戴德梁行叶国平：打造房地产投资界的黄埔军校

2005年，香港中环怡和大厦，戴德梁行办公室。叶国平站在窗边，若有所思地望向北方。他面部表情平静，但眉头稍有紧锁，他在考虑一个决定，一个于自己、于公司都可能会产生重大影响的决定：是否要主动接过上级派下来的任务，去开拓内地市场？

此时中国内地的房地产市场已经历了一轮狂奔，房价大涨。房价是不是涨得太快太高了？房地产市场是不是出现泡沫了？伴随着社会上越来越多的疑问和讨论，中国政府开启了在之后一直如影随形的宏观调控，以驾驭房地产投资这匹脱缰的野马。也就是从这时候起，内地所有六类土地都要实行招拍挂的土地出让制度，中国的房地产市场进入了一个新阶段。

对于大陆发生的这一系列变化，叶国平了然于心。他已越发真切地感受到在这片广袤土地上正发生的城镇化与工业化将给房地产业带来的机遇，尤其是商业地产。

经过一个晚上的思考，叶国平决定接下进军内地的任务。“说是任务，其实对结果没有什么特定的要求，因为公司那时候是抱着试一试的心态。我自己已经对香港市场很熟了，也是想去挑战一下新鲜事物，碰巧又单身，算是有闯荡的条件。”叶国平回忆到，而他很庆幸当时做出了这个决定。“如果没有迈入内地市场的那一步，可能也就没有现在的叶国平了。”

戴德梁行大中华区资本市场部总裁、中国资本市场部主管叶国平

跳出舒适圈，七年磨一剑

叶国平是一个土生土长的香港人，从小就对香港房地产业的沉浮耳濡目染。从70年代的长江实业和新鸿基地产上市，到80年代初的楼价暴跌，再到90年代楼市的二度繁荣，叶国平在成年礼落之时便顺着香港房地产的兴起之势进入了香港大学，专攻房地产领域。在上学期间，他抓住实习机会去深圳参与了一些房地产大宗交易项目，并凭借自己的出色表现拿到了原定酬劳以外的奖励。项目本身有意思，收入也还不错，这促使叶国平决定在毕业后往大宗交易方向发展，而这段实习经历也成为了日后其与内地市场结缘的起点。

1994年，叶国平学成毕业。面对房地产五大顾问公司等诸多公司递来的橄榄枝，他选择了刚成立不久的梁振英测量师行，因为“一来该公司与内地有业务往来，二来梁先生名气响亮”。

十年时间转瞬即过，但过程却一点也不平静。就在李兆基、李嘉诚等香港大亨登上福布斯全球富豪榜之后不久，亚洲金融危机爆发，香港楼市哀鸿遍野，五年后才渐渐爬出低谷。在此背景下，梁振英测量师行先后与英国DTZ和新加坡戴玉祥产业咨询公司合并，成立戴德梁行。新公司一边继续立足香港，一边密切观察内地的动向。与此同时，得到授意的叶国平和其他几位“胆粗粗”的同事也从2006年开始陆续打开了北上广深等市场。

开疆扩土并不轻松，而让叶国平印象深刻的则是与李嘉诚家族这些“VIP客户”打交道的经历。2014年，中国房地产迎来了一个新的震荡期，而“超人”李嘉诚则展现出了对市场的敏锐洞察力。从2013年开始，他连续抛售旗下的上海陆家嘴东方汇经中心OFC写字楼、广州西城都荟广场等物业，套现超400亿港元，其子李泽楷也在准备出手位于北京三里屯商圈的盈科中心，而操作这四笔交易的便是叶国平与其团队。

1998年落成的盈科中心由盈大地产持有，后者74.5%的股份则掌握在李泽楷旗下的电讯盈科手中。作为当时盈大地产在中国内地唯一的投资物业，盈科中心占地约1万平方米，总建筑面积约22万平方米，其中未售部分包括总建筑面积17万平方米及861个停车位，由两座甲级写字楼、两座高级服务式公寓及近3.8万平方米的商业面积组成。从2008年开始，市场上时不时传来李泽楷想卖掉盈科中心的消息。该年4月，盈大地产就曾叫价41.03亿港元打算出售盈科中心。2011年2月，有媒体爆出消息称李泽楷将出售盈科中心，叫价40亿元，随后盈大地产作了澄清。2013年2月，市场再度传出盈大地产有意以80亿元出售盈科中心，不过最后同样没有下文。

