来源：地新引力
是哪家房企，于哪个时点，开始了在开发主业之外的创新尝试？这恐怕很难追溯。
但不可否认的是，房企拓展创新业务的勃兴期是在近几年。长租公寓、商业地产、联合办公、特色小镇、物业、养老、教育、高科技......领域之多难以胜数。也是从近几年开始，房企进入了一个「最不务正业」期，而这又以 TOP30 强为最。
其实，随着创新业务的不断丰富与充盈，已很难再去界定这些业务的正、副之分。不管是正业，还是副业，能带来新的赢利点并可持续发展的，就是好业务。
本期我们对 TOP30 强房企截止 2018 年上半年，在创新业务上所取得的成绩做了盘点与分析。至于谁做副业做得最好，每位读者心里都有自己的答案，也欢迎大家补充、指正。
长租公寓：TOP30 强房企超半数已布局，万科龙湖旭辉领衔
在长租公寓领域， TOP30 强房企中超过半数都已布局，其中以碧桂园、万科、龙湖、招商、旭辉等表现最为突出。
截止 2018 年上半年，碧桂园长租公寓在建房间数已超过 2.1 万间，已获取项目的总房间数超过 2.4 万间。年内预计可实现 12 个城市、46 个项目同时开业，目前已开业的 2000 多间的承租率近 91% 。
万科自 2014 年以来积极布局长租公寓市场，目前已形成了集中式长租公寓品牌「泊寓」。截止 2018 年上半年，泊寓业务已覆盖 30 个一二线城市，累计获取房间数超过 16 万间，累计开业超过 4 万间，开业 6 个月以上项目的平均出租率约 92% 。
龙湖冠寓目前也已陆续在北京、上海、杭州、南京、重庆、成都等 16 个一二线城市开业运营，累计开业房间数超过 2 万间，计划到年底开业数量 6.5 万间，已开业冠寓整体出租率为 76.2% ，其中开业超过六个月的项目平均出租率为 90.1% 。 2018 以来龙湖成功发行了 50 亿元的租赁专项债券，分别与国际投资机构 CPPIB 和 GIC 组建专项基金，已实现融资额 18.17 亿美元。
龙湖冠寓三个产品系
2018 年上半年，招商蛇口在长租公寓领域不断发力，新增了 13 个长租公寓项目，约为 24.1 万平方米，共计 5134 间。目前，招商蛇口在全国布局长租公寓近 2 万间，管理规模总计约 90 万平方米，目标是三年布局 10 万间。招商蛇口已形成青年白领公寓「壹栈」、城市中产公寓「壹间」、中高端服务式公寓「壹棠」三大核心产品线，且已实现公寓智慧平台的全线上化服务，同时还联合招商启航等多家公司设立投资基金，创新探索「房东+股东」的产融结合模式；成立储架额度 60 亿元，首期发行 20 亿元「招商创融-招商蛇口长租公寓第一期资产支持专项计划」；携手建行注册首单银行间长租公寓 ABN200 亿（首发 40 亿元）。
2018 年 8 月，旭辉成功在上交所挂牌上市旭辉领寓「高和晨曦—中信证券—领昱 1 号资产专项计划」类 REITs 融资产品，这是国内首单民企长租公寓储架式类 REITs 。旭辉领寓目前已经在华北、华东、华中、华南、西南 19 座重点一、二线城市落地 70 个项目，管理规模逾 35,000 间。 2018 年底，旭辉领寓计划实现 6 万间管理规模，并将在 2021 年达到 20 万间，实现 IPO 上市。
商业地产：万科剑走偏锋，新城异军突起，华润依旧迅猛
商业也是 TOP30 房企重点布局的领域，其中尤以万科、新城、华润置地最为突出。
万科在商业板块以印力集团作为商业开发与运营平台，今年 1 月，万科联合印力集团等收购了新加坡上市公司凯德集团在国内的 20 家购物中心。截止 2018 年上半年，印力商业平台共管理 126 个项目，总建筑面积 915 万平方米，自持项目已开业79个，包括 53 个购物中心。
新城商业近近两年可谓异军突起。 2018 年上半年，新城吾悦广场租金及管理费收入同比大幅增长 166% ，已累计完成开业广场数目达 24 座，遍及中国 22 个城市，实现租金及管理费收入人民币 8.5 亿元，同比涨幅上升 166% ，整体出租率实现 98.3% 。据了解，新城商业 2018 年全年收入预计在 20 亿左右，按照其计划， 2019 年将保底 35 亿并冲刺 40 亿，保证每年将有 15-20 个项目开业。
另一个在商业领域迅猛发展的 TOP30 强房企为华润置地。华润置地 2018 年计划在南通、太原、广西柳州、深圳湾、石家庄和厦门 6 个城市共计开业 6 个万象城，到 2020 年，华润置地预计拥有购物中心 48 个，总建筑面积 610 万平方米； 2020 年之后还有 23 个购物中心陆续开业，总数将达到 71 个，其目标是成为中国商业地产的领导者。
世茂与泰禾在商业上的表现也颇有亮点。
