2022新年伊始，房市是咕咚来了还是狼来了，老话重提无法回避

有两个来了的故事，都很吓人，过程相似都是以讹传讹，结局却不一样，有点像AB剧，其实生活不就是个AB剧么，选择大于努力，尽管努力不可或缺。咱们先来重温一下这两个来了的故事。我们小时候听完故事会哈哈一笑，谁知道长大了再听到这样的故事，才发觉事情很严肃，后果关乎家庭前途命运。

一、咕咚来了

在大森林里面，有一座很大很平静的湖，湖里的水清澈见底，湖边长满了许多木瓜树。

有一天，木瓜熟了，从高高的树上落进了湖水里，只听见“咕咚”响了一声。兔子没听过这声音，还以为是妖怪的叫声，吓得他转头就逃。

狐狸见兔子在跑，急忙问：“兔子，你跑什么呀？”

兔子说：“咕咚”来了！快跑呀！狐狸听后也跟着跑了起来。

就这样，动物们一个跟着一个地跑了起来，大象见狮子也在跑，好奇地问：“你们跑什么呀？”

狮子气喘吁吁地说：“咕咚”来了！

大象又问：“咕咚”是什么？他在哪里呀？狮子摇头说不知道。

大象拉住狮子又接着问：“不知道你还跑什么？”

“听老虎说的。”

这样大家一个一个地追问，最后问到了兔子。

兔子说：“这个可怕的咕咚是我亲耳听到的，不信我带你们去看。”

大伙来到湖边的木瓜树下，兔子指着湖面说：“咕咚，就在那里！”

正巧，又有一个熟木瓜掉进了水里，发出“咕咚”的响声。

大象哈哈笑起来：“原来是木瓜落到水里的声音啊，那有什么好怕的！”

咕咚来了

二、狼来了

从前，有个放羊娃，每天都去山上放羊。

一天，他觉得十分无聊，就想了个捉弄大家寻开心的主意。他向着山下正在种田的农夫们大声喊：“狼来了！狼来了！救命啊！”农夫们听到喊声急忙拿着锄头和镰刀往山上跑，他们边跑边喊：“不要怕，孩子，我们来帮你打恶狼！”

农夫们气喘吁吁地赶到山上一看，连狼的影子也没有！放羊娃哈哈大笑：“真有意思，你们上当了！”农夫们生气地走了。

第二天，放羊娃故伎重演，善良的农夫们又冲上来帮他打狼，可还是没有见到狼的影子。

放羊娃笑得直不起腰：“哈哈！你们又上当了！哈哈！”

大伙儿对放羊娃一而再再而三地说谎十分生气，从此再也不相信他的话了。

过了几天，狼真的来了，一下子闯进了羊群。放羊娃害怕极了，拼命地向农夫们喊：“狼来了！狼来了！快救命呀！狼真的来了！”

农夫们听到他的喊声，以为他又在说谎，大家都不理睬他，没有人去帮他，结果放羊娃的许多羊都被狼咬死了。（放羊娃生死未卜么）

狼来了

三、中国房市是咕咚还是狼？

任何时候只要事情还没有见分晓前，人们的意见就会主要集中在两个相反的意见上，对于站在中间的摇摆派我们忽略不计。

中国的房市是咕咚还是狼，这是一个多么沉重的话题。如果是咕咚，这对尚未出手置业的同志们简直就是噩梦的又一年开始，如果是狼，对于奋斗了许久把宝压在房子上的人们又是另一种对奋斗的嘲弄。因为我们至今还没有掌握去到2022年底的技术，所以对未来只能是猜测中判断，姑且让我们来做两个假想，看看会怎样。

3.1、假设房市是咕咚。

其实从过去的30年看，我们每个人似乎只能看出中国房市一直是个掉进水里的冬瓜，只听见咕咚声。前前后后也有调整，每次都有人相信房价会回落，甚至在收入已经翻倍的情况下，依旧盼望房价会回到起点，或者一文不值。不否认，我在身无二两黄金白银的时候，也这样固执地坚持过，但是更加不能否认的是，脑子里一直在计划，只要钱的条件达到，房价像宣传的那样被控制住，就会买。当然，房价的微小调控机会，我依旧没有抓住，原因是房价略降时还是没有钱，钱够的时候就不敢再冒险去等待回落，可能又踩在了阶段性高点。

2022年的房市有这么几个考量：

数轮调控的大背景：经济向好发展是我国在地球之林表现出来的大趋势，中国的经济发展虽然时常遭遇到各种大风大浪，但是中国经济已经是一艘能顶得住大风大浪的大船，我国经济体量继续增大，商品价值也必然会更加有价值。只要对中国有信心，中国的房市就很安全。

