一二三四线城市社区商业：做多大，做什么，怎么做？

一二线城市，由于交通及城市副中心的发展，对于超大型购物中心的需求在不断降低；三四线城市因人口数量少、消费力不足，很难支持庞大的商业综合体。疫情之后，随着人们生活习惯的改变，在家附近就能解决衣食住行的社区商业迎来高光时刻。

然而，在城市化进程中，多数城市的社区商业逃不过“最多火三年”的魔咒，冷清收场。规模不适合、设计不合理、业态不齐全、运营管理不规范、整体不和谐等问题或许是共性原因，但不同能级城市的社区商业也存在着许多差异性问题。

为此，站在社区商业的新风口，本文针对当下不同能级城市社区商业常见的问题，聊聊一二三四线城市更加适合哪种类型的社区商业。

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不同能级城市社区商业痛点

经过20多年的发展，消费群体的迭代与消费观念的升级，推动着社区商业的调整与变革。

真正的社区商业，不只是一个提供商品售卖的地方，它还要具备让消费者的情感需求得到满足的功能。一线城市传统社区商业更多的追求大体量、全覆盖，过多“冷冰冰”的商品售卖忽视了大众的情感需求。

二、三线城市社区商业则存在着空间及建筑设计的缺失。大部分开发商以开发住宅的概念建造商业物业，设计时缺失长远的经营眼光，在平面布局、建筑设计、商业定位、业态规划和面积配比方面存在种种弊端，商业建筑不能满足租户的要求，或与社区的整体环境格格不入。

而四线城市社区商业因为店面脏乱差、业态老旧难以匹配人们对品质生活的追求，则成为不可忽视的问题。

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社区商业类型

以上问题无论单向来看还是综合而言，造成因素都很客观，也很重要，但究其根本，不同能级城市社区商业如何解决问题、精准定位才是关键所在。

根据体量和辐射能级，社区商业大致分为社区型商业中心（加强型）、社区全业态组合型（中大型）、小体量多功能三种类型：

社区型商业中心（加强型）：面积一般在20000-50000平米，典型建筑构由集中式商场+商业街模式构成；以生活百货或大卖场为主力店，辐射人口一般在8～10万人，较适合经济和人口体量大的一线城市。

社区全业态组合型（中大型）：面积一般在3000-20000平米，典型建筑构由小型集中式商场+商业街模式构成；以超市为主力店，辐射人口一般在3～5万人，二、三线城市更加匹配。

小体量多功能型：面积一般在3000平米以下，典型建筑构由单层或双层的商业街，可以是住宅裙楼，也可以是独立建筑；由一组小店临街或集中在一起的一个大集成店组成，辐射人口一般在1.5万人以下，对于四线城市是最好的选择。

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社区商业：做多大、做什么、怎么做

1. 一线城市 ——社区型商业中心

一线城市作为商业发展最成熟最密集的城市，社区商业发展迅速，同时，由于一线城市社区居民消费层次较高，辐射人员较多，规模体量也相对较大。

• 案例解读：

基盛万科中央公园是房企万科社区商业产品线“万科里”完成1.0至2.0转变的探索。用公园场景重新定义消费体验，试图改写周边20万人的生活方式。

① 物业形态创新

基盛万科中央公园打破传统“盒子型”物业形态，以半开放式街区的空间形态连接社区，淡化城市与商业项目之间的界线。这种自然过渡，除了因为没有“门”的阻隔，项目户外空间的主题性打造也是关键，为社区居民提供可以室外休闲互动的场景。

② 区域/商圈选择

基盛万科中央公园占据番禺政务核心、聚集20万本地居民及周边办公人口，辐射万博和市桥两大商圈，未来片区居住人口或增加到30万。同时，附近四条地铁交汇，将会带来巨大的人流。

③ 业态组合与创新

在业态选择上，基盛万科里以50%主流品牌、30%差异化品牌、20%的创新品牌的业态逻辑在A、B、C、D区，布局着唐宁书店、华夏太古影院、古德菲力健身、小龙坎火锅、约派克演艺餐吧、奈雪的茶、星巴克、27Fruits甘草水果等120余家品牌，其中不乏首店，如周大福旗下轻奢珠宝品牌SOINLOVE、3C智能家居品牌Teetöt等整体来看，项目侧重布局与“慢享美好日常”相关的体验式业态，形成社交乐活场、亲子成长坊、社区能量馆、艺文栖息地四大主题。

• 一线城市社区商业构想：

随着城市发展和消费升级，以周边居民为主，生活服务和家庭休闲消费为核心的社区型商业成为一线城市的主流。基于此案例和一线城市其他优秀社区商业经验，我们对未来一线城市社区商业做一些构想：

其一，物业面积一般在20000-50000平米，物业形态打破传统“大盒子”的思维定式，由集中式商场+商业街模式构成，构筑一个有温度、有颜值的商业空间。

其二，打造社交化商业空间。一线城市的社区商业中在空间打造上应更加注重消费者的情感诉求，在建筑创新方面，打破传统购物中心“大盒子”的思维定式，以更舒适、更自在的空间形态，打造极致社交空间，让消费者在购物的同时有更好的消费体验。同时，我们把更多的空间用来做互动，创建一个社区交流的场所，成为大家互相分享的平台。

