• 11月05日 星期二

沈阳炒房者:现在流的泪,是当初炒房进的水!

走到2018年的尾端,房价还在上涨的城市不多了。

目前还在涨价的城市,以沈阳、苏州为主。他们分别代表了两种城市类型。

沈阳,代表了地理位置相对偏远、经济实力稍差、房价17年才启动的城市,苏州,代表了地处发达区域、经济实力强、16年就开始上涨的城市。

一个是还没完全结束的尾涨,一个是被调控打压调整后的补涨。

这两个城市都非常有特点。但对比大家更看好的苏州,还是写一写被多数人不看好的沈阳吧。

作为GDP常年负增长、经济最差的新一线城市,多年房价不涨的沈阳,是如何咸鱼翻身的?

01

过去17年,沈阳房价涨了3.5倍

2017年上半年,沈阳房价有了明显的上涨。截至目前,热门的长白岛、新市府板块翻了一倍左右,沈北、苏家屯也涨了有30%以上。

很多人问我,沈阳到底能不能投资,沈阳明年的房价到底涨不涨?别着急,我们先回顾下沈阳楼市的过去,因为从这里,大家可以找到更确切的答案。

沈阳上一次大涨,还是在2010年。

所谓的大涨,也没有涨多少——商品房住宅均价从4196元/平涨到5119元/平,22.23%的幅度。

这样的幅度跟北上深动辄翻倍比起来,确实是小巫见大巫。但对沈阳来说,从2001年算起,已经是10年内最高的涨幅了


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根据房天下的统计,2017年沈阳全市成交均价为9167元/平,那么按照2001年均价2600元/平算,过去17年,沈阳房价大概涨了3.5倍。

这在全国是什么水平呢?

参考中商产业研究院的数据,2001年全国住宅均价大概是2000元/平,2017年达到7614元/平。粗略估计,过去17年全国房价同样上涨了3.5倍左右。

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2001年,各个城市的房价起点都差不多。

如果你买了北上深,涨幅可以到15倍以上,

如果你买了二线省会城市,涨幅也可以到7倍左右。

但如果你在2001年买了沈阳的房子,涨幅也就是三四线城市的平均水平。沈阳房价生动的诠释了“选择大于努力”的意义。

为什么沈阳涨的这么慢?


这要从沈阳历史上两次轰轰烈烈的盖楼潮说起。

02

沈北新区:两个新加坡的面积

如果你去沈阳买房,销售员说的最多的一句话就是:“沈阳的房价是中国省会里倒数的,所以沈阳是全国价值洼地,增长潜力巨大。

但他们不会说,沈阳多年以来的库存量,也是全国数一数二的。

一切,还是源于2005年开始的“造城运动”。

2005年,中国房地产行业都处于一片火热之中,也是从那一年开始,几乎沈阳的每个角落都竖起了塔吊,沈阳即将迎来一个快速发展的基建时代

这是沈阳快速蜕变的起点:

2005年,沈阳地铁1号线一期工程正式开工建设。2006年,沈阳第二条地铁正式开工建设。2006年,国务院批准成立沈北新区。


一二号地铁线的落地、沈北新区的成立,让各路开发商也纷至沓来,沈阳也进入了买地盖楼最疯狂的时期。

从规划中,我们可以窥见当初操盘手的雄心壮志:

沈阳的第一条地铁, 是东西向的主轴线。他横跨了沈阳于洪区、铁西区、和平区、沈河区、大东区五个辖区。这条线目的是把主城区串联起来,带动整个沈阳城市的发展。


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第二条地铁纵贯沈阳的沈北、于洪、皇姑、沈河、和平、浑南六大市辖区,被称为“金廊线”。二线地铁,意图串联起沈阳最具潜力的黄金地段,为沈北、浑南的发展打下了基础。


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再来说高起点的沈北新区,由最起初的新城子区扩建,囊括了周边的辉山、虎石台、道义三大区域,总区域面积1098平方公里,是沈阳市区的3倍,相当于两个新加坡。当初,大家对沈北新区的期待也很高,喊出的口号是“十年再造一座沈阳城”。


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宏大的目标、大手笔的规划让开发商们对未来前景过于乐观,2007年,万科、中海、华润置地、保利、金地、碧桂园、世茂等等地产大鳄们纷纷进驻沈阳,开始了跑马圈地。这一年是沈阳房地产市场历史性的一年。