2021年的严控后遗症：过去一年对房地产的调整，宏观效果已经达到，2021年底各种策略已经释放新的姿态，咕咚来了是要时刻让思路保持警惕，而不是要用吓唬危害群体。可以看见未来更多会通过平衡收入分配平衡收入差距，降低人们对生活的焦虑，让普通人保持对未来的信心。调整的目的不是让价格降下来，而是让市场经营时间延长，举个栗子，好比驾校不能一年把本地区的全部适龄人全部培训出驾照，驾校必须长期存在来维系驾驶这件事长期保持生态链，所以考驾照价钱会涨，但是没人希望一年内把所有人都培训出来，因为这样，第二年驾校就关门了，但是社会还需要驾校，至少被交警惩罚的人还需要回炉再学习。

美元超发的暗示：美元和欧元超发割世界韭菜，人民币如果不跟，势必被外币收割，2021年的限电停产不能完全排除是为了减少出口低附加值产品，也就是说外币如此超发，大量涌入中国购买中国的廉价商品，这并不是中国愿意看到的，中国希望出口创汇是在外币合理稳定发行的前提上。所以，中国百姓的收入是中国人努力奋斗创造出来的，但是还夹杂着应对外币的各种策略，以美国为首的西方资本主义的惯用操作伎俩，我们老百姓的收入还会持续增加。

物价欲涨的风声：2021年房市经过一轮严控之后，普通人明显能够感受到的是食品类物价急速攀升，我们从以下几个方面共振一下。许多单位逢年过节已经不发米面油了，这三样都涨了不少。菜市场不采购肉类，一兜普通的常见菜没有几十元也拎不回家。超市进去出来100元已经不值一提，二三百稀松平常。汽油价格摇摇晃晃但是涨多降少，92#现在向8挺进。

2022年房市大概率是咕咚来了，敲山震虎还是需要的，但是目的是震虎，普通劳苦大众不是虎，敲山也没必要把山敲倒，让虎出来，让人能进去，这是目的，但是也不是让人人都进山，毕竟山中有过老虎，敢进山的还是需要有实力有胆量的人。

3.2、假设房市是狼

房市如果是狼，分析起来就简单了。狼会吃小孩，但是很难吃大人，尤其是成群的大人。

对比中国房市的现状，那些每天喊着房市崩盘的人不就是小孩么。相反，中国的房子大量地卖给了大人，他们人多且不太怕狼。

我不否认，在买房这件事上，需要思路，并不是说至今没买房但需要房的人是不够努力，其实大家都很努力，只是一直持币观望的人阶段性没有看明白或者比其他人更晚的看明白经济发展的走向，而且这个阶段至今还没结束，借用一句话形容，这个阶段将长期存在，或许要超过相信房价会跌人士的福报。

许多人听说过日本房市的狼性，说中国房市如果再涨将如日本，还有许多人听说过美国的两房危机，说危机来了房钱两空。还有些人听说过德国、新加坡的房地产模式，说那个好，应该学习。

中国的房市为什么没有像国外那样出现极端的危机？

与日本相比，这得益于中国的幅员辽阔，中国是世界上全产业链最齐全的国家之一，从劳动密集型到生产集约型，从天山牧场，到北上广深的高科技公司，而日本不是，他的人口不够多，产业链不足够长，在危机面前日本始终处于防守状态，而中国是兵来将挡水来土掩型。

那么，美国产业链也很齐全，中国会像美国吗。应该也不会，美国的手段是超发货币，中国没有这个手段，中国更多是跟进。美国的蓄水池是股市，我们的股市是韭菜地，这完全不一样。美国可以用纸买全球，中国必须靠真打实干没办法玩虚的，这也不一样。

返回国内，有人说中国人口开始增速下降，最终会人口减少，房子没人要了，这件事可能会发生，但是您能等到吗。中国如此庞大的人口基数，这种人口数量的变化只会影响到房地产区域的价值不同，但是对于最有价值的各省会城市、城市群城市，如何等待他们的房子拱手相让呢！

2022年中国的房市分析显然已经进入精细化分析的阶段，以中国房市这样的口吻谈论房市已经没有意义了。

有些城市依旧是羊，虽然有时偶尔羊抵人，但羊终究浑身都是宝，对人基本不伤害。

狼却潜伏在远处，无论他披着羊皮还是装作狼狗，都危机四伏。即便如此，牧羊人也尽量的维持着秩序，让他不伤害羊和人，但是你得好好的睁大眼睛。

四、我们想要呆的地方就是房价始终高高在上的地方

所以我的标题没有中国两字，中国太大，讨论房市必须具体点。下面我们来看几组数据。

4.1、中原人口大省河南省人口流动情况

第七次和第六次人口普查相比，河南省人口流动更加活跃，人口的集聚效应进一步显现。

从跨省流动看，河南省外出至省外半年以上的人口有1610万人，比第六次全国人口普查相比增加了495万人，增长48.77%；外省流入人口127万人，比第六次全国人口普查增加了68万人，增长115.09%。

