保险版养老社区往事：二十年最大挑战悬而未决

文丨明

很多局外人都误以为，保险企业投身于养老社区的建设始于2010年原保监会颁布的《保险资金投资不动产暂行办法》。

那个办法的确是给保险公司的投资方向画了四个圈：

明确保险公司可以投资基础设施不动产、非基础设施类不动产及不动产相关金融产品，放开保险不动产投资；

但保险资金采用债权、股权或者特权方式投资的不动产，仅限于商业不动产、办公不动产，与保险业务相关的养老、医疗、洗车服务等自用性不动产。

然而，在局内人看来，那不过是原保监会看到险资花样百出的投资，又接到各种各样的意见后，表示的一个态度。

真正的保险投资养老社区这条路子，其实是国际友人白求恩的老乡在中国趟出来的，只不过后来者不仅跟风而动，还努力把这条路子开拓了个四通八达。

1 国际友人拉开了序幕

任谁也想象不出，中国第一个保险参与的养老社区居然是来自国际友人白求恩的故乡——加拿大社会保险基金搞的事儿。

1998年，在中国房地产开发总公司（下称“中房”）三层的小型会议室里，一场电视电话会议再一次打破了加拿大与北京的时差，令二者跨到了同一轮讨论中。

这场讨论的主题是，背负险资增值需求的加拿大社会保险基金希望能进入中国投资房地产，想与当时的副部级单位中房集团搭伙，行不行？

这对中国的地产行业来说是史无前例的。

当时的政策，中国的房子有外销房、内销房之分的。外销房不仅在建造比例与规模上受到严格管控，对购买者的资质审查及结算货币的管控也是独一份的。

其实，那时候的中国已经通过房改将内销房逐步推向市场化。尤其是随着中房的成立，中国的房地产开发公司雨后春笋似的起了一大波，房子没少盖，但时价每平米2000元的房价相对月薪几百元的老百姓而言，天文数字。

明显的供大于求。

房子卖不出去，房地产公司就没有收入，更没有业绩，在当时的人眼中：“吃不上饭事儿小，拖了体制改革的后腿，那绝对要出大事儿了！”

可是现在，加拿大社会保险基金拿着美元追在屁股后面要买，中房却没有卖房收钱的通道，真是令一众人惆怅。

这件事情在时任总理去了一趟新加坡后，有了转机。

当时的中房一把手孟晓苏至今想起来，都会夸耀一番自己，铁杵磨成针的嘴皮子功夫，反正最终中房不止拿下了直接外销的权利，还捎带手给自己搞到了试水保险养老社区的机会。

这令中房很兴奋：

保险养老社区是趋势，用外国人的社保练手总比用咱自己的社保练手好。

说干就干！睃来睃去，不知道怎么就跟燕郊搭上了，中房人开始发动自己的亲朋好友前去购买每平米时价仅690元的燕郊房预备养老，“那里有规划中的保险养老社区，北京城里的房留给儿子娶媳妇”。配套卖点有两个，一个是当时断流很久的潮白河景区，一个是当时连影儿都没有的燕达国际医院。

据知情人士透露，加拿大社会保险基金是在燕郊的房价逼近每平米3000元时撤离的，收益率高达百分之五百以上。它撤离时，燕达国际医院依然是画里的大饼。

据当地人介绍，燕达国际医院的规划并不是一纸空文，然而落地的核心要素是医护人员的配备，其中当地卫生监管部门及医护人员的编制归属问题乃事情成败的关键。

随后，很多奔着燕达国际医院过去的心脏病患者，又想方设法的回到了北京：

没有高水平的医疗资源，当地医疗水平低，北京的医院送医半径又太长，我们心脏病患者赌不起。

于是，第一个保险养老社区就这样在险资与第一批居民的撤退中香消玉殒。

2 一场“以房养老”的惨淡

不过，孟晓苏却上了保险的瘾。他从中房退休的时候，跑去创办了幸福人寿。

当时，刚好建设部内部讨论的“以房养老”话题良久无法落地，孟和手底下的人灵光一闪，觉得这个比打造一个新型的保险养老社区划算，于是就有了“以房养老险”。

“以房养老”保险，大名叫住房反向抵押养老保险，是指将“住房抵押”和“终身养老年金保险”相结合的一种商业养老保险。

即拥有房产完全产权的老年人，将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋的占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老年人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿还养老保险等相关费用。

这类保险主要针对的群体为孤寡失独老人。据中国人民大学老年学研究所副所长姜向群介绍，目前我国无子女老年人的数量还是较多的。根据比较可靠的估算，我国有100万个失独家庭，且每年以约7.6万个的数量持续增加。

尽管“以房养老”保险也打出，可以为这一保险养老集群提供更精细化的养老服务，比如与专业养老机构合作，开展养老度假、护理、中医保健等。

然而，在部分老人的眼里，不过是保险公司又开了个合法的现代当铺，让那些老无所依的低收入老人通过典当自己的房子换钱苟延残喘。至于，老人们从生理到心理上的一些养老需求，少有人问津。

