白皮书｜写字楼与联合办公：写字楼的创新转型 联合办公异军突起

置顶：点击上方蓝字“观点指数”，欢迎关注并置顶，即可快速获取更多专业数据资讯、研究报告、深度干货。

摘要：联合办公异军突起，既给传统写字楼带来一定冲击，更是为写字楼开发商提供了一种新的思路。未来，联合办公市场会继续扩大，而更多的房地产开发商也会加入到联合办公的竞争行列中。

2018年8月2日，观点指数研究院在长期跟踪企业动态、市场发展、行业经济的基础上，采用企业访谈、资料数据收集分析的手法，结合专业的数据分析和深度研究，全方位多维度地剖析当前房地产行业各业态各环节的发展现状，并且对标杆企业项目、产品模式进行综合探析，在2018博鳌房地产论坛现场与58集团联合发布《观点指数·2018中国房地产行业发展白皮书》。

写字楼的存量时代

写字楼投资下降，市场进入存量时代

受到楼市调控影响，土地、资金的获取越来越艰难，写字楼投资呈现降速状态。根据国家统计局已公开数据，2018年上半年写字楼投资同比持续下降。2018年1-6月，全国写字楼累计投资额2833.90亿元，累计同比下降10.3%。而在竣工面积以及新增开工面积方面，也表现疲软，预计未来写字楼面积将继续保持低速增长，存量市场将成为企业发展的主力市场。

数据来源：国家统计局、观点指数整理

在甲级写字楼供应方面，除了个别二三线城市将保持较快增长外，其他将维持缓慢增长状态，特别是北上广，由于市场发展较早，饱和程度较高，增长速度极慢。

存量时代下的写字楼运营

过去，写字楼的经营模式基本就是单位招租和物业管理。写字楼的租金收入高低首先是写字楼所在的地段决定的，如处在CBD黄金地段，本身租金的起点就高。而地段因素之外，运营商还可以通过其他手段来为写字楼增值。以往比较流行的做法是，通过办公场所的设计、办公用品的配置以及物业管理的质量，来提高写字楼的租金收入。而随着写字楼供给项目逐年增多，企业招租的谈判筹码也在不断升高。面对激烈的市场竞争，随着各种新的写字楼不断涌现，企业需求不断变化，写字楼必须通过不断加深运营管理、提升服务质量，才能增强自身的竞争力。

在写字楼形态上，应注重写字楼用户的需求，着重吸引年轻化、拥有创造力和团队协作能力的人群。这类人群注重办公空间的绿色健康以及可持续性，更需要自由空间。因此写字楼项目需要往更纯粹、健康和开放的方向转型。

当代人已经习惯在科技氛围下工作及思考，而结合最新科技的建设方式，为用户带来更加便捷的工作环境，让写字楼变得更为高效、安全、绿色纯粹。

注重人文关怀，提高用户在写字楼的情感归属。由外到内的高速办公已经过时，从内到外的情感放逐才是真正的主流，随着用户的年轻化，人文关怀对于办公环境越来越重要。

转换理念，迎接改变。写字楼，办公场所不应是一个部门、一个员工封闭，独立工作的地方。在资本的推动下，联合办公如火如荼地向传统写字楼市场发起冲击。但不应担心联合办公的发展，特别是在现如今的存量时代，联合办公给写字楼运营商带来了新的思路。他们可以开拓联合办公业务，也可以借鉴联合办公的优点，提高自己的服务质量，增强自身竞争力。

而对于千禧一代用户来说，开放性、合作性的工作空间更具吸引力。一方面联合办公通过共享区域，提高空间的利用率。另一方面，通过营造多边交流的环境，和辅之更加细致的办公配套，实现了灵活办公，提高入驻者的办公效率。

异军突起的联合办公

联合办公的爆发

联合办公商业模式可以追溯到2010年。当时，P2联合创业办公社在上海首次设点。不过，直到2015年，该领域才出现了真正的爆发式增长。2015年，在“双创”政策的鼓励下，全国掀起了创业热潮，加上资本的推动，联合办公迎来井喷的一年。2016年，市场快速爆发，激增70%，虽有部分运营商的出局，但大环境依然向好。2017年，被业内形象地称为融资并购年，国内融资高达404亿元。

