弘毅资本董事总经理鲍筱斌：地产是另类资产配置中的重要资源

2018年4月23-25日，由投中信息、投中网主办，投中资本协办的“第十二届中国投资年会·年度峰会”在上海金茂君悦酒店举办。本次会议主题为“价值的力量”，来自国内外上百家私募股权机构汇聚一堂，对当前行业热门话题展开讨论。

在此次峰会上,弘毅资本董事总经理鲍筱斌就弘毅投资的房地产投资实践主题进行了精彩分享。

他表示，地产是另类资产配置中的重要资源，这种资源有一种特质，它风险定义为中低风险，但是有可能做到中高收益。一般的投资理念都会讲高风险的东西，一定是获得高收益，但是房地产是一种有可能是中低风险，穿越一个小周期，你就有可能获得比较好的收益的一种特殊的资产，所以在另类资产配置里面房地产的投资是很重要的投资品类。

弘毅地产投资做的事情主要是进行价值增值型的投资，大部分是存量资产，也有新增的资产。做改造翻新、功能调整、升级改造。通过价值提升以后，你的资产的价值比就会变得有关联了，有关联就可以做金融上的创新。

在国内做地产金融，要具备运营能力，金融能力，地产能力。如果国内市场上没有这三种能力，很难把地产金融做起来的。

以下为弘毅资本董事总经理鲍筱斌在“第十二届中国投资年会”精彩演讲实录，投中网整理。

很高兴有机会跟大家交流，看来大家对消费比较感兴趣，我是做地产的。如果大家对地产有兴趣可以一起交流，我受投中的邀请跟大家讲什么呢？

我想结合弘毅地产金融的实践讲讲地产投资的事情。传统意义上弘毅投资是做PE的，弘毅投资地产金融是这几年才发展起来的，结合弘毅做地产金融的实践给大家做一个提醒，希望大家对地产金融有一些自己的思考。

弘毅地产投资做的事是这样的，第一个做的事情主要是价值增值型的投资，大部分是存量资产，也有新增的资产。做改造翻新、功能调整、升级改造。通过价值提升以后，你的资产的价值比就会变得有关联了，有关联就可以做金融上的创新。

地产是另类资产配置中的重要资源

首先我想讲讲弘毅投资传统是做PE的，到今年为止有15年左右的时间，弘毅投资在做新业务的时候会考察几个维度。第一个是通过归纳发现的4个S，第一个能不能做强；能不能做的很有优势；再一个是能不能做久；能不能做的比较协同。弘毅在做业务的时候，大致按这个布局布置。PE做了15年也有一定的优势，地产是按照这个布局布置的，总的来讲弘毅PE和RE现在是两支比较重要的业务。的业务虽然是不同的方向，但都在一个平台上。

为什么要做地产呢？第一个从另类资产配置的角度，房地产是比较重要的配置资源，这种资源有一种特质，它的风险定义为中低风险，但是有可能做到中高收益。你们看过黑石，凯雷的投资会知道房地产是最有特性的，一般的投资理念都会讲高风险的东西，一定是获得高收益，但是房地产是一种有可能是中低风险，穿越一个小周期，你就有可能获得比较好的收益的一种特殊的资产，所以在另类资产配置里面房地产的投资是很重要的投资品类。

第二个讲一讲所有的机构包括哈佛的基金、耶鲁的基金、斯坦福的基金投资在配置地产的时候，大致上房地产的配置应该在20%左右上下，有的10%以下，有15%的，黑石现在30%不到。总的来讲房地产这一块的投资做另类资产配置里面是很重要的投资品种，往往这种投资的时候，要用机构配置，而不是个人配置。左下角的图，是美国从1995年到2015年，这20年来不同的REITs不同的收益。2008年有波动，总体来讲不动产类的总体收益是上行的。右边的图是国内整个房地产的小周期，尽管以前是以开发为主的，一定有小周期的，最近的小周期是往下走的，从国内的房地产周期来看是有小周期的，有小周期房地产的投资就变得很有价值了。

弘毅地产投资的核心竞争力

这一页讲讲关于弘毅地产投资，第一个因为原来做外资基金的，单纯按外资基金的模式做地产金融很难做起来。弘毅在四年以前决定做地产金融的时候，第一个要有运营能力，当然要有金融能力，还要有地产能力。如果国内市场上没有这三种能力，很难把地产金融做起来的。我们给自己的定位，要比开发商更具有金融属性，很多人讲开发商在中国做地产金融会不会做的很好，我想告诉大家一定是有挑战的，全球来看开发商做金融做的好的，第一个是新加坡的海德，海德为什么做金融做的比较好？是因为当年银行是海德重要的股东。

