办公+公寓+社交空间，共享际用混搭解锁盈利新姿势

你很难用一个确切的概念来形容这个地方。它位于北京市的CBD核心区域，原来是北京国贸饭店，上世纪的装潢风格仍然会在一些细微之处体现出来。但更多的改变会让你忽视掉这一点。

一楼大堂里迎面而来的是一家原来深藏于胡同深处的网红咖啡店，转角是一间来自上海的意大利冰淇淋店。再往里去，是一个被称作“美食游乐场”的开拓地带，夸张的配色会让人误以为进入了三里屯的一间酒吧，墙角摆着两台复古的游戏机，两个乒乓球台就放在红色长条形餐桌的旁边。

上周，真格基金刚刚在这里举办了一场酒会活动。事实上，这家中国最为知名的天使投资机构的办公地点就位于此地。一楼的西侧摆满了开放式的工位——这是一个联合办公空间。

先锋话剧团“孟京辉戏剧”旗下的黑猫工作室在这里办了一场戏剧节。戏剧节期间，这里展出了一个名为“蛊师”的艺术家拍摄的摇滚摄影，两部艺术片在这里进行了放映活动，还包括了几场话剧的对谈活动——这是一个艺术聚集地。

3楼至8楼，是原来国贸饭店的客房，现在被用作公寓出租。一间面积为20多平的酒店式客房，一个月的租金要1万2，出租率达到了80%以上——它又是一个长租公寓。

实际上，这个奇妙空间的真正名字是共享际@国贸。它是共享际在北京已开业的5个项目之一，定位于“城市新型共享生活平台”。

过去几年，共享际获得了包括红杉资本、真格基金及GIC新加坡政府投资公司等多家顶级投资机构在内的投资。

今天，共享际宣布获得由山水创投与结力源集团以近2亿人民币现金和优质资产共同投资的B+轮融资。

城市乌托邦

简单点来说，共享际混合了近些年的几个风口上的模式，包括已经成红海的长租公寓，包括联合办公空间，以及一些类似于商业综合体的业态形式。“你没办法单个地说共享际是什么，它是一个复合型的产品。“共享际联合创始人兼CEO贾晓萌说。

她更愿意将共享际称之为一个“生活方式的平台”，灵感来自于多年前风靡一时的电视剧《奋斗》。剧中的主人公将一座废旧工厂改造成一个可以居住玩乐的场所，名为“心碎乌托邦。”

“其实我们是在给城市的旧资产做内容运营+社群运营，让它们重新恢复活力。”贾晓萌说。共享际已经落地的几个项目里，有利用胡同进行改造的，也有基于废旧工厂进行改造的，当然也包括国贸这个利用饭店进行改造的项目。

城市旧资产改造并不是一个新鲜的命题，最为知名的例子是北京的798。这个原来的电子工业厂区现在已经是北京最负盛名的艺术聚集地。

不过，共享际并不认为他们在步前人的后尘，他们在此基础之上融入了更多的内容，将城市原有的存量资产升级改造为可提供居住、办公、休闲、文化、娱乐等内容为一体的一站式空间。“这是一种全新的商业模式，市场上还没有看到同类型的公司出现。”贾晓萌说。

共享际联合创始人兼CEO 贾晓萌

“长租公寓也好，联合办公也好，都是共享际里面的一个场景。我们不断把这些新的场景做到一个空间里，将它们融合起来。”贾晓萌形容共享际就像是一个“乐高”，可以源源不断地向其中增加新的属性。

每落地一个新的项目，团队都会根据原有空间的属性去进行改造，适时增减其中各类功能的所占比例。目前共享际已落地的5个项目具备属性均有所不同，面积大小从2000平到2万平不一，有的项目主打核心高端商务，有的则主打解决B端客户职住平衡。

“城市空间运营+生态圈建设”

通常，共享际所运营的每一个项目多会涵盖多个不同的空间场景，包括长租公寓、联合办公、多元化活动场地等，除此之外则引入大量的内容提供商，如书店、咖啡店、健身、餐厅等不同的生活方式类的商业网红IP。

