冯仑：后开发时代开启房企转型的大门

封面题图 | 《当幸福来敲门》

文｜冯仑 （微信公众号：冯仑风马牛）

这些年，随着经济的快速发展和城市化水平的不断提⾼，加上各地政策调控与建⽴长效机制的努⼒，房地产⾏业的体制环境、市场和商业模式都发⽣了很⼤的变化。因此中城联盟和纽约大学房地产研究院将共同举办「美国房地产特训营」，为中国房地产企业下⼀步的转型、升级和发展，安排了很有针对性的课程和实战案例，我有幸受邀作为这个特训营的向导给大家引个路。

过去我对美国的房地产有很多近距离的观察，这次课程又提供了很好的机会让我们去拜访⼀些我们长期关注，甚⾄是非常推崇的标杆企业。

从 2002 年开始，我去纽约做世贸中心的项目，前后飞了将近 60 次，其间拜访学习了很多不同类型的房地产公司，而且观察了美国整个房地产的发展规律。这些特点和规律有益于启发中国同行不断地跃升和进步。

▲《无问西东》| 坚持对的方向才能成就非凡

举个例子，10 年以前，在中国房地产行业的住宅领域快速发展的时候，实话说我们的经验并不多，当时万科就专⻔研究了美国的一个标杆企业 Pulte Group，后来有⼈把这家企业的书翻译到中国，名字就叫《帕尔迪》。当时，这家公司是全球最⼤的住宅公司，为美国的中产阶级家庭提供新房及⼆⼿房，⼀年的销售量将近 10 万套。同时，它⽤不动产配合经营，做⼀些装修贷款以及二次交易。

万科研究了这家公司之后，就把⾃己的⽬标定为成为「中国的帕尔迪」，也就是把 「建⽴全球最大的住宅公司」作为自⼰的愿景。10 多年以后，万科果然就做到了。⽽且万科 80% 的住宅模式跟帕尔迪是⼀样的：以新房销售为主，同时以不动产金融带动家装、⼆手房交易以及社区运营等。

10 多年以前，中国的企业学习了美国的一个模式，把它作为标杆。今天，这个企业就发展成了大家公认为最好的一家住宅公司。

▲《点球成金》| 有效学习才是制胜关键

最近几年，国内的「互联网+」出现之后，出现了像链家、途家、房多多这样的一些企业。 这些企业之所以能够成长起来，很大程度上得益于他们五年以前在美国的一些观察，特别是在房地产科技领域⾥，⽐如 Airbnb、Booking、Zillow 等企业将互联网技术和房地产运营相结合的创新模式。

过去 5 年在「互联⽹+房地产」中成功的企业，大多是学习了这些美国模式后把它们本⼟化，然后再借助中国市场的⼴大客户群，迅速把业务发展起来。

再往远了说，即便是倒退回 30 年以前，亚洲地区的新加坡也好，香港也好，当时发展起来的最⼤的房地产公司，实际上也是学习了美国的模式。

▲凯德集团资本运作简易图

⽐如新加坡的凯德置地，当时他们⾯临的问题就是，新加坡当地除了住宅以外，还要发展⼤量的商⽤不动产，如果⽤原来的开发模式去销售，那么资金和时间都很紧张。于是，人们开始借鉴美国模式：「三分开⼀统⼀」，也就是把开发、运营、投资这三个环节适度地分开， 再⽤一个开发体系将三者统⼀起来。

这样⼀来，凯德置地既管理基⾦，⼜主导开发，同时还支持运营，就能用很少的资⾦先去买一块地，然后发售不同的纵向基金和横向基金。纵向基金⽐如有⼟地基金、建设基金、开发基金，然后孵化基⾦、持有基⾦；横向基⾦有住宅、写字楼、酒店公寓，还有医疗不动产、 仓储物流等，⾃己主导上市公司，和这些资产做有效的互动。

这种模式发展形成了今天的「凯德模式」，⼤概 12 年的时间，凯德置地就处于了全球商⽤不动产绝对领先的位置，到⽬前为止都非常成功。

▲《末代皇帝》| 向外看才能免于被时代淘汰

显然，在亚洲「后发达地区」，在每一个房地产专业领域⾥的成⻓、转型和升级的过程中， 我们都要有⼀双「向外看」的眼睛，去学习⼀个成熟的市场，才能在本土市场领先。过去 5 年、10 年甚⾄至 30 年的故事，都证明了这一点。

今天，中国的房地产进⼊后开发时代，核⼼竞争⼒已经转移到资产运营和资产管理上来了。 随着竞争⼒和竞争重点的转移，产品线越来越丰富。住宅以外，物流仓储、写字楼、休闲度假、商业以及医疗健康，还有政府公共物业⽅方⾯面都产⽣了巨⼤的需求，产品类型也越来越多样化。

正因为这样，我们就有必要更多地去了解人均 GDP 在 8000、10000 美金之上，全产品线、全价值链、全商业模式的发展情况。国外有⼀些相对成熟的经验，从房地产⾏业来看， 美国的市场化发展经验⼗分典型，他们在过去将近 100 年里，在后开发时代的全产品线、 全价值链、全商业模式之中，形成⾮常多的完整市场竞争的规律、标杆企业以及产品技术发展的路径，有很多成熟的经验可以借鉴。

▲《萨利机长》| 成与败的契机往往一瞬即逝

这次我们去美国，对⼤量的房地产企业转型来说是⼀个特别好的契机，我们会针对性地把⼀些企业确定为标杆，学习他们，由此来启发国内转型的路径、模式和⽅法，同时找到在中国成长的新空间。

我特别愿意把⾃己去了 60 次纽约的经历和经验、观察和了解到的美国房地产发展模式和标杆企业的案例介绍给大家，使大家在中国的本土业务发展得更好。这个过程中，我们和美国企业的互动也许还可以找到在美国投资的机会，以及回到中国之后彼此之间共同创新、转型、发展的机会。

总之，纽约大学房地产研究院作为纽约最⼤的土地拥有者、物业拥有者以及资产的管理者，中城联盟作为国内最⼤的房地产策略联盟机构，他们二者本身的经验，加上我作为向导能够分享给大家的东⻄，我相信对正在前进中的房地产企业、面临转型压⼒的房地产企业来说都是⼀个特别好的机会。我也愿意在这个过程中跟大家⼀起学习、分享，共同寻找未来的发展机会。

10 月 7 - 14 日，中城联盟携手纽约大学将开启第四期美国房地产特训营，将结合中国市场目前最急迫、最关注、最聚焦的地产细分领域，如健康地产、养老、地产科技等方面，去到 Airbnb、Matterport、Delos 等行业细分前沿企业观摩，深度学习经典案例和前沿模式。

此次探访美国地产行业的考察之旅，将由冯叔作为全程导师带队，中城联盟的一些企业家们也会参与共同讨论。

未来房企要想在后开发时代继续生存，就必须寻找属于自己的细分领域，探寻房地产行业新的模式进行转型升级。

中城联盟携手纽约大学将开启第四期美国房地产特训营

图片来自网络

编辑｜楼小姐 主编｜王滔

编审｜陈润江 顾问｜王淑琪