其三，创新业态逻辑，基于周边社区居民消费需求，在业态组合上加大餐饮和休闲娱乐业态的比重。同时，对标菜场和社区超市，SKU（库存量单位）介于1500-2000个，客单价50元左右，配送时效性高、客户体验较好的前置仓模式，能为一线城市居民提供更加多样化的便利服务。

其四，社区商业的个性化将成为一种趋势，创新社区商业新场景或是原创IP的打造，能为社区商业打造独特的记忆点，为其带来独家流量。

2. 二三线城市——全业态组合型

二三线城市随着城市化进程的发展，餐饮、零售、生活服务等居民高频使用的社区商业价值越来越不可估量。其中，苏州是国内最早由政府主导系统化规划社区商业的城市，其最具特色的“一站式生活配套服务”邻里中心，成为另一个角度的“标准化”社区商业。

• 案例解读：

方洲邻里中心是苏州邻里中心发展公司借鉴新加坡的开发理念，结合国内实际在工业园区内开发建设的第8个项目。它既是社区购物中心的标杆项目，也是最多领导人参观考察的项目。

它与苏州工业园区内已建成的其他邻里中心一起，摈弃“沿街为市的粗放型商业形态传统底商”与“小而散形态的社区内商业”，着力构建“服务于社区的集成式商业中心”。

单个邻里中心的服务半径被设定在500至800米，服务人口为2万人，必备功能及其核心产品包括：超市、银行、邮政、餐饮、洗衣房、美容美发、药店、文化用品、维修店、文体中心、生鲜菜场、卫生医疗中心。从结构上来看，苏州邻里中心餐饮、零售、生活服务等居民高频使用的业态占比近80%。国有背景的工业园区开发商对邻里中心的统一运营管理保证了邻里中心的服务方向与水准。

• 二三线城市社区商业构想：

基于此案例和二、三线城市其他优秀社区商业经验，我们对未来二、三线城市社区商业做一些构想：

其一，物业面积一般在3000-20000平米，物业形态由小型集中式商场+商业街模式构成。

其二，打造便利商业空间。二、三线城市社区商业在空间打造上应该更加注意消费者及租户的需求，避免在平面布局和面积配比不合理的问题。以方洲邻里中心为例，三栋三层楼为主的建筑相互独立，多侧临街，楼栋区间形成步行街，可通往三栋建筑，二层连廊连接三栋建筑，动线清晰。

其三，全业态布局逻辑，基于周边社区居民真实消费需求，在业态组合上实现零售、餐饮、休闲娱乐的比例大致为5：3：2的黄金比例，功能布局合理且完善，起到了很好的吸引人流、方便社区居民的作用。

其四，强化社区概念，以解决物流中“最后一公里”问题的社区拼团更加适合依赖社区生活的二、三线群体。

3. 四线城市——小体量多功能社区商业

几千人的社区往往只有一两家店在苦苦支撑，关店退租的现象在四线越来越明显。电商冲击、品质不佳、“脏乱差”的街边店面已经与“小镇青年”的需求难以匹配，这或是四线城市社区商业面临的棘手现状。

• 案例解读：

由于1000-3000平方米的社区商业规模过小，在我国社区商业中是难点和空白点，我们选取了一线城市优秀的案例来做借鉴分析：

从传统市场到社区邻里中心，改造并不只是改变“脏乱差”的买菜环境那么简单。而是将菜场原本单一的“买菜”功能扩展到包括了生鲜超市、餐饮、休闲娱乐、社区服务等在内的多功能复合业态。共享区域为社区活动的举办提供了宽敞舒适的场所，日常闲暇终于有了休闲、娱乐、社交的场所。从木质吊顶到休息区的原木色的书架、坐式台阶，空间采用了大量温暖的颜色和材质，创造温馨舒适感，大大改善了原本破旧的空间。

在1300多平方米的空间中，为周边“一公里”内的居民的生活、休闲、服务等提供便利，表面上看只是功能的延展，而其深层次的意义更在于对社区居民“美好生活”的满足。

• 四线城市社区商业构想：

其一，物业面积一般在3000平米以下，典型建筑构由单层或双层的商业街，可以是住宅裙楼，也可以是独立建筑构成。

其二，场景打造方面，好的空间设计可以有足够的冲击力和吸引力，无论多好的业态规划，终究还是需要建筑物本身去承载。三四线城市临街社区商业的场景打造，无论是个性张扬、或是简单质朴的工业风，能刺激眼球、制造热点，就能成为社区消费者喜闻乐见的新天地。

其三，基于消费群体的偏移，“小镇青年”正引领新的消费趋势。他们对品质消费、体验消费、智能消费需求的表达愈发凸显。更加专业化的商业空间或许将更加符合这些消费者的需求。

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结语

回溯过往，商业街区是从马路上零售商品交易点、沿街商铺发展而来，最后演变为城市综合体。如今，在大型购物中心项目不断涌现的同时，街区商业也在逐渐受到青睐，逐步在商业地产行业内占有一席之地。

以前，社区商业总是一味的追求大体量、全覆盖，导致许多社区商业面临招商难、空置高、客流少、利润低等问题。未来，随着城市发展和消费升级，社区商业的前期规划也应随之延展升级。社区商业应根据不同的消费群体表现构造不同空间体验，逐步细分化，以适应不同城市类型和层次的居民需求。

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