海南如何借鉴新加坡房屋政策

文 / 李贞慧 （海南大学“一带一路”研究院助理研究员）

房子是用来住的，不是用来炒的。作为全球最大自由贸易港，海南若能更好地解决民众住房问题，通过房价洼地，打造人才高地，这将会为海南引进更多的外来人才并且稳住本地人才，增加海南居民的幸福感与归属感，进一步助力海南自贸港的建设，并且发展成为全国的住房模范。

为保持海南房地市场平稳健康发展，更好地服务海南自由贸易港的建设，海南相续出台海南限购政策、人才引进租购房补贴政策等一系列的住房相关政策，这些政策都积极推动了海南住房问题的解决，全域限购政策调控效果也取得一定效果。

在解决住房问题上，新加坡是世界上公认的住房问题解决得比较好的国家之一。因此，借鉴新加坡低收入者住房保障制度的成功经验，对于海南解决住房问题具有积极的借鉴意义。

新加坡国土面积仅有719.9平方米，相当于北京的1/23左右，总人口563.9万，约为北京的1/4，人口密度高达7796人/平方米。但就在这样一个“人多地少”的国家，新加坡住房自有率却高达90.9%，人均居住面积也从自治之初的不足6平米提高至2015年的27.6平米。

这主要得力于新加坡的房屋政策。新加坡形成了“廉租房---廉价组屋---改善型组屋---私人住宅”的阶梯式房屋供应体系，成为世界上拥屋率最高的国家之一。这住房政策让新加坡民众能够花很少的钱，买到组屋，住进自己的房子。并且组屋的品质与商品房也不相上下，绿化做的也非常好。但是价格却只当于同等区域商品房的1/5。组屋不仅价格便宜，而且所有组屋小区都建有完善的配套设备，包括商业、银行、学校、医院、图书馆、剧院、诊所等，在组屋小镇周边设有地铁站、公交站，进一步便利了人民的生活。组屋政策真正成为“普惠性的政策”，有力地促进了多种族安居乐业、调和相处，促进了社会建立，对维护社会稳定起到了积极作用。

近来，深圳也在积极向新加坡住房政策学习。深圳住建局局长张学凡曾在今年8月公开表示，深圳将向新加坡学习，让60%市民住在政府提供的租赁或出售的住房中，实现六比四的住房比例。今年7月15日，深圳已出台了住房新政，新“深八条”，改变过去对房地产的调控以行政手段为主的措施，未来将行政手段与经济手段并存，更会慢慢过渡到以经济手段为主的方式。严格落实好限购限贷限价限售等政策可以帮助深圳房地产平稳健康发展，这预示着下一步深圳的市场会有很大的变化，住房会大幅增加供应量，去解决供应不足的问题。

对此，海南若要借鉴新加坡的房屋政策，可考虑采取如下几大措施。

其一，完善制度设计。海南保障性住房建设和管理工作需要充分发挥政府的主导作用, 制定保障性住房规章制度, 对其进行统一的规划、建设和管理, 整合国土、住房、规划和建设部门中关于保障性住房建设和管理的事务, 设立类似建屋管理局的机构, 责任明确, 权力到位, 自负盈亏。

其二，建立分阶段、多层次的保障性住房体系。保障性住房需求者可简单分为租用型和购买型, 或者分为基本型、改善型、发展型和特殊型。海南应根据不同历史时期的情况和不同保障房的需求, 建立多样化、多层次的保障性住房供给体系。在进行保障性住房建设时, 分阶段、有重点地进行建设。

其三，完善土地供给和金融支持体系。在土地供给方面, 固然不能照搬新加坡立法低价征用私人土地的做法, 但可在现有的法律法规层面上对保障房用地提供政策优惠。例如, 可在土地审批和手续费用等方面提供便利。

新加坡保障性住房金融支持体系最重要的方法是建立了行之有效的公积金制度, 个人40%-50%被强制性划入公积金帐户，其中企业和个人各负担一半；积累的私人公积金由政府借给建屋发展局作为建房的最初资金，建成后的政府房出售给用户，费用则从用户的公积金中逐年扣除。公积金制度会使海南建得起住房，居民买得起住房。

其四，营造良好社区。为了实现“居者有其屋”的初步目标, 远期进而向“居者乐其屋”转变, 一方面需要建立和不断完善社区物业管理的法规体系, 包括对组屋建筑物、公共电器、卫生、电梯、娱乐设施、开敞空间等方面所作的明确规定;另一方面需要不断推进社区文化的建设与管理, 建立良好的社区认同感和邻里关系。

安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜。住房问题是社会发展和经济发展的基础，如果海南可以借鉴以上措施并很好地运用起来，相信可以增加海南民众的拥有感与幸福感，让海南民众可以进一步感受到海南自贸港的红利，也只有海南的房价稳住了，社会和谐、城市宜居，才会产生吸引人才的“磁场”，吸引全球各地更多的人才参与海南自贸港的建设。