凯德入华25年战略升级，罗臻毓：聚焦城市更新，切入大湾区旧改

凯德集团收购淡马锡附属公司星桥腾飞旗下所有股份的交易事宜，日前在新加坡举行的特别股东大会上获得审议通过。据悉，超过2000名股东和代理人出席了此次会议，其中90%的股东投了赞成票。待相关政府部门批准后，此项交易将最终完成。

尽管去年大市收缩，但凯德集团在中国市场依然保持开发节奏，除新开业4个来福士商业综合体项目外，还发动了一连串资本运作，其中200亿收购的上海星外滩项目甚至刷新了凯德单体交易记录。

今年适逢凯德集团进入中国25周年，这家地产巨头再次调整战略。“随着中国城镇化的整体推进，城市更新将成为凯德集团接下来的重要战略部署和核心竞争力所在。”负责中国业务的凯德集团总裁兼中国首席执行官罗臻毓日前在接受南都记者专访时表示，凯德集团与星桥腾飞整合后，产业链中将新增产业园和物流业态，“从城市更新的角度或者在旧城改造项目中，我们的内容将更充实。”

转型城市更新 展现综合实力

记者：杭州来福士全业态落成，凯德在中国深耕25年后，发展出这样一个全业态的概念，对凯德进一步在中国的发展有什么样的意义？收购星桥腾飞后，您说将新增产业园、物流业态，这个对项目的拓展会有什么影响？

罗臻毓：凯德进入中国25年来，所面临的开发商的竞争数量，以及竞争的激烈程度远超新加坡。期间，我们经历了四个发展阶段：第一阶段，1994年凯德带着新加坡花园洋房的理念进入住宅市场，当时本土开发商还没有同类型的产品，所以消费者无论买房与否，都会来看我们的样板房。第二阶段，2000年后，住宅市场日益成熟，竞争日趋激烈，为突出自身竞争力，凯德开始转型商业房地产。

第三阶段，2010年后，商业地产遍地开花，凯德再度启动综合体战略。当时拿地不容易，但如果结合来福士、酒店、公寓等多业态整体开发，凯德的竞争者不多，尤其是后续要确保项目开业后运作良好，拥有自己的运营团队，这样的竞争者更少。

不过，过去几年，随着万达、万科、保利、华润、中粮地产等本土地产商大规模进军商业综合体并自建商业团队，土地竞争再度白热化。2019年凯德即将进入第四个发展阶段。

现在发展较快的二线城市都展现出城市更新的姿态。在这个过程中，中心地段有更多发展空间。北上广深虽然土地供应紧张，但市区内也有更新改造的机会，这可能是我们接下来重点部署的战略。

今年初，凯德通过星桥腾飞切入产业园和物流业态，首先，从城市更新或旧城改造的角度来说，凯德的业态内容更充实，在产城融合、城市更新方面会增强竞争力。这也是政策支持的领域，除了商业外，产业园有能力引进较大的、新型的公司进驻，他们不仅能制造更多的就业机会，还有税收，这是更大的一个经济体系的提升。

其次，新业态的增加，能更好应对市场。并不是每个城市都适合建设甲级写字楼，工业园可能更适合二线市场城市升级的需求。从商业布局来讲，可以造一个小城，有住宅、有商业地产，有产业园，连贯起来就可以做一个完整的生态体系。

此外，星桥腾飞在广州的项目知识城，总规划是178平方公里，但是第一期只做了6平方公里，第二期只做了8平方公里。我们至少有机会以后可以参与到更大规划的建设中。对于我们来讲，将会让凯德更有机会体现综合实力。

借助广州项目 切入大湾区旧改模式

记者：在城市更新旧村改造方面，广州大坦沙项目是凯德的重头戏，能否介绍下项目的进展和节奏？

罗臻毓：广州大坦沙项目涉及三条村的连片改造，这个项目有一定的特殊性，所以花的时间也比较长，因为当时从规划到一些流程算是在广州的先例。大坦沙项目的定位是健康生态和教育为基础规划的生态岛，目前三甲医院已在建设进程中，凯德方面将会围绕这个医院发展其他的医学领域的用途，打造成医疗健康岛。大坦沙也规划了几所学校，凯德计划引入一些知名教育机构去增加整体的布局。