联合办公领域的崛起是中国共享经济蓬勃发展的又一重要例证。根据国家发改委国家信息中心旗下共享经济研究中心的研究，中国共享经济企业的市场交易额在2016年达到了3.34万亿元人民币（5,320亿美元），同比增长97%，并且在2017年达到了4.92万亿元人民币（7,820亿美元），同比增长47%。

联合办公企业通过租赁或者购买等方式获取目标场地的使用权后，在原有场地的基础上进行整改。在办公场地装修完成后，企业通过线上推广以及特定渠道进行招商，为企业提供基础服务、增值服务等，提升入驻率。企业的主要营收来源于工位及场地租金、商务服务等增值服务费用。

联合办公企业在合作方面主要有三种形式，一是战略合作，如方糖小镇与碧桂园，优客工场与万科；二是合资，2017年9月，优客工场和方糖小镇互换部分股份，并成立新的合资子公司，11月，纳什空间与卓越集团资产管理公司于深圳建立合资子公司；三是加盟或品牌整合，如去年4月，WE+和酷窝品牌合并。通过不同的方式，各家企业力求在激烈的竞争中处于前列。

联合办公创始人背景主要有两个方面，一是房地产企业背景，或离职或在职，如前万科副总裁毛大庆创办优客工场，SOHO董事长潘石屹创立SOHO 3Q等；二是互联网相关背景，如36氪CEO刘成诚创立氪空间。

数据来源：中国发改委、观点指数整理

与其他面临巨大发展挑战的共享经济领域不同，联合办公的持续扩张主要有几个方面原因：

大量公司以及私募基金向联合办公注入资本。国际联合办公WeWork自2010年成立以来已成功获得超过69亿美元的融资，并且融资仍在继续。国内品牌方面，2018年6月6日，万科前高管毛大庆创办的共享办公品牌优客工场宣布正式完成数亿元C+轮融资，由山东国惠与丝路华创战略投资，总估值达到110亿元人民币。

千禧一代的崛起。由于大多数千禧一代是独生子女，以及成长于科技大发展的时代，他们看待世界的方式与父辈截然不同。同时他们更加精通科技，注重分享、协作，且处于创新创业的大氛围下。可以说，联合办公空间几乎是为千禧一代量身定做的。

灵活租约及节约租赁成本的需要。绝大多数联合办公的会员费中已经包含了办公用品（包括办公用具、电话和网络）以及办公室服务，因此搬迁至联合办公场所可以帮助入驻者降低物业维护和运营相关的成本。除此之外，入驻者还可以获得一些额外的好处，比如在与其他企业或者创业者交流中，可能会碰撞出新的商业理念。

先进的技术促进了联合办公领域的变革。全球共享经济的蓬勃发展离不开科技领域的创新。在过去几年中，笔记本电脑和智能手机越来越普及，人们可以选择在任何地方办公。

应运而生，得到政府以及政策的支持。2015年联合办公爆发的一个重要原因是国家鼓励大众创业、万众创新。在“双创”浪潮的助推下，联合办公变得炙手可热。创业者、创业团队、创新企业的大量涌现，产生了新的行业需求：创业服务。而联合办公正好符合这些需求。

联合办公主要分布在一线城市

联合办公全国主要分布图

来源：观点指数整理

虽然联合办公这几年在快速扩张，布局的城市越来越多，但中国内地联合办公地点主要分布在北上广深一线城市。根据科技部发布的数据显示，到2018年3月，国内联合办公空间数量超过4000家，其中30%以上集中在北上广深等一线城市。截至2018年一季度末，四个一线城市主要的联合办公地点有400个左右。

其中，上海是联合办公数量全国最多的。截至2018年一季度，上海主要联合办公数量168个，主要分布在核心商圈，运营商70%为国内运营商，全市联合办公平均工位租金1640元/人/月，其中黄浦区平均工位租金最高，在2500元/人/月以上。至2018年6月底，上海联合办公共有246个品牌，395个项目。

