第一季度房价迎来2016年以来最大跌幅！新加坡的楼市冷却了？

私宅价格连续两个季度下跌，

而且跌幅进一步扩大！

组屋转售价也连续三个季度下跌！

世界多地政府都大力打击楼市炒卖，希望让房价回到居民负担得起的水平。其中一个“铁腕”整治楼市的国家新加坡，近年推出了多项措施，楼市进一步冷却，今年首季私人住宅价格下跌0.6%，是2016年第3季以来最大跌幅。

新加坡私宅楼市与一般组屋“割裂”，本次楼价下跌，主因是高级住宅物业价格迎来10年最大跌幅。

——黄金地段房价大跌2.9%

《路透社》引述咨询公司Cushman and Wakefield的数据，新加坡黄金地段的楼价下跌2.9%，是2009年第2季以来最大跌幅。

● 关键词：下跌

非有地私宅跌1%，有地私宅则上涨1.1%；

代表高档公寓的核心中央区（CCR）价格下跌2.9％，跌幅比2018年第四季的1％还要高；

代表中档公寓的其他中央区（RCR）则由升转跌，在今年第一季下跌0.2％，扭转之前一季的1.8％涨幅；

代表大众市场的中央区以外私宅价格持平。

Cushman and Wakefield新加坡研究部主管Christine Li指出：

“政府推出多项降温措施，再加上强劲的经济‘逆风’，已开始降低了购买需求。”

但她预计，今年新加坡楼价将会持平。

“ 新加坡楼市价格曾在2018年上半年再度回升，政府于是在7月推出新措施，向个人买家征收更高的印花税，又收紧了按揭上限。

新加坡政府一直大力打击楼价升势。在2008年金融海啸之后，各国央行“印银纸”令资产价格大升，当地政府就在2009年推出楼市调控措施，规定按揭借款人每月还款额不得超过收入的60%，同时征收高额印花税。

其后新加坡政府连番收紧收市政策，楼市于2013年终于见顶，而这一跌就是3年。

而到了2017年新加坡政府稍为放松楼市政策，楼价即时大升。

于是在2018年7月，当地再次收紧政策，新加坡公民购买第二套住宅，额外买家印花税由原先的7%上调至12%，购买第3套以上则一律要缴交15%买家印花税，较之前的10%大幅提升。外国人买楼，则要缴付20%额外买家印花税。

“ 而为了提高国民的居住质量，去年新加坡又推出新的方针，以应付面积狭小的“鞋盒屋”现象，将使开发商最多可建的“鞋盒屋”数量减少18%。

近年来，小型公寓在新加坡备受欢迎，这些公寓面积通常不到50平米，户型多为一室一厅。远远看去，像鞋盒一般。这与当地地价、营建成本和房价的升高密不可分。

而新加坡政府早在2012年就推出打击“鞋盒屋”的措施，当时规定中央区以外的私立住宅项目，平均单位面积起码要有70平方米，迫使发展商不能兴建太多“过于细小的单位”，政府明言为了公众利益，须有明智干预。

去年10月，新加坡市区重建局（URA）公布了将于今年初实施的新指引，规定中央区外的私人私立住宅，平均单位面积不得少于85平方米，以此限制开发商兴建“鞋盒屋”的数量。

● 新加坡政府：我们是会干涉市场！

新加坡政府一直坚持要控制房价，2017年调整措施时就指出，在利率上升和楼市供应强劲之下，如果不出手控制，房价一味上升，最终可能会导致市场出现不稳定的回调。

新加坡国家发展部部长Lawrence Wong就曾表示：“让我们明确说明一点，那就是政府不能也不会对楼市周期采取不干涉的态度，因此，当我们干预市场时不应觉得意外，因为这是我们的方式和态度。”

“ 不止是新加坡，踏入2019年，澳洲等国均公布了房价下跌的消息。有报道指，曾经是全球楼市上涨主要推动力的中国大陆客，正在撤出全球楼市。

《华尔街日报》引用Real Capital Analytics数据报道，2018年第3季，中国企业和其他机构投资者出售了2.333亿美元欧洲酒店、写字楼和其他商业物业，但只买入5,810万美元的欧洲房地产。至于美国市场，中国投资者出售了超过10亿美元房地产，只买入2.31亿美元。

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贬值妨碍海外购房

《华尔街日报》就引述分析师表示，2018年人民币兑美元贬值了5.7%，有分析师指出2019年人民币贬值的趋势未必会改变。

此外，机构投资者一般会在加息时抛售物业，转买债券，美国加息周期开始，沽楼亦是惯常决定。有分析师表示，上述原因令到中国大陆客近期转买为沽。

不过，各地海外楼市有很大差别。

原来在不少欧洲市场，中国投资者还只是占很小部份。Real Capital指出，在伦敦等地，韩国和新加坡的投资者已经填补了部分中国大陆客撤退的缺口。

目前仍然活跃的中国大陆客，主要投资于“一带一路”沿线地区，目标多为工业物业等经济规划地产。

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