第一个住宅项目已经开售，接下来今年会陆续有第二、第三地块会开始开发。希望在今年内能把第二条村的改造定下来。

通过这个项目，我们也在城市更新和改造方面也奠定了一个很好的基础，也在这里面学习到很多东西。有了大坦沙这个先例，其他区政府和一些有改造需求的旧村也咨询到凯德。大坦沙让我们抓到了整个大湾区整体的一种改造的模式跟节奏，也奠定了一种模式，不止在大坦沙，包括广州和深圳的其他区域，我们也探讨了一些改造的项目，适当的时候会做一个披露和公布。

控制经营成本 去年转让20个商场

记者：去年凯德出售了很多项目，然后也买入了一些物业，你们的标准是什么？为什么要在这些城市进行这么大笔投入？

罗臻毓：如果要考虑回报和效益，要么增加收入，要么减少成本。刚才的内容是如何通过不同的运营模式去增加收入。另一方面，我们也要考虑怎样去减少经营成本。

减少经营成本肯定要通过一定的规模效应。去年，我们出售的20个商场里，有14个项目是一个城市一个商场。这14个商场之前的回报都是不错的，但这些项目所在的城市，后续会不会开发住宅、办公楼、综合体？如果不会，那么在市场激烈竞争的情况下，最有效的管理就是卖掉，将资金投入到我们可以规模发展的地方，比如凯德目前聚焦五大核心城市群。

虽然之前出售的20个购物中心里也有北京的项目，这是出于资产包的整体考虑，资产包里有北京这样一线城市的资产，不仅会提高吸引力，同时资产包的价值也有很大提升。

万科最终成为这20个购物中心的买家，从万科来看，他们在这些项目所在城市的发展规模多过我们，未来可以规模化发展，所以这个价格买过去也会赚钱。而我们卖了也没有亏钱，把钱继续在投入其他地方。在这个交易里，应该是双赢。因为不适合我的东西，可能适合万科。

消化今年两笔交易 上半年收购放缓

记者：今年是否还会保持去年的收购节奏？

罗臻毓：今年一开年我们就收购了海航浦发大厦，是和增值型私募房地产基金一起合作。第二笔就是收购淡马锡附属公司星桥腾飞旗下两家公司股份。整个交易流程还没完成，不过我们对这一次的收购是比较乐观的。目前来看，市场的接受度也是蛮高的。整合之后，我们会是一个更大的平台。

就目前来看，（收购）节奏会放缓一点，因为跟星桥腾飞接下来这几个月的融合，包括人员和资产，需要一定的时间。所以在这个期间，我们应该不会有太多其他的动作。下半年会看看，有没有好的（收购）机会。

空间租赁转型 全域商业数据运营

记者：现在电商很厉害，对来福士这种业态有冲击吗？凯德在商业领域的转型有哪些运作？

罗臻毓：去年我们商场的数据，从客流到销售基本还是在增长，但增长幅度已经没有前些年那么大。商场经营还在上升阶段，但是增长率没有以前的幅度高。

不过，凯德也在通过数字化平台打通跨业态场景，高效整合体系内资源，实现“生态服务”。代表着凯德探索数字化进阶之路的“来探Next-Ten”全球首店今年初在北京东三环的凯德MALL·太阳宫低调亮相。500平米的空间内，有微软中国首家黑科技旗舰店、“下厨房”首个厨房美学实体店“好室好得”、国际彩妆全球直采“东点西点”的新零售体验店、原创设计师“Ra’s Friends”买手店、明星跨界配饰品牌“SLASH”、风靡硅谷和好莱坞的网红防弹咖啡“闪狐”、以专注做珍珠而走红的奶茶新秀“丸榨”，还有凯德星精品电商的线下体验店“凯德星市集”。

这个产品让商业地产的价值链，从空间租赁上移到数字化资产与智能解决方案的输出，让商业地产运营从一个个数据孤岛转型为全域数据化运营。今后的营业模式可能不止是租金收入，还可以有一些服务费等其他方式的收入。

采写：南都记者 田爱丽