一文读懂：东莞为什么要施行“禁墅令”

今年8月，被称为东莞史上最严的“限墅令”正式出台。东莞市自然资源局印发《东莞市加强居住项目规划管理指导意见》的通知，明确要求中心城区（莞城、东城、南城和万江街道）、轨道站点TOD地区等高密度发展区域，今后将不能规划建设低层住宅和多层联排式住宅。

换句话说，东莞中心城区范围内新建的楼盘小区居住项目，以后要严禁建设别墅，低层及多层住宅也严禁变相建设为别墅。以前，将别墅套型“拆分”为户内动线布局不合理的多个小套型、或者伪装成单元式或联排式住宅进行开发建设的做法，统统都行不通。而且，为保障绿地和公共活动空间，还严格限制私家花园。

“限墅令”由来已久。从2003年国家国土资源部明确表示对别墅项目、高尔夫项目进行限制起，16年间国家多次出台政策严格限制别墅用地审批。

现在，东莞作为第一个在规划设计环节对“禁墅”作出细节规定的城市，该政策是否意味着全国都将陆续告别增量别墅？严格施行“限墅令”之后，东莞中心城区哪种地产项目会成为新的市场热点？

【中心城区土地资源稀缺，要向高处要空间】

东莞出台这一政策，最希望解决的核心问题，就是避免占用大量土地资源。特别是在中心城区，东莞可利用的土地资源越来越少。

今年4月，东莞市自然资源局发布的《东莞市2019年度国有建设用地供应计划》。全市34个镇街园区（含松山湖和滨海湾）当中，共有18个镇街园区有住宅用地计划供应，城区的4个街道当中，仅有莞城入列。滨海湾新区预计供应住宅用地30.6895公顷，松山湖预计供应住宅用地25.5844公顷，在全市范围域排名前二。

另外，从东莞市2019年度国有住宅用地（含商住用地）供应计划宗地情况来看，将于今年正式进入招拍挂的中心城区土地当中，仅万江将有5宗存量商住地招拍挂，预计在第一二季度进入市场；东城、南城、莞城无住宅用地进入招拍挂市场。

从长远来看，受“限墅令”影响，未来东莞中心城区别墅产品将变得极为稀缺。

根据媒体的不完全统计，除了万科皇马郦宫、佳兆业帝景中央、金地风华公馆等还有部分别墅产品在售。万科翡翠东望、鼎峰源著等热销别墅产品，目前都已基本售罄。加上此前“限墅”政策一直在“吹风”，购房者对政策也有了一定了解。这次东莞“限墅令”出台，市场反应波澜不大。

中心城区是一座城市的门面，既有南城这样的政治中心，也有东城这样的经济中心，还有莞城这样的文化中心，必然会吸引越来越多的精英人群聚集于此。中心城区土地资源越来越稀缺，未来需要更加合理利用、充分优化土地空间。中心城区的建筑物将会越来越高，吸引优秀人才的住房，只能不断向高度要空间。

拿东莞来说，东莞大道两边的高楼越来越多，高层住宅越来越密集。再看看远一点的城市，新加坡、香港都是如此。只有通过合理的土地规划，减少土地资源浪费，才能向高处要空间，容纳更多的居住人口。

【倡导新生代居住模式，高层也很舒适】

东莞市场的反应，也说明了大家对于“限墅令”的理解正在逐步加深。毕竟，“限墅令”旨在更好地利用土地空间，杜绝土地资源浪费，对房地产行业的健康发展具有积极意义。

可以预见的是，在中心城区通过高层建筑缓解土地使用紧张的同时，未来的建筑和居住理念肯定会不断升级，配套设施越来越人性化，让人们住在中心城区的高层建筑里，还能享受到低层别墅不曾有过的舒适。

在这方面，北京建外SOHO就是最好的例子。它被媒体称为北京“最时尚的生活橱窗”，位于北京市朝阳区东三环中路39号（国贸中心对面），可谓是城市中心区里的中心区，主要由20栋塔楼、l6条小街组成。没有围墙，16条小街在占地约17万平方米的建筑群中流动，制造出充满人情味的小街文化。

建外SOHO商铺众多，其中包括星巴克旗舰店、同仁堂旗舰店、渝乡人家旗舰店、东田造型旗舰店、美克美家、温帝吴等众多极具风格的时尚店铺。随着各座楼宇的陆续入住，已有数百家公司进驻，居住、工作、休闲、消费融为一体，建外SOHO已成长为繁华热闹的都市生活中心。

它所带来的不单是突破性的建筑概念，更提倡一种北京新生代的居住模式。

在CBD的规划中，建外SOHO的周边聚集着越来越多的高档饭店、写字楼和商场。银泰世贸中心、中环广场、世纪财源中心、中央电视台和北京电视台的建成，为这里带来更加浓厚的商业气氛和人文环境。随着建外SOHO周边市政配套设施的日渐完善，一张纵横交错的交通网络覆盖了整个社区，未来人们的出行将更加高效便捷。

【轨道交通时代来临，东莞开发TOD势在必行】

从城市发展而言，东莞可学习和借鉴北京的地方有很多。就像在中心城区的高层建筑领域，采用多、中高、高层单元式住宅相结合的规划布局方式，可以营造建筑密度低、配套设施及公共绿化充足、空间尺度适宜及形态丰富的人居环境。

《时代》杂志上曾这样评价：“北京SOHO的生活方式能否给住宅区以新的活力，众多建筑师们的巨型建筑能否改变中国的面貌，这是谁都无法断言的。但这些新的建筑确实影响了中国的年轻一代。中国也正在迈向一个新的时代”。

作为中国GDP排名前20的城市，东莞的潜力正在不断迸发。在中心城区施行”限墅令”的背景下，今后需要更多高质量的高层建筑，来撑起更多优质人群的居住需求。特别是随着地铁轨道交通路网的建设，开发T O D模式也会是一座城市未来发展趋势。

东莞农工党市委会的政协委员曾提出，东莞应该根据每个站点的人流量和已有商业发展特色进行统筹，合理规划轨道沿线的住宅及商圈。东莞理工学院经济与管理学院副教授黄琼也曾举过例子，香港地铁开通以后，它地上的物业平均升值达到50%，而广州高档写字楼有50%是在地铁沿线的。与香港、广州相比，东莞的物业升值还有巨大的空间。

以万科为例，目前万科10%的项目和轨道交通有关。T O D模式可在发展城市地下空间同时，令物业开发反哺地铁建设，有巨大潜力可以挖掘。在东莞，万科试水的首个T O D开发项目就是东江之星，要被打造成为地铁1号线线滨江体育站点上盖的城市大型综合体，面积覆盖达50万平方米。

现在，东莞地铁1号线已经动工建设，滨江体育站的施工也步入正轨。未来，东江之星将会联结周边1-2公里半径内的城市配套，打造T O D项目。东江之星的规划模式有点类似于一个“城市盒子”，可将立体交通系统、公共空间、复合商业以及住宅集于一体，成为东莞城区的核心发展区之一。

无论推进情况如何，在各地严查规划、别墅政策严格收紧的今天，城市别墅很可能成为稀缺产品。中原地产首席分析师张大伟认为，按照新的建筑规范，未来出让的土地上再出别墅的可能性非常小，大部分城市里现存的别墅都将成为稀缺产品，“从规划政策看，东莞只是一个开始，未来各种收紧政策将越来越严格。”