火了一周的北外滩，我也来扒一扒背后

来自二分之一说

出梅+入伏的第一个周末，36度高温准时来报道，上周六收到了不少非本行业居民同志们的私信，“听说北外滩有个什么新开的商场？里面有一个复古场景？就是你带娃去的那个...好玩吗？不知道人多吗？想过会去看看...”

问毫无疑问，上个周末的朋友圈，属于北外滩。

上周五赶了个早，晚上随手做了个视频，周六下午等待上课间隙讨论完tag和bgm，正式上线影音号。没有想到的是，短短24小时，浏览量就破万了(小号表示惊讶又意料之中...流量池里还在继续滚) 还没看的可以先来预习

二分之一说

#城市市集 #北外滩来福士 #上海 #城市生活 #怀旧主题 上海版 #文和友 小辰光额米道 @北外滩来福士 #网红打卡地 #魔都打卡 #周末去哪儿

视频号

至少在疫情爆发至今，这可以称得上是行业内的一次现象级表现了。对于话痨博主，静静思考了下，脑子里给自己出题了

• 江边的商业到底应该怎么做？
• 隔壁的白玉兰广场的存在感呢？
• 这个“城市集市”为什么今天才“红”？
• 是什么驱动了那么多人从众...顶着酷暑格闹忙？
• 还有什么吸引大众的场景内容？

......

以及，个人觉得是非常成功的一次新项目开业推广节奏。哎呀，想说的话太多了。待我细细道来。

嗯，没有广告，所以是更客观地站在B端和C端角度，来次抛砖引玉吧。

『 背景』

老规矩先来一轮检索，来看看=#北外滩 tag下发过的朋友圈

熟悉博主的朋友们应该知道，这个情节埋藏至今四年有余。

这块又地是怎么来的呢？

前几天群里的小伙伴们还在各种回忆杀，在那个还是百货当道，根本没啥购物中心的年代，凯德给这座城市带来了第一座来福士广场。

大家还记得吗？其实90年代的人广，有这么一块大屏幕 查了下资料，来头还不小，这可是中国最早的一块LED大屏幕，那是1994年建起来的。

“力波啤酒”的灯箱看

了。

、再后来随着当年人民广场的改造，把这块大屏幕给拆了。虽然来福士所在地块和大屏幕还差一个路口，但巧的是，就在它拆掉后的第二年，来福士开业了。因此，彼时年轻人之间的对话

“阿拉在人民广场大屏幕下碰头哦”

随着这块大屏幕的消失，逐渐被替代成

“阿拉在人民广场来福士碰头伐”

可见，时代也给予了人广来福士打造为城市地标的机会。（7080后中年人看到这里应该心里浮现回忆吧

）

当时的它也没让大家失望，记得楼上有舒适堡第一家店？还有KTV，一家大IT，一楼有面包新语？以及一些高档化妆品。另外，新茶饮超级独角兽——喜茶，当年的华东首店也选址在了这里。招商的小伙伴们也算立功了。

彼时，凯德把东南亚最强的商办综合体理念带来了中国内地，那是18年前的2003年。

哎呀，一写回忆帖就有点收不住手，拉回来一下。新加坡太紧凑了，所以他们在垂直空间利用上习惯做到极致？

人广来福士的商场有8层高，以及之后的长宁来福士（8层），曾经也算半个凯德血统的中山公园龙之梦（12层...），凯德虹口（7层），而只有4层的北外滩来福士，乍看是不是一点也不凯德？（以上都指地上商业楼层）

没错，因为这块地是三年前从上港手里买来的。在这笔deal交割之前的之前，项目公司的另一位股东是一家知名但低调的央企。

这个项目原来叫星港国际中心。其实我们更习惯称它为“海门路55号”

2012年刚过完圣诞节，上港牵手这家央企，以联合体形式花了接近57亿元拿下这块地，当年计容楼板价差不多2.3w(按照商办建筑面积其实才1.8w左右)，也算是那一年的总价地wang吧，本地国企+央企的强强组合，确保了物业品质的绝对优秀。

一晃眼，九年过去了。

其实这家联合体一共开发了三个项目，分别是国际客运中心、国际航运服务中心及星港国际中心，(共三家子公司)，定位为国际金融航运集聚区，一共包含34栋滨江独栋，且每栋各自拥有命名权，总体量150万方，是迄今为止亚洲规模最大的绿色商办建筑群

