房地产持续降温，楼市提前“入冬”，未来楼市走向如何？

2021年房地产持续降温，楼市提前“入冬”，这个趋势会持续多久？未来楼市走向如何？小黑谈谈自己的看法。

一、房价

关于我国房价，这是一个老生常谈的问题，有人“看涨”，有人“盼跌”，从目前的趋势来看，房价已经不能一概而论。

一二线城市，尤其是一线城市，房价高得突破天际，今年被调控最严的深圳，房价收入比高达43.2，这样的数字意味着一个人25岁买房会背负一生的房贷，堪称老百姓所不能承受之重，也难怪“二手房指导价”会最先从深圳开始，当然结果也众所周知，深圳“神话”破灭，二手房成交量急剧下滑，房价也受到了影响。

我国大城市未来的楼市走向，包括我国的7个超大城市和14个特大城市，小黑认为借鉴新加坡模式或许更靠谱，新加坡模式，是把楼市分成了组屋和私人住宅两个市场，中低收入靠保障，高收入靠市场。而想维持房价，又想建立长效住房机制，新加坡是最好的学习榜样。深圳已经开始向新加坡学习了，我们要做的是“取其精华去其糟粕”，走出一条适合自己的路，不能完全照搬照抄。

三四线城市，房价下跌趋势就比较明显了，相较于一二线城市的“限涨”，三四线城市有的已经出台了“限跌令”，主要因为房企恶意降价竞争所致，其目的也是为了防止房价大跌。但还有个别城市，比如鹤岗、玉门，以及最近的双鸭山市，房价一再刷新下限，从20万元一套房到1万多就可以买一套，这类资源枯竭型城市常年人口净流出，房价已经不止是下跌了。对于三四线城市房价未来趋势，小黑认为能稳住不跌就好。

二、房企

2021年房地产行业“入至寒冬”，难熬的不止房产中介，还有“债台高筑”的房企们。

“三道红线”和“五档分类”两道高压线，让房企们资金压力很大，一方面是要求房企自身负债不能过高，一方面银行也不会拿出更多钱给开发商，这就打住了房企的“七寸”，以往粗放式扩张直接“砸钱”的模式行不通了，“巧妇难为无米之炊”，缺钱的开发商，为了能长期可持续发展，唯有把手中囤积的房源快速卖掉，“以价换量”是最好的办法，这也是下半年房企“花式”打折的原因。

楼市分化的加剧，加之“三道红线”的压力，房企们“心慌慌”，当然不同房企承压也不同，必然会有一批房企熬不过这个寒冬，比如一些资金断裂，融资乏力的民营企业，主要布局在三四线城市，日子肯定相当难过。但是如果能熬过这个寒冬的房企，市占率会继续提高，比如一些大品牌、资金雄厚的房企，包括国企，压力就会小很多。

三、房产税

为什么要说到房产税，与今年的“双集中”供地有关，当然房产税出台也是很多人翘首以盼的事，他们认为房产税能进一步降低房价。

今年的土地出让玩出了“新花样”，改为“两集中”供地，目的就是为了平抑土地价格。要知道，长期以来，土地财政已经成为地方税收的重要来源，随着土地资源逐渐减少，土地价格也在不断走高，以至于房价也跟着水涨船高。为了“稳房价、稳地价、稳预期”，平抑高地价也就成了必然。但在今年的第一轮“土拍”并未取得预期效果，于是各地的第二轮“土拍”都纷纷加码，土地市场也冷静了下来。

试想一下，随着“双集中”供地规则日益完善，在今年的第三轮“土拍”乃至明年的“土拍”中，土地出让收入变得比以往少了，那地方依靠什么收税呢？企业税收吗，明显不可能，高层还在提倡为企业减负呢。那就还有一个方向，向房子收税，也就是所谓的“房产税”。房产税该来的怎么都会来，土地财政这条路想走，也走不了多久了。中国的常住人口城市化率已经超过60%，美国的人口城市化率也只有80%，这条路还能走多久，各方心里都有个数。所以，不管是考虑到中国的具体国情，还是和国际接轨，房产税开征都只是个时间问题。

综上所述，楼市持续降温，这个“寒冬”还要持续多久，我们无法预判，但未来楼市的走向，大概有个思路，地区房价分化加剧，房企优胜劣汰，房产税或也快了。