与此同时,房地产施工面积在这一年也突破5000万平方米大关,比去年增长45.3%,创下了历史纪录。就像规划沈北新区一样,开发商们同样热衷于制造大盘,施工面积超过10万平方米的项目就达到145个。

好景不长,受到全球金融危机的影响,2008年,全国房地产市场步入深度调整期。沈阳楼市供应量持续走高,但是成交量却十分低靡。开发商为求出货,竞相压价。

恒大绿洲、恒大城一次性85折销售;原价5000元/平的沿海赛洛城,推出4150元/平的特价房,还赠送物业费、音响; 华府天地特别推出首付款分期活动,5年还清……


开发商们使出浑身解数尽快出货,回笼资金,但老百姓买涨不买跌,效果并不理想。

沈阳供过于求的形势日趋严峻起来,其中沈北、于洪、铁西成为库存积压大区,前两年新开工的项目无法顺利出售,开始了长达数年的库存去化期。

沈阳楼市的第一批库存,就这么积压下来了。

03

浑南新区:120公顷的全运村“鬼城”

如果说,沈北新区的库存,是源于造城的冲动加上金融危机的“点背”,

那么浑南新区的库存,是对“全运会”过高的预期。

2010年,沈阳政府宣布把大浑南核心区建成沈阳新的行政中心,提出建设“北方浦东”的战略目标。同期,沈阳全运村正式在浑南新区破土动工。

这一次,沈阳决定通过“大浑南”规划和全运会风口的招商引资,一举清理掉08年以来的库存,同时实现产业转型、人口迁徙。

所以,沈阳再次大规模出让土地。

2010年5月,正在进行大规模建设的沈北新区一次性挂牌转让40宗土地,创下沈阳土地转让有纪录以来之最;2011年3月,绿城一上午买下浑南12宗土地成为热门话题。


2011年沈阳土地出让面积达到3700万平方米,位居全国第一。后来,大家发现沈阳根本用不了这么多土地。当时沈阳市房地产开发研究会常务副秘书长张祥说,“按照沈阳的人口和需求测算,沈阳每年1800万平方米的土地供应比较合理。”

但后来,土拍供应量依然比实际需求量多一倍。

这样的激进的土地出让状态一直蔓延到2013年全运会结束。2013年,是浑南区最高光的一年,绿城沈阳全运村价格从8500元/平涨到上万。

全运会结束后,浑南前期布局的房源扎堆入市。由于大量的库存积压,开发商开始支撑不住互相压价,甚至有楼盘打出10年分期付款,2900元/平的价格。从那时候开始,东北房产圈流传着一句话:如果在东北你能把房子卖出去,那么去了南方,你闭着眼睛都能是销冠。

潮水散去,是不是裸泳就能看出来了。但万万没想到,浑南竟然是通过“鬼城”这样惨烈的方式。2015年的浑南,数次登上各大媒体的头版,标题大同小异:“120公顷的全运村遍布大量的烂尾楼,几乎看不到任何人影。”


沈阳炒房者:现在流的泪,是当初炒房进的水!


图:2015年浑南新区


值得一提的是,全运会的召开,也吸引了很多外地炒房客。尤其是温州炒房团。多重利好之下,炒房团打算借着东风,发一笔快财,可事实让人失望了——他们发现,沈阳的房子,根本卖不出去。

据说,当年的蓝光有意进入沈阳市场,刚下火车就被一堆销售围住看房,最后连调查方案都没做,直接返回了总部。

04

2016年,去库存现转机

两次大规模的盖楼潮,留下了大量库存。尤其是浑南、沈北两区,更成为去库存的两大难。

2015年底,事情终于有了转机,中央经济会议正式提出去库存的政策,沈阳成为最积极响应的城市。在随后的2016年3月,沈阳市政府为了去库存颁布“22条房地产新政”,其中针对大学生群体买房的“零首付”新政仅存活了8个小时,后来因为备受诟病被连夜追回。但可想而知,沈阳去库存的心情是多么迫切。

16年辽宁自贸区沈阳片区正式挂牌 ,17年4月,辽宁自贸区沈阳片区在浑南落地。临近自贸区的白塔堡板块,新市府板块水涨船高。同时,环京区域却受到严厉的调控政策影响,一大批环京的投资客来到沈阳买房,沈阳积压的库存终于再次开始快速消化。

第三次风口终于到来,但吃过两次亏的沈阳不再激进拍地。实际上,从14年下半年开始,沈阳的住宅供应就在逐年减少,市场从供大于求的局面转为供不应求。15年沈阳商品房库存出清周期是两年以上,2018年上半年,库存出清周期降到15个月以下。


沈阳炒房者:现在流的泪,是当初炒房进的水!