海门路55号作为北外滩天际线的补充，外立面真的很漂亮。嗯，照片上亮灯的那些，全是他们盖的。

一期建有当时上海最先进的邮轮泊位，那个港池特别适合拍照。以及13栋写字楼，于2009年投入运营。

二期有19栋楼，2015年之前陆续完工。

而上周开业的北外滩来福士，就在其中的三期，原星港国际中心。

就在拿地后的第五年（2017年末），快结构封顶前，这两家企业开始针对三个子公司，进行了所谓的“股权交换”，也可以理解为“分家”吧。通过产交所的一系列挂牌摘牌动作，最终央企全资持有了国际航运服务中心，而海门路55号则变成了由上港100%全资持有，这50%股权对应的代价接近60亿。

再然后，上港就开始名正言顺地“卖女儿”。差不多就在买回50%股权后的第11个月，凯德就以127.86亿的挂牌底价，买走了她。

当年也刷新了中国大陆有史以来最大宗外资基金对于单一商办物业的投资纪录。这是三年前。

后来官宣这个项目总投要达到200亿，按照不算车库的商办面积，单价接近6.5万。

下面这张照片，是这笔交易完成前的时候，商场外立面的状态。所以基本上，凯德接手的时候，已经结构封顶，就等着竣工了。

整个海门路55号的建筑品质很高，地下工程最深达到了36米。北外滩的临江步道其实是做了抬高，所以未来通过地下通道可以直达江边。

两幢50层、264米高的办公楼和一个约13万方的商业裙房，被誉为“上海最高双子楼”，也是获奖无数。建筑来自PCPA(就是设计那个马来西亚双子塔的)，mall的室内部分来自Benoy(ifc/iapm御用)。

一张来自去年冬天的某个下午，业主爸爸视角的美图，站在办公室里望出去的view也是刚刚好，因为整栋楼稍稍转了个角度，陆家嘴&外滩建筑群尽收眼底

这是浦东北滨江望向北外滩的视角。曾经前司一位挚友还让我好好写一写北外滩，看来我这份作业交的晚了

以后有时间可以写一写当年凯德一把收东方海外的资产包，也就是长宁来福士的由来。忽然发现，竟然也是12年前的事了，150亿啊。(东方海外就是香港首任特首董建华家族的资产，香港货柜船及货柜码头营运商)

另外，其实凯德当年是卖了一堆骨头(84亿资产包那单)，豪掷千金买入中国最好城市最核心的资产。当然了，合作伙伴里依然出现了那个熟悉的身影(GIC)

『解题&亮点』

好吧，背景有点拖堂了，回归下来聊聊商业的部分。

part.1

江边的商业到底怎么做？

其实更想说的是，“你知道江边的商业有多难做么？！”

北外滩地处黄浦江和苏州河交汇处，与外滩、陆家嘴构成上海的“黄金三角”。陆家嘴既成事实，外滩基本都是历保建筑，只有北外滩具备完整开发的机会。于是大刀阔斧的动拆迁至今搞了十多年了吧，随着城市更新的推进，我们概念里的市中心，早已迎来了新一轮的更新换代。

商业最需要的是啥？当然是“人从众”。周围都拆完了，居民也都搬走了，而南侧又面临来自黄浦江的天然阻隔...

北外滩现有的那些办公几乎都是总部概念，人均办公面积高的惊人。因此办公人群的捕获也变得异常艰难。

别忘了，往北1.3km就是瑞虹商业的大hub

，人家下楼就能吃逛买...

沿着黄浦江，这样的案例有很多，其实一直很想写一篇滨江商业的发展情况。

比如徐汇滨江的组团三剑客（绿地缤纷城+保利时光里+正大乐城），也是抱团取暖多年，只能期待下未来香港置地的大mall来补齐拼图，应该会直接把商圈升级一下。

西岸的商业...难产至今。看看印力是否可以带领逆袭。

北外滩来福士的邻居——白玉兰广场，因为建筑设计的缺陷，导致了一系列的问题，但本人还是非常喜欢它的外立面LED。

外滩BFC也是苦苦挣扎多年，赶上后疫情和夜经济等多重因素，现在似乎热闹不少，也是该熬出头了吧。

还有原中民投的董家渡，现在的绿地外滩中心，前阵子也着手开始第一轮推广了。祝福他。

还有也是今年刚开的博荟广场，临江又贴高架...都被逼的做夜店了

...不过这个商场我个人非常喜欢，看得出招商很用心，成本并不低，可以聊的点很多，接下去会单独写一篇。

以上这些项目的同行们，内心一定都有共鸣吧

part.2

这个“城市集市”为什么今天才“红”？

今天的重点话题要留给它，感兴趣的可以先读一读友号的这篇 写北外滩来福士前，先来聊一波这两天被刷屏的城市集市

我也是被科普了一下，作为魔都正经商业观察员，这个城市集市竟然已经有那么多家了？！WHAT？惭愧，我竟然一点都没有被cover到

原来世纪汇那个“1192上海老风情街”我还是非常喜欢，第一次去的时候就被震撼到，还带着长辈去仔细转了转。那个场景已经觉得挺有趣了，但我想和大家说，抱歉，北外滩来福士这款，带来了进一步的“震撼”

