“一带一城每个区域都形成了内生发展的相对独立体系”

编者按：2020年的初春，与往年大不相同，一场“灰色疫情”，让春天的整体色调淡了很多。本该早早进入复工阶段的房地产行业，直到近期，各地售楼处才相继开放，而多数有购房意愿的用户，从冬去一直“拖”到春来，从“线下”等到“线上”，安家置业的“想法”才逐渐变为“现实”，为进一步破解房地产行业买卖双方需求“障碍”，乐居将于3月6日起开展以“一带一城”为主题的线上“探春”活动，聚焦以体育新城、钻石湾、大连湾、金普、旅顺新城等为代表的大连北部发展带和发展潜力新城，为购房者甄选好房，献计献策。本期对话嘉宾为同策同源机构副总经理王磊先生。

  乐居东北·大连：如何评价"一带一城"的发展历程？

  同策同源机构副总经理王磊：体育新城、钻石湾、旅顺新城、大连湾和金普新区，一带一城这些区域其实代表了大连房地产市场发展的几个不同阶段。

  从时间节点上来说，钻石湾和大连湾发展的比较早。大连湾之前属于比较封闭的区域，由辽渔上下游的产业，以及大船、重工、造船等上下游产业，支撑着大连湾类似于城市独立城镇的发展状态。大连湾房地产市场发展时间比较久远，从零几年开始，区域房地产一直有开发。

  钻石湾是继大连湾之后兴起的热点区域，在一带一城的几个区域之中，它的发展时间仅次于大连湾。发展初期，区域比较火热，但是钻石湾区域后续的土地出让速度没那么快。虽然发展较早，但并没有经历爆发式的发展。

  在2017年以前，基本上只有亿达一家品牌房企在旅顺新城发展。其他的像新加坡花园、阳光波尔多等都属于本土的小型开发企业。所以在整个旅顺新城区域中，主要还是以亿达为主。但从2018、2019年开始，区域进入发展新阶段，华润、招商、保利、碧桂园、中梁等品牌房企纷纷入驻。

  体育新城是整个新机场沿岸商务区规划的先导区，与当年的东港很像。东港当年被定义为 CBD金融中心区域，而体育新城则是被定义为新机场沿岸商务区的先导区。从严格意义上来讲，体育新城属于快速催生的市场，区域房地产市场是比较火爆的，但区域的公共交通、生活配套、教育配套、商业配套都属于原生态状态，现在并没有很成熟的呈现出来。

  金普新区包含了金州、开发区两个区域，楼市在2017年以前一直是相对独立封闭的内生型市场，即本地工业企业的职工安家落户，产生需求支撑市场。但在2018、2019年，金普新区楼市与主城的交融度越来越强，目前金普新区更多的承载了大连的刚需外溢。这与旅顺新城、大连湾两个板块非常相似。

  从城市发展、楼市发展的阶段来讲，目前旅顺新城的发展相对成熟，钻石湾的地理位置决定了它是最具潜力的地方。体育新城是市内主城区少有的大规模的居住区。

  乐居东北·大连："一带一城"的楼市格局目前呈现何种特点？

  同策同源机构副总经理王磊：一带一城理念中的区域，现阶段的发展速度都比较快。像大连湾、钻石湾都是属于供地比较集中的区域，体育新城后续也将有多宗土地供应。在发展过程当中，每个区域都形成了内生发展的相对独立体系。

  在这几个板块当中，每个板块的特点都是不一样的。像旅顺新城的教育、商业、公共交通等配套都相对成熟；钻石湾在核心城区内，有地铁5号线带动，是比较成熟的区域。体育新城在地铁2号线的延伸线开通、教育配套落位、商业陆续动工建成后，区域才能正式呈现出具有生活氛围的配套。大连湾、金普新区是属于承载城市刚需外溢的区域，属于价格洼地。所以说区域的发展状况和历程都不太一样。

  乐居东北·大连："一带一城"的楼市客群结构有何特点及趋势？

  同策同源机构副总经理王磊：在这几个板块的发展过程中，其承载的客群是有区别的。

  首先，钻石湾基本上承载了市内的改善客群。喜欢主城便利性、配套，不希望离开主城繁华区域的改善客群，都进入了钻石湾片区。

  体育新城承接城市改善、刚需外溢客群。除了大连湾、金普和旅顺新城之外，体育新城也承载了一部分外溢刚需。

  旅顺新城基本上承接的是高新园区的外溢刚需客户，以及旅顺城区的改善客户，区域内两种客群汇聚。市政府、市民健身中心、优质学区都集中在旅顺新城，所以对于旅顺本地的客群来说，置业旅顺新城是一种改善。但从黑石礁到河口范围之内，房价基本上都在2万以上，对于高新园区的客群来说，刚需客群可选择的空间非常少。如果说这部分客群之前外溢到了黄泥川、龙王塘区域，那么接下来就将外溢到旅顺新城区域。

