一栋大楼背后三位大佬的选择。
作者 | 高远山
编辑丨蔡 真
来源 | 野马财经
刘銮雄走了，李嘉诚又来了。7月28日，媒体报道称，恒大集团（3333.HK）8年前从刘銮雄手中买走的美国万通大厦，被李嘉诚家族旗下的长实集团（1113.HK）看上，意欲“抄底”。
13年前，《北京商报》报道，恒大地产赴港IPO时便获得李嘉诚支持，如今李嘉诚的再次出手是出手相救还是单纯的商业行为？许家印的香港富豪朋友圈要再次发挥作用了吗？
打7折出售
中国香港恒大中心前身名为“美国万通大厦”，位于湾仔告士打道38号，邻近金钟及湾仔地铁站、香港警察总部、香港会展中心。该写字楼占地2138.8平方米，总建筑面积32090.9平方米，楼高94.85米，总计26层。
该大楼出租率目前达到八成，资料显示，除了恒大外，目前该写字楼的其他租户还包括万通保险、云峰金融、云峰投资管理等。
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这也不是恒大第一次试图出售该大楼。去年8月，据《星岛日报》报道，中国恒大计划以105亿元将其中国香港总部大楼出售予越秀地产。不过，双方最终因价格原因，未能谈妥。
交易失败后，今年3月，中国恒大在召开全球投资者电话会议时表示，确实已将中国香港恒大中心用于担保银团贷款。为妥善应对银团贷款的偿付压力，并减轻贷款产生的利息成本。据介绍，恒大正在与潜在有实力的买家进行接触洽谈，通过资产出售方式偿还银团贷款。
直到近日再次以竞标形式将中国香港总部大楼出售，只是较105亿港元的价格再次打折，估值约90亿港元，较之买入价125亿港元已经下跌了28%，打了近七折。
7月28日正是出售的投标截止日，“界面新闻”报道，已经证实长实集团提交了投标书。但投标方除了长实集团外还有谁，则不得而知。
如交易成功，该栋大楼就将在刘銮雄、许家印、李嘉诚几位大佬的手中流转。1987年华人置业（0127.HK）创始人刘銮雄以1.6亿港元买入该写字楼的部分股权，1991年再购入其余部分，总计斥资约4.6亿港元买下该栋写字楼。1994年改名为爱美高大厦，2000年再次改名为美国万通大厦。
到2015年，华人置业以125亿港元的价格将美国万通大厦卖给恒大集团，创下当时中国香港商厦买卖的最高纪录。随后，大厦更名为“中国恒大中心”。这个记录在一年后，被“中国港澳台侨和平发展亚洲地产有限公司”，以402亿港元的总价购买李嘉诚旗下中环中心75%的权益，再次打破。
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值得一提的是，恒大购买美国万通大厦的该笔交易的支付方式为定金10%，完成日期后支付30%，随后六年每年支付10%。也就是说，直到2021年恒大才支付完该笔交易的价款。如今支付情况如何，恒大并未披露。
李嘉诚为何收购？
许家印与李嘉诚之间的交集其实并不多。
2009年，恒大地产赴港IPO时，据《北京商报》报道，继华人置业主席刘銮雄以及新世界发展主席郑裕彤分别认购5000万美元的股份后，李嘉诚因看好恒大地产，认购金额已经超过1亿美元。据了解，李嘉诚此次是通过长江实业认购股份的。
然而恒大地产的股东名单中并未出现长江实业，也并未有减持新闻。
既然如此，李嘉诚收购恒大中心大楼的原因是什么？据长实集团2021年年报，该集团总收入为620.94亿港元，其中物业方面为主要营收，物业销售达到377.6亿港元，物业租赁为65.43亿港元，还包括酒店及服务套房业务为26.91亿港元，物业及项目管理为8.16亿港元，英式酒馆业务为142.84亿港元。
