外资为何青睐北京大宗物业：15个月买了250亿资产

来源：界面

内外资齐头并进之下，北京大宗物业交易量正呈现出前所未有的活跃度。

CBRE世邦魏理仕的报告显示，2019年第一季度北京大宗物业交易量达到8笔，总成交金额达到155亿元，同比上升69%，成为近年来北京大宗物业同期交易量的最高值。

从去年开始，北京大宗交易成交量就出现攀升。数据显示，去年全年北京大宗物业交易量达到510亿元，突破历史记录。而今年一季度的成交量，已接近2016年全年成交量376亿元的一半。业内人士分析，按照这一趋势，今年全年成交量预计还将创下新高。

这其中，外资买家的涌入成为一大助力。仅在过去2个月，外资投资量就至少达到86亿元，其中包括瑞士合众56.5亿元人民币从鼎固控股手中买入中关村鼎好电子商城，以及新加坡丰树集团以30.4亿元从工银国际手上收购位于丰台商务园的聚杰金融大厦Bz座两笔大宗交易。

戴德梁行数据显示，2018年至2019年一季度，外资机构在北京的大宗房产交易达到10起，累计交易金额超过250亿元。按照同期总成交量来看，外资买家在这一期间的占比约为37%。“这个比例从历史数据来看很惊人，这相当于过去3、4年间外资在北京大宗交易市场占比的总和。”戴德梁行中国资本市场副董事总经理刘兵表示。

和去年相比，今年市场呈现的另一大特征是，内外资在市场同台竞争的情况正变得激烈。过去4个月时间里，除了上述外资的买入外，京东在今年2月以27亿元价格买入翠宫饭店，以及头条90亿元收购大钟寺中坤广场，就引发了市场对互联网行业进入大宗交易市场的猜测。

业内人士分析，随着今年融资端限制有所放松，内资企业紧绷的资金链有所缓解，大宗交易市场内外资的购买力将会齐头并进。不仅北京市场渐热，上海、广州、深圳等一线城市的大宗物业也同样获得青睐。

刘兵认为，纵观大宗交易市场的的过往便会发现，过去20多年时间里，国内大宗交易构成分几个阶段，内外资呈现此消彼长的关系：上世纪1990年代到2000年前后，凯德、高盛、JP摩根等外资开发商，一方面做存量市场收购，另一方面做商业物业开发或者融资；2010年后，包括中国人寿、中国平安、前海人寿、万科、龙湖等内资保险业、地产业、机构买家成为市场主导，彼时内资充裕的资金量使得外资在出价时往往抢不过内资。

但2018年后，内资受到去杠杆、去地产化的大环境影响，资金链偏紧，对于购买大宗交易的态度变得谨慎，少了对手的外资重回市场，包括新加坡基金、凯德、GIC、吉宝置业等买家都在“买买买”，部分买家甚至已经开始深入内地二线城市。

和第一轮外资进入市场不同，此轮外资涌入正呈现几个新特征：首先受到外资将中国视为必须扩大的市场，之前没有进入中国的新资本正在涌入；其次，随着中国投资市场的日渐成熟和风险降低，传统的有限合伙人开始直接投资项目；再次，内外资联合投资的情况正明显增多。

其中，内外资联合投资的情况，在北京市场尤为明显。由于北京不少大宗物业产权属于国企、央企不可出售，因此市场流动性并不充分。另一些物业则由原始的第一手开发商持有，对于产权的厘清、物业的维护等都不充分。“这种情况下，内外资联合通常由内资操盘，避免了外资投资机构不了解本地政策、市场、资产管理等问题。”刘兵解释。

有意思的是，戴德梁行统计数据显示，作为全中国大宗交易成交量最高的城市，上海全市甲级写字楼的租金量在过去8年的时间里都低于北京，而空置率则高于北京。可见实际上北京写字楼需求量更大，但是市场可供交易量不足。

但这一情况在未来几年，将有所缓解。统计显示，未来4年，包括丽泽商务区在内，北京每年新增甲级写字楼面积在68万平方米，对于市场大宗物业交易供应将起到一定的缓解。刘兵认为，随着供应量的上升，以及资金回报率、市场活跃度的提升，未来北京大宗交易量还将创下新高。