开业前看到照片和那个带力波啤酒BGM视频的时候就把自己给打动了，自诩商业敏感度还是ok的我，激动地po了那条朋友圈。意料之中会火。几点感受

场景还原度满分：这个不用多说，照片相信大家都看的够多，那就再来几张，给还没来的及去的朋友们解解馋。细节到位，用心了。

最感动你的点是什么？厨房柜子里铺着的那张油滋滋的广告纸

精准切中本地动拆迁居民们的精神回忆：我们在影音号&抖音号上都发了视频，短短几天观看量破两万，留言的几个关键词——“看哭了”“感动”“满满回忆”“小时候的模样”“南门的位置以前就是我家”...

因为城市发展速度太快，时代变迁给我们带来了日新月异的城市面貌，但却带走了属于小时候的回忆。在那个影像技术还不够发达的年代，能够记住的东西，都在脑子里。而当这些实实在在的场景呈现在你面前的时候，所有经历过的人，内心一定会是“wow...”的感慨吧

位置优秀：个人觉得CITY MART的名字不够有记忆点和强烈的品牌属性，合生汇、宝地原来都有过？没去过没有发言权，但因为北外滩于城市而言位置更核心，自然更容易远距离辐射到关注度。

文和友还没来上海：哈哈这个原因也是so real了

去年广州文和友开业的时候就去现场感受过，当时就在朋友圈感慨和表扬。没想到深圳的那个更让人惊喜。上海总算有个场景能打的美食广场了。但未来，能玩的还有许多。

part.3

成功的新项目推广案例

这个项目的难点有很多，推广比较直接，抓住了年轻潮流代表活动——草莓音乐节。

草莓的痛点在哪？特别特别的远，在上海选址过川沙...外高桥森兰...今年五月的上海草莓音乐节选了青浦的淀山湖

...另外，门票火爆，黄牛票要价高。

而这次开业带来的草莓，是在最核心的黄浦江畔，况且all for free，还给你连演三天。这样的福利，自然是吸引了一大波年轻人前来。没有理由不火。

今年五一在上海的草莓音乐节上已经看到了项目的露出和推广。

除了预算充足，也说明了比较有眼光，精准抓住了能够引爆话题的优秀资源哈哈。室内的草莓音乐节模式，叠加那个进场队伍已经排满中庭的城市集市，上个周末北外滩的热力图红到发紫也是意料之中。

其实个人觉得，城市集市这个主力店真的太给力，起步就自带流量，而让更多人知道了北外滩来福士。

『 回忆过去/立足当下/展望未来』

感谢你们能看到最后，这篇的每一pa其实都能单独成篇。

摊开未来北外滩的规划，其实是非常令人shock的。

这张图的作者如果看到的话请留个言，做的非常清晰，黄色数字代表塔楼的高度，海门路55隔壁还有MORI森大厦参与的项目，以及未来一大片的地标组群，非常震(yi)撼(yan)人(nan)心(jin)。

其实我之前一直也在诟病上海的巨量商办供应，江边商业如此艰难，面对没人又有强竞争的状态，能感受到凯德在为匹配北外滩“世界会客厅”而努力。

其实最近在回顾，如果当年海门路55号没有卖，那按计划2019年怎么也要开业了，然后立马疫情伺候，那对整个北外滩未来的发展，又会是怎样一种状况？

所以，timing太重要了，放啥事上都一样。这次从市场发声的角度，凯德算是开了个好头。拿地至今都快10年了，或许北外滩是该迎来属于她的起飞前夜。

另外想说，“外滩”两个字就已经价值连城了

其实朋友圈就是考验推广是否成功的最好证明，客户自发地分享和表达，才是最有价值的“广告”。

用了好多年的朋友圈封面，是来自北外滩的视角

希望在“红”起来之后，北外滩来福士可以继续肩负片区市场存在感担当的使命。

现在回看三年前的那些对话，感慨万分，七年后，又会是怎样的一番景象呢？

TRUST上海！

我们每一位生于此长于此的商业地产人，以及默默为这座城市做着贡献的搬砖人，如果能有幸参与或见证那些给城市以及所在片区带来升级的项目，那会是职业生涯里很有意义的一件事儿。致敬这份情怀和经历！

明盘：那家央企名叫金茂，低调而又隐秘。2017年后也是一路高歌猛进，花了短短三年，从一个5、600亿签约规模的房地产公司一跃跻身2500+亿规模家族。当年卖了海门路其实也是匹配彼时的战略发展吧。操盘星外滩的老员工们也各自散了，听说有的去了后来的中民投。