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不论物业销售还是物业租赁，中国香港及内地均所占比重较大。物业销售业务中，中国香港物业销售额为157.24亿港元，内地物业销售金额为217.22亿港元，海外物业销售金额为3.52亿港元。物业租赁方面，中国香港为43.52亿港元，内地为5.71亿港元，海外为7.38亿港元。
营收的侧重下，长实集团近一年正在中国香港和内地不断增加投资。此次以低价购买恒大中心大楼对于长实集团来说，似乎是次“抄底”行为。
除了买入恒大中心的大楼，2021年，长实集团还通过不同渠道斥资173.8亿港元在中国香港买入4幅土地，增加了约139.11万平方尺（约15.46万平方米）楼面面积可供开发。
此外今年5月，广州白云区的白云空港大道地块被中海地产以约27.19亿元、溢价率15%竞得。值得注意的是，竞价过程中，李嘉诚旗下的和记黄埔也参与了竞标，4月30日上午8:30，和记黄埔率先挂牌报价23.64亿元。
虽然并未竞拍成功，但这是李嘉诚自2012年后时隔十年再次出现在内地土拍市场。
另据早前公布的一份清单，长实集团在中国内地仍持有的物业市值达1261.6亿元，分布在北京、长春、长沙、常州、南京、成都、大连、东莞、佛山、广州、青岛、上海等地，其中可供发展的物业市值为315.73亿元。
一边在内地、中国香港布局，李嘉诚另一边则在抛售海外资产。今年3月4日，有媒体报道，由澳大利亚投行麦格理集团和全球私募巨头KKR牵头的财团正在与长实集团洽谈关于收购其旗下资产UK Power Networks的事宜。
据知情人士透露，目前洽谈仍在进行中，交易可能在未来数周达成，但不能保证最终能达成交易。
UK Power Networks是英国最大的配电公司，用户数量达到830万，估值高达150亿英镑（约人民币1260亿元）。一旦该笔交易成功，将是今年该行业最大的一笔收购。
尽管李泽钜“否认”了这笔交易，但关于5 Broadgate即瑞银集团伦敦总部大楼的交易却已成定局。
3月11日晚间，长实集团宣布出售全资附属公司持有的英国伦敦写字楼“5 Broadgate”全部股权，作价7.29亿英镑（约人民币60亿元）。
2018年6月14日，长实集团以10亿英镑（约人民币83.59元）从英国地产巨头British Land和新加坡主权投资基金GIC手中买下伦敦金融城核心地段的大型写字楼5 Broadgate，收益率约3.95%。从账面金额来看，本次以7.29亿英镑（约人民币60亿元）出售该物业，长实集团亏损约2.71亿英镑（约人民币22.65亿元）。
不过，李泽钜透露，持有5 Broadgate 3年半拿到45%的回报。长实投资5 Broadgate至今，包括租金收入、物业升值、项目投资对冲利润，合计达48亿港元（约人民币39亿元），而此次出售获得的利润则大概有1.08亿英镑（约人民币9.03亿元）左右。
实际上，新冠疫情爆发后，长实集团先后多次出售海外业务及资产，涉及能源、通讯、房地产、电力、飞机租赁等板块，其中包括被李嘉诚称为“一生最成功的投资之一”的赫斯基能源。
作为中国香港首富，李嘉诚的商业动作一直备受市场关注。而李嘉诚此次在英国进行如此大规模的资产处置，被外界看作是其再次进行资产大腾挪，甚至有声音指出“李嘉诚要逃离英国”。
许家印和刘銮雄往事
实际上，2015年恒大以125亿港元的价格收购美国万通大厦被市场普遍认为是溢价收购。据2015年华人置业公告显示，此楼对应项目公司的资产净值约为100亿港元。且2014年美国万通大厦的租金总收入是1.71亿元，总建筑面积32090.9平方米，租金回报率仅1.4%。
之所以愿意溢价收购，与许家印刘銮雄二人多年交情分不开。
据媒体报道，刘銮雄和许家印的相识是在2008年4、5月份。
喜欢打牌这一嗜好帮上了许家印的大忙。在牌桌上，许家印结交到了日后的重要人脉——新世界发展的郑裕彤、华人置业的刘銮雄、英皇的杨受成以及中渝置地的张松桥，玩的内容则是中国香港风靡一时的“锄大D”，这些人也就是媒体口中的“大D会”核心成员。
