土地供给是房价的直接决定因素

土地制度直接影响房地产供给，决定着中期房价走势。土地供应量是住房市场供求平衡

和稳健运行的重要基础。土地供给不足或过多，极易造成住房供求失衡，进而导致房价涨

跌。多数发达经济体是土地私有制，在用途和规划管制下可自由交易，在获得许可后可建设

住宅，但各经济体的具体政策差异较大。

土地供给不足，导致高房价，典型的如英国和中国香港。英国在土地分配上严重不均，

由于土地私有，王室贵族后代垄断了大量土地，受土地资源稀缺和长期上涨预期影响，大地

主阶级转让土地的积极性不高。此外，英国政府长期坚持保护乡村与生态环境的理念，开发

用地较少，且开发效率低下，平均需要耗时44周才能获得规划许可证，进一步加剧住宅用地

供给不足。土地供应不足推高地价，进一步推高房价，1963—2002年，英国住宅用地价格上

涨112倍，同期房价上涨45倍。中国香港曾长期受英国殖民，在土地制度上延续了英国模式，

房价也因土地供应不足而居高不下。受环保影响，香港填海造地大幅下降，2004—2010年香

港政府为了维护楼市稳定发展，采用勾地方式减少土地出让，使土地供给长期受到控制。

1985—2017财年，香港政府年均出让土地23.59万平方米，其中住宅用地年均16.84万平方米，

人均增加土地供应仅2.81平方米。中国香港土地市场长期供给不足，需求无法满足，导致房价

居高不下。

土地供应充足、精细化管理是房价稳定的基础。美国是地广人稀的典型代表，居住用地

面积高达56万平方公里，占国土面积的6.2%，对应着3.3亿人的居住需求，人均居住面积高达1 728平方米，居住用地供给充足。此外，美国的土地市场发达，私人土地之间的买卖手续十分简单，除了对土地买卖投机进行必要的监管之外，政府主要是为市场提供服务。土地制度有效保障了美国住房供给充足且价格较低。目前，普通家庭5年收入即足以购房，租金收益率长期达6%~7%，主要城市房价普遍不超过1万美元/平方米，房价收入比低于10，在国际对比中明显偏低。新加坡虽然国土面积小，人口密度大，但是政府对稀缺土地资源进行集约化运作，土地利用效率极高。政府对土地进行规划，并定期调整，保障各功能区用地合理。此外，政府不依赖土地财政，以低价将土地出让给建屋发展局，保障组屋建设量足价廉。