截止 2018 年上半年，世茂拥有在营业商业及办公楼超过 13 个项目，在商业盈利上涨的同时关注产品本身竞争力，还在不断进行产品创新升级，上半年世茂实现了济南世茂国际广场等 5 个商业项目的升级改造，实现了出租率与租金的双重提高。下半年，随着改造项目上海世茂广场等项目的面世，将加大推动世茂的投资物业收入的增长。
2018 年上半年，泰禾集团整体租金及托管收入达到了 3.24 亿元，同比大幅增长了 86% ；总可租赁面积达 36.32 万平米，已出租面积达 32.61 万平米，整体出租率高达 90% 。
除此之外，远洋、金地、富力等房企在商业领域也有布局。远洋 2018 年上半年物业投资收入则达到了 5.42 亿元，同比上升 15% ，共持有 19 个经营中投资物业，运营面积 116 万平方米，在建项目 190 万平方米，其中 75% 位于北京、上海。
物业： TOP30强都在发力，万科碧桂园绿城雅居乐最为典型
在物业领域， TOP30 强房企中以万科、碧桂园、绿城、雅居乐等最为典型，这不仅体现在规模上，还有运营模式。
截止 2018 年上半年，万科物业累计签约面积超过 4.7 亿平方米，其中 50% 为非万科开发物业。上半年实现营业收入 41.6 亿元，同比增长 29.8% 。此外，万科物业还创设了国内首家物业行业二手房专营店「朴邻」，并联手珠海横琴试点「物业城市」。此外，万科物业打造了「睿平台」，使得平台化成为物业发展的一个趋势。
碧桂园物业已于 2018 年 6 月在港交所成功分拆上市。 2018 年上半年，碧桂园物业服务收入达 20.2 亿元，同比增长 42.5% 。收费管理面积由 2017 年末的 1.23 亿平方米增加至 1.37 亿平方米。目前碧桂园服务的市值持续位居在港上市物业公司市值第一，较长时期稳定在 300 亿港元以上。
另一在物业领域表现强劲的是绿城服务。其一直以精细化服务为主导，连续 7 年蝉联「中国物业服务百强满意度领先企业」 NO.1 。绿城服务通过确立多元化经营策略，逐步推出以满足房地产开发商系统需求为目的「全程物业体系」和满足业主体系服务需求为目的的「园区生活体系」两个运营板块，来突破物业管理行业依赖物业服务费获取的单一模式，一度成为物管公司市值最高企业。
雅居乐旗下「雅生活」是目前物业公司中最为典型的企业之一，其已于 2018 年 2 月实现上市。 2018 年 4 月，雅生活以 2.05 亿的价格收购了南京紫竹 51% 股权，进一步巩固了在华东地区的市场地位。 2018 上半年，雅生活实现总收入 14.06 亿元，同比增长 103.1% ，达到去年总收入 17.6 亿元约 80% 。截止目前，雅居乐通过市场拓展或并收购，已成功布局全国 27 个省市及自治区，在管面积增至 1.09 亿平方米，管理项目超过 420 个。未来雅生活还计划， 2020 年公司的管理面积将达 3 亿平米， 2022 年则达到 5 亿平米。
除此之外，保利、龙湖在物业板块也实现了不断增长。
2018 年上半年，保利物业合同面积首次超过了 2 亿平方米，同比增长 66.18% 。外拓签约面积为 2632 万平方米，同比增长 149.24% 。此外保利物业也在持续加大物业管理投资力度，并通过提升校园物业管理竞争能力实现了多业态布局发展。
龙湖物业方面， 2018 年上半年实现了 24% 毛利率，业务范围不仅局限于龙湖的物业及其他开发商的物业服务，并已扩展到城市管理方面。 2018 年 7 月，龙湖与重庆悦来投资集团出资建立龙湖悦来城市管理有限公司，专注城市管理服务，目前拥有员工 1 万余人。
酒店业务：成TOP30强新的增长点，世茂富力金茂实力不俗
酒店业务也是 TOP30 强房企近两年大力拓展的领域，其中以世茂、富力、金茂最为突出。
2018 年上半年，世茂实现酒店经营收入 8.8 亿元，拥有在运营酒店 19 家，已布局于全国 10 多个城市，下半年还将推出 3 家酒店，其中上海深坑洲际酒店将在本年四季度开业，因其特殊的选址与构造具有很大的影响力与关注度。截至 2018 年 7 月，世茂酒店轻资产管理品牌「世茂喜达」已签约 55 家酒店，其中有 8 家正在运营，并输出至境外，运营版图与影响力持续扩大，未来将成为世茂酒店的收入重要组成部分。
2017 年，富力地产以总价 181 亿人民币收购万达商业地产手上的酒店资产后，已成为全球最大豪华酒店业主。目前富力持有酒店共计 117 间，其中运营中 88 间，在建和规划中 29 间。 2018 年上半年，富力酒店业务实现了大幅增长，营收增长 360% ，超过了去年全年。
另一在酒店领域表现不俗的 TOP30 强房企为金茂。
2018 年上半年，金茂酒店板块营业收入为人民币 13 亿元，同比上升 2% ，毛利为人民币 7.9 亿元，同比上升 4% ，酒店经营毛利率为 52% 。从金茂酒店项目发展来看，北京及深圳市场表现良好，平均入住率和平均房价双双取得增长，对其业绩贡献较大。
