写字楼为主，代表是摩根大厦。
总理府一带：由于有加华、安达、保利等5A写字楼和公寓，所以这一带商业氛围比较浓，也吸引了一些像保利这样的开发商来拿地建楼盘，价格大约在2800-3500美元上下（建筑面积）。
万谷湖：比起其它区域都是私人所有地而言，万谷湖有较大的空地可供规划和开发，目前只有一个楼盘金边一号，算是少有的大型社区，价格在3400美元左右，感觉是贵了。
堆谷区：算是BKK1之外的第二个富人区，这里街道清楚，而且也有不错的学校，还有非常多的大别墅豪宅，富人扎堆的区域，很适合居住，价格在2500-3700美元左右，代表是星鼎国际（2500美元出头），感觉堆谷是不错的选择之一。
森速区：相对靠近机场和工业区，楼盘不少，价格在2200-2600美元左右，有的楼盘以建面计价，有的楼盘以套内计价。代表是皇家豪宅，2200美元左右（套内）。这里有一个楼盘叫北桥国际，就在最好的北桥国际学校里面，社区环境非常棒，金边很难得见到这么适合住的地方，作为投资也是不错的选择。
BKK与洪森大道：这块区域主要指的是太子中央广场、金边富力城以及相关楼盘，太子由于是现房，地段更靠BKK1，还有综合体和包租，价格在2700美元左右；而富力在2000美元出头。这一区域有个非常不错的楼盘叫UV，价格在2100美元的套内价，但是有比较好的折扣，折后在1850美元左右，是套内面积计价，换算成建面价格大约1400美元出头，性价比颇高。
03 期房和现房的选择
期房的优势在于可以分期付款，所以资金的占用成本低，核算后回报率会更高，但是要挑好的开发商，避免烂尾的风险；现房的优势在于稳妥可靠，即买即收租，但是要付全款，而且现房的价格相对期房要更高一些。
所以，如果求稳妥，手头资金比较充裕，那么就选现房；如果想追求资金回报率，则可以选期房，但是一定要选好开发商。相比而言，建议选择现房，至少不会烂尾，还可以提前收租。
经过几天的考察后，确实觉得金边是一个非常有潜力的城市。当然很多人觉得以柬埔寨目前的经济水平是否能支撑得起房价，这一点上我的看法是：
其一，柬埔寨虽然人均收入不高，但是贫富差距大，富人是很多的，从遍地豪车上很容易看出来，而未来会出现更多的富人；
其二，金边城区目前面积很小，解决未来人口居住需要更多的房子，那么目前购买的都算是中心区，未来城市必然外扩。就像北京中心区域十几二十万的房价，燕郊房价两万多，都有相应的居住人群。中心区永远不会缺乏有购买力的人群。
最终，我比较看好的有三个楼盘：
第一个楼盘，是保利公馆这个项目，距总理府100米，距金融中心CBD商务区800米，商圈环绕（有中央市场，苏利亚超市，百盛商场等）。价格在每平米2600-3500美元，首付30%，四万美金起，3年预期收益可达140%。二期为写字楼，三期为商业综合体，分三期开发，在售的为一期。
此项目由国企北京城建集团（鸟巢建筑商）承建，准现房安全系数高，这个楼盘的精装修品质也非常高，真正的豪华标杆！
保利公馆
第二个楼盘，是上文有说到的UV，全称是UBRAN VILLAGE，港资开发商，现在在售的是二期。这个楼盘就在富力边上，相隔一百米左右，但是富力大约2400-2600美元的价格，而UV是2300美元的价带全套家具家电。一期已经售清明年交房，目前在售的二期为期房，两年后交房。
而且这个楼盘是除了公寓外，还有创业园，有蹦床滑板足球场等设施，打造一个艺术创艺小镇，很像北京的798工厂，非常喜欢。
UBRAN VILLAGE二期
第三个楼盘，是商务写字楼摩根大厦。金边的写字楼比较缺乏，未来更多的企业入驻金边后会有很长一段时间的强需求。在金边，写字楼的租金回报率是比住宅还要高的。摩根大厦的设计和规划都很高端，应该是未来几年内柬埔寨最高端的写字楼，价格上比钻石双星还便宜，大约在3800美元，还包租三年8%回报，确实是不错的投资。
摩根大厦
保利公馆最小面积47平米左右，总价在90万人民币起，可以选择分期付款30%或50%；UV最小面积五十几平套内，总价80万人民币左右，但能买的是二期，为期房；摩根大厦最小面积也在五十几平，总价在140多万人民币起，可选两年分期。
综合考虑后，我选择了保利这个项目，着实是看中了它的高性价比和可分期付款。当然，如果后期资金充足，我还想再在UV或是摩根再继续购买。
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