  金普新区跟旅顺新城有类似也有不同的地方。首先，金普新区承载了区域内的改善客群和一部分主城外溢的客群，因为金普新区是目前除了旅顺新城之外的唯一房价在万元左右的区域。金普新区由金州、开发区两个区域组成，开发区的南部滨海区域是以本地改善客群为主，小窑湾则属于刚需进入的主力区域，金州的新机场沿岸板块客群也属于外溢刚需。所以说，金普新区跟旅顺新城有相同特点，基本上都是既承载了主城外溢的刚需客群，也承载了区域内的改善客群。

  乐居东北·大连：如何看待"一带一城"的楼市发展前景及土市潜在供应？

  同策同源机构副总经理王磊：从发展现状来看，2019年金普新区在整个大连房地产市场的表现是非常好的，成交总量已经超过了甘井子区。要知道，近10年来甘井子区一直是大连楼市成交量的NO.1。金普新区区域组成的范围特别大，相对来说产品业态齐全，有改善、有度假也有刚需。若论发展机会和潜力，金普新区肯定是潜力最大的，因为其未来可供发展的区域纵深比较大。相对来说，开发区可供应的土地相对少，但金州还是有土地可供的，包括金渤海岸、金州老城区的旧改等都有土地可供。此外，金州和开发区之间的发展空白地带，还有一批大体量的土地可供应。所以从土地供应方面讲，金普规模也是最大的，是其他几个板块都没法相比的。

  其余四个区域中，钻石湾供地的潜力还是蛮大的。因为钻石湾区域中除了已有的远洋、中铁建和大连港项目，还有远洋新项目以及万科新项目，基本上具备了多个品牌房企区域共同发展的基础。而且钻石湾区域是未来地铁4、5号线的交汇处，也是甘井子连接主城的跨海通道的主要交汇处。它可能是最具发展潜力的区域，也是中西沙新房改善客群的承载区域，因为中西沙现在基本没有土地可供应。

  从全市发展方向来说，体育新城是主城区内除高新园区外的刚需、改善客群承接区，刚需刚改基本上都会外溢到体育新城。目前，体育新城是品牌房企聚集度最高、发展速度最快的区域。但由于公共配套的缺失，体育新城在短期之内的发展潜力、发展速度与钻石湾相比还会有一定差距。就发展的战略空间而言，体育新城可拓展的空间大，并且随着主城区土地的供应减少，体育新城将是未来有地可供的主要区域，也是大连主城北进的主要承载区域。所以说体育新城的发展前景仅次于钻石湾，其面对的客群承载情况有区别，也有交融。

  大连湾和旅顺新城两个区域分别承载了区域内的客群的外溢。旅顺新城目前品牌房企比较多，同时具有本地改善客户。高新园区发展的空间受限，黄泥川基本没有住宅用地可供了。龙王塘由于地理位置和现有的地质条件，可供开发的体量也并不大。在此情况下，旅顺新城是唯一可以大体量接收高新园区刚需外溢的区域。

  大连湾更像是甘井子区刚需外溢的主要区域，这是由价格和区域发展阶段所决定的。从价格来讲，这几个板块中，钻石湾是第一梯队，体育新城是第二梯队，大连湾是第三梯队，然后旅顺新城和金普新区是第四梯队，所以说它们承载的功能是不一样的。大连湾的发展前景在我看来还是蛮好的，因为之前围绕着辽渔的发展，区域内的生活配套、公共交通配套各方面齐全完善，只是缺乏跟主城之间的相连。如果大连湾跟泉水、后盐区域都逐渐连接上的话，其发展潜力是非常大的。

  乐居东北·大连：对有意在"一带一城"置业的购房者，有何建议？

  同策同源机构副总经理王磊：对于购房者来说，房子是硬通货。如果在大连生活却没有一套自己的房子，对城市的归属感是很低的。换言之，安家落户是对这座城市最大的归属感，从这种归属感来讲，买房子还是要趁早。

  纵观近些年全国楼市，房价再怎么调整，整体来看还是在上升的。

  所以，针对有意在"一带一城"置业的购房者，建议刚需群体置业要根据自己的承载能力去购买，从生活的舒适性、配套的成熟性来考虑，金普新区、大连湾和旅顺新城是比较值得推荐的板块。

  体育新城和钻石湾，按现有的售价来看的，已经逐渐脱离刚需群体的选择了。体育新城新房高层的售价已经一万六七了，洋房售价都已经两万了，所以刚需客群对于这种区域还是要量力而为。而且目前钻石湾、体育新城现有的生活配套、公共交通配套并不完善，所以这个阶段进入到这两个区域，还是要全方面考虑一下。但如果不单从刚需客群的视角考虑，而是从区域发展价值的角度来考虑，这两个区域还是值得考虑的。

  大连三山一海、三面环海的地形地貌，导致可供开发建设的空间非常有限。所以在土地资源有限、人口容量密度较高的因素下，各个区域的发展机会都是蛮大的。而且横向对比，大连的房价无论是在计划单列市中，还是在副省级城市中，都是比较低的。在这种情况之下，我觉得房子作为硬通货，有购房需求的群体，不要犹豫，量力而行，赶快出手去购买。