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2008年6月，郑裕彤联手科威特投资局等斥资5.06亿美元入股恒大，解救恒大于水火之中。2009年，恒大重启上市之时，郑裕彤也公开力挺。在郑的带动下，包括刘銮雄在内的“牌桌大佬”都纷纷认购，成为恒大上市的投资者，所谓“天无绝人之路”、“功夫不负有心人”。
当然，这也是除了打牌输赢之外，刘銮雄和许家印的第一次交易。
2010年，刘銮雄两次认购了恒大发行的总额高达7.5亿美元的企业债券；2011年，华人置业公告称，以5亿美元的价格购得了恒大江苏启东项目49%的权益。
以当时的汇率计算，仅股票和债券，刘銮雄在恒大上的“支出”就接近50亿元人民币，说两者是“老铁”也不为过。
刘銮雄还将内地的多处置业卖给恒大。2015年7月，恒大斥资65亿港元收购华人置业于四川成都的3栋物业及一笔私募基金；2015年10月，恒大又用总代价约为70亿港元收购重庆江北区“御龙天峰”商住项目，其中华人置业用旗下相关公司股权作为对价支付了17.5亿港元。2017年4月，华人置业出让了其持有的盛京银行（2066.HK）股份。
刘銮雄一边卖掉资产，一边增持恒大。2017年与2019年期间，先后购入了恒大约8.6亿股股票，总成本约135.96亿港元。
除此之外，2020年和2021年，华人置业的实控人及行政总裁甘比还先后斥重资投资了恒大物业和恒大汽车。在2020年7月恒大物业上市前Pre-IPO融资中，甘比认购金额最高，达45亿港元。在2021年1月恒大汽车定增募资260亿港元中，甘比又认购了30亿港元。
回报刘銮雄的则是恒大的高速发展，华人置业自身业绩也多依赖于恒大分红。2020年，华人置业营收30.41亿港元，同比增长132.2%，其中来自恒大的股息收入达19.68亿港元，占总营收的64.7%。甘比的工作能力也一度被外界质疑。
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然而这份情谊随着收益的减少似乎正逐渐消失。据华人置业2021年年报显示，其在2021年来自恒大股份的股息收入仅有1.57亿港元，相比2020年的19.68亿港元，缩水92%。在恒大深陷债务危机之际，刘銮雄及其妻子甘比选择抛售。自去年9月起，两人累计减持约6.3亿股份。
业内人士分析表示，华人置业对恒大近乎清仓式的减持，导致亏损78.7亿港元。目前依然持有30.5亿港元股份，按照3月21日停牌前股价1.65亿港元计算，其变现总亏损估计超过111亿港元，超出了去年的预期亏损。
恒大自身面临的问题同样不断。前不久恒大物业公司134亿失踪案调查结果出炉，恒大系6名高管被免职。恒大汽车旗下的恒驰5正式开启预售，定价为17.9万元/辆，截至7月20日，据恒大汽车方面介绍，恒驰5的预定订单超过了3.7万辆。
此外，恒大方还承诺将在7月底前拿出重组方案，如今距离7月结束仅剩1天。此期间恒大债权人与公司双方均动作不断，就在刚刚过去的6月底，恒大刚收到来自投资人的清盘呈请。
恒大方面对此表示，将极力反对清盘呈请，预计不会因此影响公司的重组计划或时间表。但同时也提示，若最终公司因上述呈请而清盘，未获得高等法院认可令的前提下，在6月24日后做出的任何财产处置、股份转让或股东地位的变更都将无效。
业内人士分析，此类清盘最终能实现通过的概率很小，投资者采取此类行动的更多目的或在于对恒大方面施加压力。
一栋大楼，三度易主。背后见证了刘銮雄华人置业、许家印恒大集团的繁荣，现如今华人置业、恒大集团日子难过，李嘉诚长实集团则从十年前的“逃离内地”，到现在的“逃离英国”，你怎么看三位大佬的选择？欢迎下方留言讨论。