来源：观点指数整理

经过几年的发展，联合办公行业已经逐步形成一批规模较大的或具代表性的企业，他们或拥有不同的背景， 或坚持不同的运营方针。以下选取了几家代表企业进行 具体分析，纵向可了解各企业的方向现状、未来趋势， 横向可进行对比，了解当今联合办公的主要发展情况。

优客工场

优客工场成立于2015年4月，由前万科副总裁毛大庆发起成立。截止2018年6月，优客工场在35个国内外城市布局了160个共享办公空间。国内城市包括北京、上海、深圳、南京、西安、天津、青岛、厦门、武汉、杭州、重庆、昆明、太原、成都、香港、台湾等，国外有新加坡、纽约、雅加达、洛杉矶等城市。

融资方面，截止2018年6月，优客工场已经完成C+轮融资，共获得超过36亿元，市场估值已达110亿元，是中国共享办公行业首个独角兽企业。

数据来源：观点指数整理

并购合作方面，优客工场大力扩张，特别是2018上半年，就完成了四次收并购，大大拓宽了自己的业务范围。

优客工场大力扩张的原因主要有两点：一是为了做更丰富更多元的社交与资源配置平台，二是为了更广泛、更具规模效应的市场布局。

优客工场不仅追求数量上的扩张，更追求在盈利以及质量上有所建树。

来源：观点指数整理

创始人毛大庆曾对外表示，优客工场盈利方式主要有三个半：

第一、生态圈的股权投资。优客工场不仅在自我融资上力度大，对其他公司的投资力度也很大，投资业务领域包括教育、加速器以及体育互联网+等。优客工场通过股权投资加大联合办公的服务生态，同时也享有股权收益。

第二、流量搭载。在共享办公区域里，每一个单独的办公桌都相当于一个流量入口，每个空间就是一个流量的综合体。通过搭建平台，进行撮合交易，争取流量变现。

第三、管理输出。除了管理费，入驻用户的数据沉淀下来后，能够更快地扩充优客工场的数据库，让业务发展得更快。另外规模化的扩张，也可以覆盖更多的管理成本。

另外的“半”，毛大庆卖了个关子。“只能说，最终管理的不仅是店，也不是简单的数据和人，我们还有很多的资产。”

WeWork

国外联合办公鼻祖WeWork，自2010年在纽约开设第一家WeWork办公空间以来，联合创始人亚当·诺依曼和米格尔·麦凯尔维已将该公司发展成一个全球性的品牌。2016年进入中国后，便加速中国市场的布局。2017年7月设立了“中国?WeWork”，这意味着其在中国拥有了独立的法律实体。有消息称，中国将成为WeWork重点押注的市场，今年也将在上海及北京新开四家办公地点，扩大在华业务布局。而2018年4月对裸心社的全资收购则是WeWork本土化的又一步。

官网显示，截止2018年上半年，WeWork在全球78个城市拥有396个办公地点。其中，在中国上海、深圳、北京、杭州、成都、香港6个城市已布局24个办公地点。

为助力WeWork在全球的扩张，日本软银株式会社在2017年向其注资44亿美元。随后，大量融资蜂拥而至。截止2018年5月，WeWork已成功获得超过69亿美元的融资，估值200亿美元。

WeWork能成为全球联合办公行业的巨头，离不开其管控租约风险的能力。WeWork与房东签订的长期租约可能持续10至15年，这要求其要在未来支付数亿美元的租金。如果在这期间经济下滑或者房地产市场不景气，加上会员可以随时离开，WeWork极容易陷入困境。

WeWork通过四项措施，来降低运营风险：一是将业务拓展到第三方办公室管理领域，通过其Powered by We解决方案与企业客户合作；二是逐步从租赁转向合作管理交易，在这种情况下，房东可能会支付翻新和建设办公室的费用，或者分割成员利润的50%，这和酒店业推广的管理协议很像；三是开始购买房产；四是逐步延长其成员的租赁期限。

氪空间

数据来源：观点指数整理