事实上，矛盾往往在：保险公司对房子的评估价值体系，与市场价值间的明显偏差，且被激化。

2015年,在原邮电部社区，曾有参与“以房养老”保险的老人拉出横幅，控诉保险公司是“吸血鬼”，骗了房子，又不管老人。但是，仅仅三天之后，横幅就消失了，很快这件事情就随着老人的去世被掩盖得没有一点踪迹。

2017年,在北京海淀区的一个老旧小区里，一位参与“以房养老”保险的孤寡老人独自死于家中，最终因邻居被腐尸气味影响报警，才被破门而入的警察发现。

不久后，该老人惨死其中的房子，就被房地产中介公司挂牌出售，委托业主单位为保险公司……。

3 陈东升，来了

中国式养老社区的崛起，还要等一个人，泰康的陈东升。

从早年的学习模仿，到如今的独领风骚，泰康对中国保险行业最大的贡献，当是保险与养老社区模式的融合。

但，不同于孟晓苏，陈东升一开始想做的保险养老社区，就是那2%的高端。

这些年，泰康的布局越来越大，到目前为止，已完成北京、上海、广州、三亚、苏州、杭州、武汉、成都、南昌、厦门、沈阳、深圳等23个城市的高端保险养老社区的布局。

渐渐，泰康这套“保险+养老地产+医养”的路子，成为保险圈养老社区打法的基准。

进入这些园区，总能看到滔滔不绝为参观者们介绍的养老社区工作人员：

“这里是老年人的阳光餐厅，您要是入住以后就在这里吃饭，每天的食谱，都是由营养师专门为老人们定制的。”

“卧室的床头柜上有着呼叫仪，如果住在这里的老人感到不适，按呼叫器就会有专业人员来到这里，对您进行救护。”

“那边配套的是一家医院，主体建筑已经盖好了，正在谈医院的入住……”。

几乎所有高端养老社区的话术雷同，创新的“医养融合”、“文化养老”、“一家社区＋一家医院或某三甲医院签约绿通”等特色服务覆盖全国多地，并以美国CCRC持续照护体系为蓝本，为入住的老年居民提供安全、健康、尊严的退休生活，甚至可以是候鸟式退休生活。

几乎与泰康同时启幕保险+养老产业的还有合众人寿，一通收购开发，加之母公司本就有的地产公司，合众的养老社区也在那时候颇有些名气。奈何过小的体量，令之难以拉动更多依赖自有资金的重资产养老社区项目，甚至一定程度上拖累了寿险公司的发展。

相对而言，中国人寿、太平人寿、太保寿险、新华人寿、平安人寿等巨头也先后介入这一领域，其中不乏陆续建设数个项目者。如国寿嘉园、太平梧桐人家等，但断断续续中均无法与泰康如火如荼的全国布局媲美。如是，七八年后，再度提及养老社区，陈东升俨然从泰康模式的代言人变成了养老社区的符号性人物。

近两年这波风潮日盛，恒大人寿、君康人寿等也纷纷入局。

4 医养医养，医字何解？

或许时间周期尚短，最长者也不过十年光景。如今大部分社区的老年餐厅，用餐的老人依旧稀少；医院的建筑里，尚没有几个医护人员；连文化墙的内容，也显得是那么的寂寞。

纵然会有业务经理出面安慰大家：“一切都会有的！”

甚至怂恿，正因为配套还没有到位，所以现在入住可以享受前所未有的特惠，只需足额缴纳一纸保单，即可获得申请入住的资格。这份保单通常低的百万元，高者可上千万元。当前市场最常见者，两三百万元。

按照保险养老社区的管理办法规定，投保人获得申请入住许可后，房费和五星级酒店一样，按天结算。日租金标准，将按照承租房间面积的大小和护理等级需求等来匹配计算。

但是，随即的调研中，老年人群体最关注的还是医疗问题。包括养老社区中是否有救护车的专用通道、是否有急救医护人员，距离三甲医院距离等，都在关注之列。

显然，医疗问题是所有高端保险养老社区头上的达摩克利斯之剑。至于自建配套医院，介于中国医疗体系的行政化特点，难度可想而知。

一位结伴调研，有卫健委相关工作经历的人士对《今日保》表达了系列疑问：“配套医院很难，医院牌照很难搞掂，不是想开就能开的。最难的是，医护人员从哪里来？从别的医院挖，还是招募新毕业的医学院学生？最重要的是专家，怎么解决，谁会来？。”

医改当头，公立医院改革的进程中，实力雄厚的头部寿险公司纷纷介入，不时传出收购、参股相关公立医院的消息。如泰康的仙林鼓楼、泰康同济(武汉)医院，平安入主的北大国际医院等。但这条路，还是很难。一家医院的灵魂是医生，一个好医生的培养需要二三十年，而一套培养好医生的制度沉淀时间，当需要更长的时间周期。