共享际落地的第一个项目“东四·共享际”被认为是展现其理念的绝佳范本。“我们在2000来平的大小里制造出了几十种内容。”贾晓萌说。“东四·共享际”中入驻了健身、读书、吉他教学、酒吧等等不同的内容载体，同时举办过各式各样的社群活动。

共享际引入的内容提供商大多自带IP属性，“我们会刻意去寻找一些小众有趣的商户加入到共享际里。”贾晓萌在此之前曾在万科有过8年的工作经验，对商业地产的运作规律十分熟知。

“根本无法想象在我们的空间里加入一个连锁快餐品牌。”贾晓萌举例，前段时间“东四·共享际”项目中新开设了一间特色云南菜馆，开业当天客流量爆棚，甚至有人专门从外地坐飞机赶来。

除此之外，针对一些具备发展潜力的入驻企业，共享际还会在天使轮及种子轮时进行投资，构建自己的生态圈。现已构建的共享际生态圈由15家企业构成，涉及物业管理、空间设计、科技体育、房产置业、医疗健康、美食餐饮、成长教育与生活服务多个门类，累计投资金额超2000万人民币。

多元化的社群活动是共享际另一个突出的一个特点。音乐剧表演，圣诞市集，胡同主题跑，创业产品体验趴，“报春”街道运动会，北京非裔女性观影会等等，涵盖社区内生活方式类的主题分享、团体的休闲活动，并以此为基础完成与Nike、宝马、外国大使馆等外部商业IP的品牌合作等。当然，这些活动大多都是收费的。

这一模式被共享际称之为“城市空间运营+生态圈建设”，并提练出这一模式的五个核心元素：一体化空间、品牌IP、强交互、共享开放和场景消费。

以五个核心元素为基础，共享际打造完成了极具风格氛围、强社交的线下空间，以及共享开放充满认同感的线上社区。多元化的空间和内容的叠加使得原有的单一空间属性被淡化，整个空间构成了一个自带流量的开放式社区，在满足项目本身的办公用户、租住用户的基础之上，还吸引到外部的商业消费人群及场地活动参与者等参与其中。

盘活城市旧资产

简单而言，共享际的角色在于为城市存量旧资产进行改造，为其赋予更多的功能属性。将原有的宾馆、工厂厂房等场所改造成一个多元化的社区空间，使其具备新的活力。

目前，共享际的主要盈收来源仍然来自于租金收入。贾晓萌透露，多数项目均在开业半年内的时间实现高出租率与高坪效，达到单项目盈利状态，空间收入方面稳定滚动，自我造血能力强。从租金收入结构来看，公寓收入与办公收入各占4成，商业及活动收入占到了2成左右。

但贾晓萌向记者强调，共享际更是一个“资产运营管理”的角色。“我们把城市原有的旧资产盘活，为其增加新的功能属性。”通过共享际的运营管理，可以使废旧的资产实现增值。贾晓萌认为，这是未来共享际盈利的主要来源。

除此之外，共享际投资业务也进一步提升了自身的估值。这是多数联合办公空间的打法，针对入驻的优秀项目进行投资和孵化。共享际投资的企业中，蛋壳公寓、秘境、有养、威沃世界、星烁体育等，均在此后又相继获得新轮次的融资。

运营构成了共享际最大的竞争壁垒。在采访中，贾晓萌多次提及“运营”的概念，包括社群运营、对公寓的运营等等。与其他单类型的共享类地产项目相比，共享际的优势在于既涵盖了原有的功能属性，又在多个不同空间场景的碰撞之中为其赋予更多的想象力。

目前，共享际已有近1000间公寓，2000多个工位以及过万平米的综合商业面积。在已经开业的几个项目中，国贸项目的200多间公寓出租率已达到80%以上，长阳项目的数千平米办公出租率已近满租，打磨场项目在在开业不到两个月的时间内，精品民宿产品更是一房难求。

预计今年下半年，共享际还将陆续完成四个新项目的改造。共享际前门大街项目与汽车品牌联合合作，打造汽车主题的跨界空间;郭公庄项目是第一个地铁上盖综合体;大兴黄村的第二个共享际持有类资产“星牌·共享际”以及位于开封清明上河园共享际第一个京外项目“开封·共享际”。