河南省流出人口总体呈现“孔雀东南飞”的趋势，人口流向最集中的省份仍然是广东，其次是浙江、江苏、上海和北京，分别为277万人、247万人、219万人、134万人、127万人，流入到这5个省、直辖市的流动人口占我省流出人口的62.44%。

河南省人口流动情况

看来以上数据，你是不是天真地认为河南省的各地级市房价要崩盘了，事实却并没有。这张图很容易误导善良的人，尽管地级市人口均呈现流出，但是该图没有表达出地级市下辖县人口也大量地流进了地级市政府所在区。以河南省庞大的人口基数，只要河南省的房价比长三角珠三角低很多，比周边地理条件较好邻省好一点的地级市便宜许多，河南省的房价就不可能出现巨大的变化。当然，河南省内各地级市的情况也有不同。

4.2、西北一哥陕西省人口流动情况

陕西十座城市中，只有西安人口流入，西安户籍人口956.74万人，但是常住人口达到1020.35万人，人口流入63.61万人，流入西安的人口，主要来自陕西其他城市。陕西只有西安人口流入，也说明西安对全省的虹吸作用强。

咸阳户籍人口523.79万人，但是常住人口只有435.62万人，人口外流达到88.17万人，占全市总人口的1/6。咸阳外流的人口基本都去了西安，西咸一体化的真相就是西安不断壮大，咸阳日趋虚弱。

陕西人口流动情况

榆林是陕西经济总量第二大的城市，可是人口外流也达到42.61万人，全省第二。这说明榆林表面的经济繁荣，并没有能够留住当地人，榆林经济有些外强中干。

看了以上数据你还相信了什么，西安、咸阳、榆林这三个城市选择的特别典型，榆林作为陕西省GDP老二，但是他的地理位置注定留不住人，而咸阳市尽管似乎人口流出严重，但是咸阳市的房价不但在陕西省仅次于西安，在全国竟然与湖南省长沙差不多，这也是咸阳市距离西安太近产生的效果。榆林的房价也不便宜但终究不是最好的选择。

4.3、2021年信贷数据

以下是从央行信贷数据得出的统计结果。

2021年，国内住户存款比上年增加99925.76亿元，同比增加10.8%；国内住户贷款比上年增加79195.95亿元，同比增加12.53%；商品房销售额181930亿元，同比增加4.8%。国内居民贷款增速高于存款增速1.73个点，仍在加杠杆。

2020年，居民存款比2019年增加13.78%，居民贷款比2019年增加14.22%，贷款增速高于存款增速0.35点，在加杠杆。

通过以上分析可以看到：2021年居民存贷增速差比2020年居民存贷增速差高1.38点。居民加杠杆速度有加快的趋势。

你还相信大部分人像你一样等回落么，数据还是有参考价值的，另外需要说明的是2021年放贷速度实际是受到了调控，2021年的许多贷款至今还没有放出了，但是已经是2021年的成交额了。

村民想去县城，县民想进地市，市民想去省城，省城向往北上广深，北上广深瞭望世界，人类目前只能普遍达到这个维度，而你想去的地方就是房价高企的地方。

五、未来怎么办

这里头有几种情况。

有一套房的怎么办？

有两套房的怎么？

有多套房的怎么办？

无房户怎么办？

我的建议是：

有一套房且满意这套房的还有儿子的还得再准备一套；

有一套房但不如意的还有儿子的还得再准备两套；

有一套房且满意这套房的是个女儿的，条件允许可再准备一套；

有一套房且满意这套房的是个女儿的，条件一般的就别太累了；

有一套房但不如意这套房的是个女儿的，条件允许可再准备一套；

有一套房但不如意这套房的是个女儿的，条件有限可换一套；

有两套房且满意这套房的还有儿子的还得再准备一套；

有两套房但不如意的还有儿子的还得再准备两套；

有两套房且满意这套房的是个女儿的，条件允许可再准备一套；

有两套房且满意这套房的是个女儿的，条件一般的就别太累了；

有两套房但不如意这套房的是个女儿的，条件允许可再准备一套；

有两套房但不如意这套房的是个女儿的，条件有限可换一套；

有多套房的就别闹腾了。

无房户，你要是不愿意抓紧，谁也没办法，自己看着办。