危情之下，中国房地产下半场变局来临

2019年初，麦肯锡给出了未来城市发展的四大趋势：

• 一是人才因素将更加重要，抢人大战仍会继续；
• 二是城市界线将会变得模糊，出现世界公民型城市；
• 三是城市面临的挑战越发严峻；
• 四是科技在城市发展中将发挥越来越重要的作用。

很不幸的是，这四个判断在2020年初基本全中。

一个看似不起眼的病毒，就让千万人口的“东方芝加哥”陷入瘫痪，越大的城市，其所面临的突发公共卫生危机就越发可怕。

为了减少传染风险，很多地方不得不采取一些硬核黑科技，以代替人类做一些防控型的工作，比如无人机测体温等。

尽管武汉严防死守，但还是很快就让千里之外的日韩新加坡中招，全球城市的边界从未像今天这般模糊……

新冠肺炎是非典之后最严重的一场公共卫生灾难。它的发生，给中国所有一二三线城市提出了一个灵魂拷问：

当城市被迫成为孤岛的时候，如何确保每个人有尊严地、安全地活着？

01

作为一名每晚坐拥陆家嘴夜景的魔都人，我从未想到过有一天，居然会被“大农村”的广州朋友给diss。

事情是这样的，有天中午我接到外卖小哥电话，让我到楼下取餐。好巧不巧的是，家里的二哈刚刚咬坏了整整两包口罩，立刻让原本富足的中产阶级家庭，陷入了“金融危机”。

拿还是不拿，真是一个“生死存亡”的问题。想到过两天就要复工了，口罩比黄金还要稀缺，一咬牙，我就用纸巾做了一个简易口罩下楼去了。

随手发了一条朋友圈后，广州的一位朋友发来一个视频“嘲笑”我：

这年头谁还亲自下楼啊，命都不要了吗！看看我们家的小区，都机器人送货了。

原来，他家所在小区配备了一套智能化系统，物流机器人担负起社区内自有超市、外卖快递等配送到家任务。

而且最可怕的是，这个机器人能够自动规划路线，规避障碍，还可以自己打开门禁以及呼叫电梯，点对点的把货给你送到家。

咸鱼一般葛优瘫的我立刻坐了起来，虎躯微震。我记得这货房子买在广州郊区，房价只有我现在住的一半，小区真有那么智慧化？

不甘心的我赶紧上网查了一下，面对满屏的相关消息，我感到一股浓浓的“醋意”：

小区进出口的安防平台可以搭载最新的人脸识别算法，就算业主不摘下口罩也能被识别，做到“刷脸通行”无接触，减少感染风险；

门口配置红外热成像，实时检测出入者，一旦有体温异常的人通过，就会报警；

线上线下医疗资源互通，家庭医生5分钟上门，还有24小时在线问诊。在疫情蔓延时刻，无疑是减少了大家的焦虑和恐慌感……

你说，这不是骗我回广州工作是干嘛！？

这个冬天，中国发生了太多野蛮粗暴的社区管理。

有的小区规定只在上午办理出入证，导致居民在物业门口排成长队挤在一起，放大了病毒传播风险。有的城市全面封闭，蔬菜粮食药物却供应不上。还有一家三口在家里搓麻将，防疫工作人员们突然闯入直接掀翻麻将机。有的地方为了防止湖北籍的朋友出门，把人家的大门直接焊上……

种种行径的背后，其实或多或少都反映出了当地的社区管理、基层管理，像前工业时代一样落后，无法有效地用智能化、线上化、科技化的手段来管理。

而朋友所在小区井井有条的管理方式，也让我一下子就记住了背后的开发商，这可能是中国最早着手布局智慧人居的房企之一。

这一次的疫情，把所有人都锁在了家里，需要减少出门、减少接触，很多的生活生产都需要在家庭内完成，提前布局智慧人居的小区无疑会获得更多的掌声。

02

从98年中国房改引入市场化机制算起，住房制度改革已经走过22个年头。中国的城镇化率也从1978年的17.9%，上升到了2019年的60.6%。

城镇化率突破60%大关，意味着我们已经进入二次城镇化阶段。相比上一轮城镇化过程中，人口由乡村到城市的流动，新一轮城镇化是城市间的流动，由中小城市向核心城市聚集。

我国处于城镇化中期，2033年开始进入后期

对于房企来说，上一个阶段的任务是尽可能多地造房。只有数亿人口进城后能够马上找到落脚点，我们庞大的劳动力规模才能投入生产活动。

所以房企推崇效率优先，周转速度为王，谁拿到的土地更多，谁盖的房子越快，谁就能抢占更多的市场，这也是过去高周转战略风靡一时的原因。

我相信在这一次疫情之后，应该会有越来越多的房企意识到，只有回归根本，打造以人为中心的住宅产品，才能获得更多消费者们的喜爱。智慧人居这一束光，必将引领未来房地产的白银时代。