养老地产：成TOP30强新战场，万科布局最早，远洋在加码直追
随着中国逐步进入老龄化社会，「银发经济」已成热潮， TOP30 强房企也开始纷纷布局养老地产，其中表现抢眼的为万科、远洋等。
作为最早进入养老领域的房企，截止 2017 年底，万科养老业务已经布局了 15 个城市，带床位项目约 50 个，无床位的日照/居家服务中心约 120 个，无床位的大部分集中在浙苏两省。据了解，万科「城市、社区以及居家三位一体」的养老业务模式仍定位于摸索阶段，不会将快速扩张和并购阶段作为首选策略，这意味着万科在养老地产方面的规模不会出现短时间快速扩张，但会形成更成熟的发展模式。
万科养老代表项目随园嘉树
截止 2018 年，远洋已涉足养老产业长达六年之久，其在运营模式上「轻重并举」，远洋旗下养老地产品牌「椿萱茂」目前已实现全国连锁经营，在营项目 9 个，提供约 2200 个床位，轻重资产结合模式储备床位过万张，目标是到 2020 年运营 25000 个床位，实现营业收入10 亿元。通过多元业务的协同发展，不仅能够帮助企业扩展新的利润增长点，同时也使其业务结构更加稳健，从而实现规模有质量的增长。
龙湖集团自 2017 年 9 月开始酝酿进入养老产业，目前首个养老项目已落地重庆。据了解，龙湖养老业务第一阶段将优先布局北京、上海、重庆、成都等核心城市，打造专业养老机构，未来以高品质养老服务辐射养老市场。
龙湖重庆养老项目效果图
教育：国内已是红海一片，碧桂园万科成TOP30强双骄
被誉为朝阳行业的教育产业，是目前国内众多企业争相进入的领域。 TOP30 强房企中，碧桂园与万科的教育板块已颇具规模，成为在这方面的标杆。
早在 1994 年，碧桂园就在广东开办了碧桂园学校。 2017 年 1 月，碧桂园教育正式更名为博实乐教育集团，并于当年 5 月份在纽交所正式挂牌上市。 2018 财年上半年，博实乐实现营收 7.88 亿元，同比增长 22.0% ；毛利 2.89 亿元，同比增长 33.8% ；净利润 1.03 亿元，上升 17.3% 。据了解，截至目前，博实乐教育在全国 8 个省份拥有 K12 国际学校 6 所，双语学校 16 所，幼儿园40所，并在北上深佛拥有 18 所培训学校，业务还包括海外游学、国内营地、教育科技等，总计超过 3 万名在校生及 6000 名教职工。
万科是较早涉足教育的房企。 1996 年，上海万科与复旦大学附属中学联合兴办了一所九年制民办学校——复旦万科实验学校，标志着万科的教育业务由此起步。经过二十余年的探索，万科教育目前聚焦于全日制教育和营地教育两大板块，衍生出了「梅沙教育」和「德英乐」教育品牌，分别由南方区域和上海区域主导，形成了各自发展的格局。目前，万科在全国参与运营超过 10 所学校，梅沙户外营地自 2015 年成立以来，已为超过 10 万青少年提供素质教育服务。
高新科技：TOP30强鲜有布局，恒大碧桂园以各自方式切入
高新科技是近几年不断崛起并在未来会形成巨大增长点的产业，目前， TOP30 强房企对这一领域有涉足的是恒大、碧桂园，他们分别通过彼此擅长的方式来切入该领域。
2018年，4 月，恒大与中科院签署全面合作协议，计划未来十年投入 1000 亿共同拓展生命科学、航空航天、集成电路、量子科技、新能源等重点领域；新能源方面， 6 月，恒大入主美国新能源汽车公司法拉第未来，正式进军电动汽车市场，目前已在广州南沙落地研发生产基地，项目推进较快。新能源作为国家大力鼓励和支持的产业领域，未来随着恒大投资的加大，未来有望成为又一个年销售数千亿的大产业。
碧桂园涉足高新科技的方式主要是科技小镇。其第一个项目目前已经落地广东惠州，初步计划在深圳周边的临深片区打造 10 个类似的综合产业项目，承接深圳外溢创新产业。据了解，作为碧桂园产城融合战略的载体，「科技小镇」一般选址一线城市周边和强二线城市的 30-80 公里重要区域，最大的特色是生态、智慧、创新。项目将持续发挥出比较优势，产业聚焦全球优质科技产业资源，大力实施创新驱动发展战略，同时，项目还将围绕一、二、三产业协调发展的绿色现代产业体系，实现城市功能与创新产业共生共荣共存。
碧桂园科技小镇
小结
TOP30 强房企的创新业务正在向纵深方向发展，不仅模式愈加成熟，而且领域也在不断拓展。他们在创新领域的布局可以说代表了整个房地产行业的转型动向，也会为其他房企所效仿。可以预见的是，随着对创新的不断探索，这种趋势还会强化、向好。
而这，不管是对企业，抑或行业，都是一件幸事。
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