这也是很多养老社区依托周边三甲医院的主要原因，但国内公立体系林立的三甲医院又需在医疗资源有限的情况下，承载着更多的医疗社会责任。

5 养老社区的最大压力，还是财务考验

养老社区已成为国内保险行业一道独特风景线，尤其是在行业整体转型，巨头发展踯躅的当下，各家公司纷繁加快建设进度。

但繁华之下，养老社区亦有着无法回避的问题：如何兼顾商业可持续发展与提升老年人生活质量的社会属性？充分顾及老年人的生活方式和质量的前提下，如何保证拥有较高的入住率，实现商业上的可持续性？

根据国内经验数据，养老社区入住率达到约70%后，运营管理收入才可覆盖运营管理成本，从而产生净现金流入，这大概需要4--5年时间。综合测算后，在由养老社区土地使用限定的50年投资持有期内，项目投资的内部收益率要在5.5%左右，方可基本覆盖保险资金的运用成本。

看上图，过去十年中国保险资金投资收益率有5年不足5.5%。再看当前中国经济处下行周期，投资收益率尚存一定不确定性。

这也或许也解释了，过去多年间头部巨头望风微动或不动的原因。卖养老社区或许本身不会是一个有着不错投资回报率的商业模式，反而根据国际经验向养老社区提供医养服务者，有着不错的商业回报，远超建设本身。

近日，陈东升在泰康申园5周年公开致辞中也表示，不会在医养服务体系中谋求暴利。

事实上，尽管国家在宏观层面支持养老产业发展的政策利好不断，但在操作层面养老社区建设仍面临用地性质、融资渠道、财税政策等一系列瓶颈问题。对这些问题的认识和纾解程度，将决定了险企未来投资建设养老社区或参与养老服务业的前景。

如土地性质上，目前尚无“保险养老产业用地”的专属分类，受此制约，养老项目通常只能按商服、商办、医卫等性质拿地建设，土地成本较高，为此，亟需将养老用地等相关配套政策细化落地。其中不乏一些养老社区，接盘“小产权房”。与之配套的还有，建设与服务标准方面，因国内各地区发展水平差异和老年人养老需求差异，尚缺乏统一的保险养老社区建设等级标准，规范养老社区建设和服务。

相比西方国家CCRC（持续照料退休社区）和AAC（活跃长者社区）模式不需要缴纳房产税，在税收政策上，国内尚未有相关减少税负的政策。而在补贴政策上，现行财政补贴政策主要向公办、民办非营利性养老机构倾斜，工商注册营利性质的养老机构缺乏补贴政策支持。

更重要的是在融资渠道方面，受制于土地性质和长租模式，养老社区项目的投资回收周期长，投资收益率不高，更是考验一家企业的硬实力。即便轻资产模式，也考验其整合资源的实力，往往令之较难满足一般金融机构现行的投资评价标准要求。

此外专业人才的短缺，也是当前的一大困难点。保险养老社区的快速发展和扩张，对养老服务人才提出了质和量的双重需求。以老年护理人员为例，根据民政部资料，未来我国最少需要1000万名老年护理人员。由于过去养老产业发展滞缓等原因，目前这方面的人才极为短缺，远不能满足发展的需要 。

后记:该来的总会来，别无选择

在自营高端保险养老社区以外，一众险企开始配置轻资产类的长期护理保险（简称“长护险”）作为新一轮保险养老战略的“核武器”。这也是更多中小保险公司可以参与之地。

长护险是一项针对失能老人养老问题而推出来的社会保险独立险种，将成为继养老、医疗、工伤、失业、生育五项之后的第六个社保独立险种。

伴随过去两年长期护理险试点政策的推广，和去年以来国常会上，总理数次点题丰富人身险产品供给，鼓励险企参与长期护理险试点。多家头部企业先后进入这一领域，各色模式迭起。

再看养老社区的风行，专属养老产品试点的诞生、密集且急促的政策节奏，长期护理险、失能保险、长期医疗保险不断被提及，加之新养老平台的消息浮出......保险的养老之路渐明确。

保险尤其是寿险最强的地方在于销售能力，而养老金融之战最重要是投资能力。作为老百姓的养老钱，投资能力是衡量消费者选择与否的关键。

不提证券公募基金追求相对收益的投资能力，仅对比大部分银行理财子公司发售五年养老产品4.5—6.5%之间的年化投资收益，和保险资金过去10年平均5.2个百分点左右的投资收益，可知期间差距。

展望未来，如果想在未来占有养老市场一席之地，除具备可对标的长期投资能力外，必须加入“保险+养老服务”，以养老服务的理念，将一系列的增值服务与保险融合。如养老、护理、医疗、康复在内的一揽子养老保障资源调动能力，方才是之杀手锏。

别无选择，但这将需要一个长周期。