从2008年开始,沈阳就背负起去库存的重担,经过10年的努力,沈阳的去库存终于见成效了。


05

沈阳没有泡沫,但洼地难填平

梳理了沈阳10多年的楼市历史,我们最终发现:房价和住宅用地的供应规模息息相关。

这就是2010年沈阳仅有22%的涨幅,但2017年实现多区域的翻倍上涨的最终原因。

随着沈阳库存的逐渐出清,至少可以确定:

沈阳房价依然处于低位,是没有泡沫的,指望大跌不现实。而浑南新区经历了“鬼城”的阵痛阶段,区域价值已经被坐实。

那么19年沈阳房价怎么走呢?还是要从“去库存”的角度去分析。

12月9日,辽宁省住房城乡建设厅下发了最新的《去库存工作方案》,其中提到

“到2020年,各县城、新城新区商品住宅库存去化周期回归到合理区间”。也就是说,目前包括沈阳在内的辽宁省,依然处于加速去库存的阶段。

预计2019年,沈阳依然会有一小波的补涨势头。

最后对沈阳购房者的建议:

1、牢记一条原则:沈阳10年洼地熬成婆,但依然有大量的历史库存需要出清。买房必须以保守为主,宁可买三环内的次新二手房,也不要买过于偏远,没有配套的新房。

2、降价楼盘的预判:

考虑到2018年限购限售政策的出台,沈阳部分买房需求将会被抑制,房价也会进一步分化。

对于高端改善产品,比如别墅类,会出现一部分的折扣让利;

对于新房限价盘,如果地段好、品质不错,依然会有刚需群体支撑,降价不易;

对于三环外、或者品质不好的楼盘,会有降价的情况出现。

3、从区域选择:从今年上半年的土拍溢价率看,皇姑区的四台子、东三台子、省政府板块,铁西区的经济技术开发区板块、于洪区的于洪新城溢价率,长期看有很大的价格支撑;

浑南因为土地出让面积过大,溢价率被拉低,目前被看好的板块主要有新市府、白塔、东湖;

沈北新区溢价率有限,道义板块凭借2号线的利好,成交持续走高。

总体来看,市区土地增值大于郊区,南部大于北部。


沈阳炒房者:现在流的泪,是当初炒房进的水!

4、从地铁选择:沈阳地铁建设相对缓慢,但由于地铁房概念比较泛滥,建议首先选择1、2、4、9、10号线的地铁房,对于正在规划中的地铁,保持谨慎看法。

5、最后从投资的角度来讲,沈阳市场存在的最大问题就是流动性缺失。

沈阳二手房流动性非常不好,二手和新房体系混乱,价差非常大。从建筑年代来看,老城区有很多筒子楼、单位分房,如果没有学区的属性加成,这部分房子以后会被市场淘汰掉。

沈阳真正出现品质楼盘的时代是2010年,比如一环的华润凯旋门,金廊沿线的华润华府、世贸国际花园,长白岛的中海国际、万科城等等。所以投资上尽量选择2010年以后的二手房。

从沈阳的二手房成交区域来看,沈河、和平、皇姑区占比最高,也是学区房最多的区域。而库存量比较大的浑南、沈北,依然处于新房市场,二手房成交在30%以下。也就是说,这两个区域至少拿在手里5年以上的时间,才有可能价值变现。

由于沈阳的价格低,一二十万首付就可以买,进入沈阳投资的小白比较多,对房产投资的认知也相对天真,接触到的信息都是开发商、炒房团的片面宣传,所以这一波被套牢的人依然不少。

另外,炒房团推出的大部分房源,都是当地去化困难的楼盘,而且信贷很不友好,双外、没有五险一金,银行是不给贷款的。一部分人已经有血泪教训了。

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