事实上，近两年多数房企已经意识到智慧化这一大趋势，TOP30房企超过一半已开始往智慧人居方向布局，美的置业、中国金茂、万科等少数几家房企除在后端的室内和社区智能发力外，也将科技赋能延伸到前端的设计、施工、建筑材料、装修等环节，但真正落地室内和社区全场景智慧的房企几乎没有。

不止是房地产企业，近年来互联网IT巨头、家电3C巨头、电商巨头等阵营都在围绕自身的固有阵地往上下游延伸，尝试提升人居的智慧化程度，从智慧人居这一大蛋糕里分一杯羹。

互联网IT阵营以阿里、华为、腾讯为代表，均与不少房企达成合作，互联网IT阵营定位打造“智慧社区+智慧家庭”的“大生态”，主要目的是抢占数据入口及控制入口。

家电阵营以传统家电巨头美的、格力以及后起之秀小米为代表，基本以智能硬件入手，大到中央空调小到手电筒，企图打造完整的智能产品生态链，产品思维和室内智能导向明显。

电商阵营以苏宁京东为代表，企图以集成商的身份去整合家电3C等合作伙伴的智能终端，推出类似智能音箱这样的控制入口产品，打通不同终端的数据接口，偏重室内智能。

这样一个大脑的中枢由智慧云和物联网、数据、AI、智能应用四大中台构成。由“智慧大脑”控制的实地全场景智慧社区打破了传统智慧社区建设中存在的设备、数据、体验与服务的孤井，打通了“家”、“社区”、“社区配套”三个圈层，实现了社区人与物、物与物的高效交互。

下一个十年，房企将不仅仅是一个单纯的开发商，还会是一个有主导意识的全面整合商。

03

如果几年前“智慧地产”概念刚刚兴起时，市场偏向于认为这是一个新生事物，没法让用户快速适应。两年后的今天，还有谁会觉得智慧人居是可有可无的实验吗？

面对新冠肺炎疫情提出的巨大挑战，再好的一线江景房，再好的无敌海景房，若不能在经济停摆、社会瘫痪后，给每一个身处孤岛的居民提供安全舒心的保障，也不过是昂贵的花瓶罢了。

我相信，在城镇化下一个十年，智慧城市和智慧人居一定是必不可少的。房企若要抢占先机，就需要从数字化、智能化、网络化和互动化的智慧社区切入，为住户提供更加安全、便捷、舒适的服务。

房地产下半场的比拼，将逐渐从如何快速造房子、如何造出更漂亮的房子，转向如何提供更高质量的服务。

当然，一场疫情，改变的不单单是地产商思考的角度，它还暴露出了现代城市治理的短板。

等这一次国难结束之后，我们还会迎来一场连锁反应式的变化：

在社区层面。

首先是智能化、线上化以及更多科技手段的应用进程加快，非接触式水龙头、声控开关、物流机器人、刷脸识别门锁等硬件设施的升级改造。对居家智能设备企业来说，这也是一次市场教育机会，抢占市场就在此时。

同时，在社区这个最重要场景里，社区O2O商业模式大范围普及。通过算法把家庭、物业管理、社区配套三个方面打通，重构人、货、场的社交关系，全面提升服务质量。

居民线上下单后，智能物流机器人可送货上门

在城市层面。

中国的城市格局将加速大洗牌。这段时间，复工的效率和安全性，成了判断一个城市治理能力的标准。有的城市复工要盖七八个红章，有的规定没有房产证不能入城，有的让租户交50万的“保证金”才有资格进小区，各种各样的粗暴防控，让人寒心。

管理能力更强、准备更充分的省市，在疫情中会迅速脱颖而出，例如广东和浙江。像佛山市就提出，企业复工如果口罩不够政府会提供，义乌开通专车输送企业工人，中山市提供返岗稳定资金，企业新招人员补贴等等，十足吸引眼球。

等这一次新冠肺炎疫情结束后，现代化治理短板太明显的城市，对人才、资金、企业的吸引能力将大大减弱，资源和人口会加速前往治理优秀、政府执行力更强，信息更透明的城市。

广东各城市花式鼓励复工

诚然，新冠肺炎是继非典之后最严重的一场灾难。但反过来说，疫情也让中国一二三线城市，难得的自我检测、自我反省。

每一次史无前例的挑战，都必将伴随着一次史无前例的改变和重生。

提示：特殊时期，小编不鼓励您出行，建议先做鉴赏性阅读，疫情结束后再安排您的出行计划。

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