为什么开发商做金融比较困难呢？开发商是生产单位，做金融的人需要透明、规范，你要能管别人的钱，这时候开发商做金融会有它特殊的困难。

第二个要做的比金融机构做的运营管理多一些，国外大部分是财务投资，做财务投资在中国特殊的市场没有运营管理的能力，你管控风险和提升价值都会有问题。

第三个外资，我在做地产基金和地产金融的时候，发现国内没有一支基金，原因是国内LP的还在形成过程中，但是国外市场很成熟，看到外资美元的地产基金都会很长，大部分的是八年，有的是十年，一般认为超过7年投资周期房地产一定是可以穿越小周期的。

第二个是在投资的品类上，比较倾向于这几类资产。第一个老资产，第二个是布置在先进区域的资产，再是有压力状态下的资产，这几种资产是最容易获取到资产升值的能力。

弘毅本来是做金融的，在做地产投资的时候，一定要有自己运营的平台，你没有自己的运营平台，前面我讲到你就是在风险管控和价值实现的时候比较困难，所以弘毅在四年以前决定做地产金融的时候，自己做了属于弘毅全资运营管理的平台。

运营平台上一定要有设计定位的能力，要有工程管理的能力，要有招商的管理，要有资产运维的能力，需要客户服务的能力。你只有具备这几种能力的时候，你才能在做资产的时候，能够识别风险、管控风险、提升价值。我们整个资产布局是在一线城市，集中在北京、上海、深圳，现在主要是在北京、上海、深圳有自己的运营的中心，运营不是单纯说做一个开发商，运营一定是在整合资源，而不是说自己来做开发，这肯定不是来做运营的。弘毅的地产金融，把资产不动产投资以后，自己要来运营。这是目前投的11个项目，主要集中在一线城市以写字楼为主的。

我讲讲几个例子，大家对地产有兴趣，从投的11个案例挑了几个案例。这是北京的例子，原来是很旧的国有的，原来服务于人民大会堂很大的仓库，通过改造调整以后变成一个新的空间，这个空间这里面办公的环境，办公的条件，配套的设施有很大的改善。另外的资产也是在北京，原来也是三万多平方米的写字楼。买了以后对整个写字楼进行改造和调整，一个是内部的空间调整，外部也需要调整，这个楼当时有一些加建的条件，做了一些加建的安排，重新使建筑的价值得到提升。这是原来在上海投资的运营改造的，这也上海比较大的项目，这个项目硬件上没有做太多的改造，主要是运营商。这个项目买的时候入驻率在40%多，现在已经接近90%了，大概花了一年多的时间，资产的升值还是比较快的。

总体来讲弘毅在做地产金融的时候，发现现在国内这些资产的情况不是很好，大部分希望通过自己的运营改造，实现硬件的改造以及软件的提升，希望能够通过资产运营提升以后，把租售价格关系配比的调整好，这样后端就会有比较比较多的金融手段支持。

地产金融的四个方向

总的来讲就是这样的。现在地产金融有这四个方向。

第一个是一线中心城市的商业物业，

第二个是特殊资产，以房和地为主的不良资产。

第三个是物流投资，是以物流地产为主的，上下产业链投资上有一些投资；

第四个搭建了自己的资产证券化平台。

对于弘毅来讲，地产金融能力首先要有运营增值的能力，第二个要有资产证券化的能力，第三个要有研究创新的能力。第四要多层次产品的能力，最后要多层次融资的能力，这样希望能够形成闭环。

从产品上，会有不同的产品，弘毅是一家传统做股权投资的投资公司，所以希望能够把PE和地产结合在一起，尤其是在现在新的环境底下，当然开发是可以做金融的，看到很多做地产金融的人，有很多人是在做股权的投资，实际上是在做债权的投资。因为开发的产品里面，单纯从开发配合做地产金融是很困难的，只有良好的基础资产或者不动产后端，金融创新的空间才会比较大，弘毅是后者，希望通过自己的努力把整个地产金融全产业链通过基础资产的配置方式将租售关系配置的好，能跟弘毅的公募、PE、夹层结合在一起，希望几年后把的地产金融在国内做的有一定的特点。

弘毅资本董事总经理鲍筱斌：地产是另类资产配置中的重要资源