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新加坡深夜出台房地产降温措施,2022年依然值得期待

2021年,新加坡房产市场率创新高。


在新加坡房产市场库存仍旧紧张的情况下,新加坡租房交易量及房屋交易量保持健康发展。在各国抗疫不断推进的环境下,租客开始重新评估自己的居住需求,进而延长租期。


另外,科技行业的公司加大了在新加坡的活跃度,增加了外籍人士的租赁需求。


新加坡房产市场火爆,也引起了当局的关注。为了避免房产市场过热,新加坡三部门深夜发表联合声明,出台房地产降温措施。


今天,国浩就来带你解读最新的房产政策、回顾过去2021年的房产市场、展望2022年!




01

新加坡三部门深夜发表联合声明出台房地产降温措施


昨天(12月15)深夜,新加坡财政部、国家发展部和金融管理局联合发布文告表示,政府已密切监督楼市数个季度。尽管受疫情影响,但新加坡私宅和组屋转售市场一直活跃。



为调控新加坡房产市场,确保房价在可负担范围内。当局决定推出新一轮房地产降温措施。

自 2021 年 12 月 16 日起,将进行调整:

提高额外买家印花税(ABSD)利率。购买第二套及第三套房产的新加坡公民支付的ABSD分别调高5%和10%;永久居民则调高10%和15%;外国买家须支付的ABSD从20%一律调高至30%;企业须支付的ABSD从25%调高至35%。


收紧总债务偿还率(Total Debt Servicing Ratio,简称TDSR)门槛,规定每月的贷款偿债率从原本不可超过收入的60%,收紧至收入的55%。


调低建屋发展局组屋房贷的贷款与估值比率,从90%减少到85%,不过通过金融机构的组屋房贷LTV仍维持在75%水平。


除了上述降温措施,政府还将增加公共和私人房屋供应,以满足市场需求。


新加坡政府具体调整额外印花税部分,我们可以参考下图所示:


新加坡公民和永久居民购买第一套房产所须缴纳的额外印花税不变,但要想购买第二套或者更多房产,缴纳的税高出许多。外籍人士或者以企业名义购买房产,所需要缴纳的额外印花税要增加十个百分点。



举个例子,如果外籍人士要在新加坡买个100万新币的公寓,需要缴纳4%的买家印花税4万新币,30%额外买家印花税30万新币,也就是说外国人要买第一套公寓,需要缴纳34万新币的税,总共要拿出134万新币。


这对于依赖海外投资的新加坡来说,实施此项规定不可谓不重磅。政府如此大力度调控房产市场,也是基于过去一年的房产市场实在红火。


02

新加坡私宅市场涨幅持续


新加坡为了应对疫情对国家造成的影响,制定了全面的财政计划和激励方案,大规模量化的宽松计划带来大量的资本流向房地产市场。


由于疫苗研制与开发逐步完善,人们对此充满信心,新加坡也迎来了逐步开放,房地产市场的买家蓄势待发。


根据新加坡市建局的最新预估数据显示:

2021年第三季度,非有地私人住宅(不包括执行共管公寓,Executive Condominiums,以下简称EC)的价格环比小幅增长0.5%,交易高达7103套,季度交易量仍基本保持在可观的7000套以上。


代表高档私宅的核心中央区(CCR)售出单位增长67.3%至281个,环比超过11倍至385个单位。


其他中央区(RCR)环比上涨2.2%,这是继2021年上半年6.2%的增长之后,自2020年第二季度受疫情影响价格下跌以来连续第五个季度上涨。2021年全年,私人住宅价格预计将上涨7%-9%左右。

私宅房价指数走势(图源:URA)



03

新加坡二手房产市场和租赁市场也很火爆


自新加坡政府在2018年出台新一轮房地产降温举措以来,二手住宅的需求和价格一直处于一个低迷的状态。


但是从今年过去几个月看来,很多迹象表明二手住宅市场又重新引起了购房者的注意。


二手市场与租赁市场变化趋势:

在中部中央区以外(OCR), 2021年第三季度非有地私宅总销量为2055套,其中980套(47.7%)是一手房交易量,1075套(52.3%)则是二手房交易量。


同时,2021年7月和8月,全岛范围内的非有地私人住宅租赁合同总计17252份,与2021年4月和5月的约14,657份相比,激增17.7%,二手市场和租赁市场一片生机勃勃。

私宅租金指数走势(图源:URA)


2021年土地供应与可供销售的单位减少让开发商标地价上涨,私宅市场持续繁荣,造成了新加坡2021年房价大涨。


04

新加坡家族办公室翻了3倍


2021年新加坡房价持续上涨,除了私人入驻之外,全球知名企业家、财团也纷纷在新加坡部署家族办公室。比如海底捞张勇家族、英国戴森家族、谷歌联合创始人Sergey Brin等。


根据新加坡金融管理局(MAS)的数据显示:截至 2020 年底,新加坡共有400个独立家族办公室,数据对比表明,2020年新增的独立家族办公室数量至少是2019年的3倍。



同时,全球科技巨头也在新加坡疯狂扩张。世界排名前100名的知名软件公司至少有80家公司来这投资建总部,其中阿里巴巴、腾讯、字节跳动等大家耳熟能详的中国头部科技公司已投资数十亿资金,部署东南亚市场。



越来越多的高净值人群和高潜力科技企业,把投资目标放在了新加坡,这也导致2021年的新加坡房价是一路上涨。


那解读完最新房产政策以及2021年的房产市场表现,2022年的楼市如何呢?是急流勇退还是乘胜追击,咱们继续接着看~


05

新加坡开放边境促进房产市场


2022年,随着疫情常态化,疫苗接种者旅游走廊计划(Vaccinated Travel Lane,简称 VTL)逐步扩大,新加坡私宅市场交易预计将有进一步提升。


目前新加坡已与27个国家开通旅游免隔离政策,随着这些国家的买家能更自由地进出新加坡,本地私宅市场预料将进一步提振,特别是中档私宅市场和豪宅市场将受益。


世邦魏理仕(CBRE)东南亚研究主管宋明蔚说:


“越来越多国家加入新加坡的疫苗接种者旅游走廊计划,因此新私宅销量,尤其是核心中央的销量预计会受外国买家需求推动。


此外,新加坡正进入地方性流行病阶段,冠病疫情限制将不再阻挠销售活动。”


可想而知,一旦疫情稳定,新加坡将开放更多的旅行通道,被压抑的国际买家需求也将进一步得到释放。




05

贷款利率环境友好


美联储的零利息的政策,现在新加坡的贷款利率1-1.3%,对于购房者来说是绝对利好,相当于以低成本进行融资,借助银行的力量买房,让贷款者的房贷保持在可负担得起的水平,这也是为什么今年新加坡楼市火热的原因之一。




06

土地成本上涨,建筑成本上涨


新加坡每年政府推出的土地数量有限,供应量有限,这就是为什么有些发展商同时转向集体出售(Enbloc)市场,预计明年集体出售市场会逐步好转。


疫情爆发后,建筑行业面对工人短缺问题,建筑成本上涨,建筑材料如水泥、钢铁等都上涨。供不应求,成本上涨,也就为2022年房价持续上涨奠定了基础。




06

居家仍是主旋律,住房需求仍存在


2022年,随着人们在家里工作、放松和与家人互动的时间越来越多,市场将敦促买家更快地下决定去多花钱购买更舒适的自住住宅,需求持续存在,市场就会一直繁荣。



因此,即便出台了新的房产政策,在一定程度上给本地市场降低了热度,但每次降温后都有短暂的投资好机会。综合来看看,2022年的新加坡房产市场,依然值得大家期待!