其实，这些消息确是空穴来风。叶国平表示，在2008年到2014年期间，他和团队一直在与买卖双方反复磋商。“两边都是很有经验的高手，对专业性要求非常高，我也是牟足了劲全程参与。经过七年时间，最终是基汇资本突围而出把这个项目收购下来了。”那些彻夜不眠协商SPA（股权认购协议）的晚上，成了叶国平难以磨灭的记忆。经过基汇资本4年的改造, 盈科中心逐渐被誉为北京最成功的改造项目之一。之后，盈科中心再度易主, 基汇资本实现了完美退出。

缔造业界黄埔军校

在叶国平看来，随着内地房地产行业的逐渐成熟，一系列新的市场变化也在显现。“首先是对房地产顾问服务机构的专业性要求在不断提升。我们不能再只满足于充当一个介绍性的作用，而是要搭建平台，帮助买卖双方更快速、更精准地达成交易。另外，内地大宗交易市场一开始是以内地投资者居多，偶有港资、家族投资者的身影。但在如今全球化的环境下，来自美国、中东、新加坡等地的海外投资者也越来越多地参与进来，投资者类型变得更丰富。”叶国平停顿了一下，接着轻轻地笑了。“环境的转变确实带来了挑战，但我们的团队管理和业务运作都能够随之调整，并把我们认为是正确的事情推行到位，从而成就了资本市场部团队至今的屹立不倒。”

说到这里，叶国平透露出对团队的自豪之感。就在两个月前，全球房地产交易分析机构RCA（Real Capital Analytics）发布了《2019年全球顶级投资经纪人》报告（Top Global Investment Brokers of 2019）。报告显示，戴德梁行在房地产投资交易总额上连续第二年蝉联中国首位，在买方、卖方及买卖双方整体交易总额等三项领域皆排名第一，并包揽了写字楼和商业投资成交额第一。兴奋的叶国平在微信朋友圈里写到：“It always seems impossible until it’s done. Well done team！”

这句话不仅是对这支百人团队迄今成就的总结，也是在疫情肆虐的情况下让大家团结起来、共克时艰的鼓励。对此，叶国平的要求是：“拥抱挑战，努力学习”。要抓住这次上天赐予的、可能是整个人生仅此一次的学习机会来磨练自己，然后获得重生。

纵观叶国平的职业生涯，他也是秉承着在挑战中不断学习的理念才走到今天。为了与内地客户顺畅地交流，叶国平苦练普通话；为了补足自己专业知识上的短板，叶国平抓住出差时在飞机上的时间进行备考，并获得了CFA（特许金融分析师）认证。因为在传统房地产行业，拥有MRICS（英国皇家特许测量师）和MHKIS（香港测量师学会）的资格就够了，可一旦开始和金融机构及基金公司打交道，这些就不够用了。

“失败这种东西很常见，真的是数也数不清。”叶国平一边笑着，一边淡淡地说到。“一笔交易从开始到最终成交，可变因素太多，需要天时地利人和，需要缘分，而这个缘分很多时候是要依靠韧性去努力争取的，也就是说我们要做好自己。”

在团队的建设与管理上，叶国平既强调强大的“单兵作战能力”，也要求高效的团队合作。“我喜欢往团队里添加年轻人，特别是刚大学毕业的。他们就像一张白纸，充满了各种可能性，不但有强大的学习和适应能力，更重要的是有挑战精神。”为此，叶国平与其团队在各大院校里搜寻来自不同专业、不同地区，且拥有不同经历的人，希望通过培养他们来令团队变得更专业、更全面。

保证业务水平的专业性是头等大事，但在房地产大宗交易这一行，要找到专业性强、经验丰富的人才其实并非易事，因此叶国平团队决定靠自己来从零培养——一方面在团队内部设立Capital Markets Academy（资本市场学院），邀请各行业内权威人士进行专业知识与经验分享；另一方面则鼓励团队成员在现实项目中实践和学习，并在每天、每周、每月进行定期复盘。在这过程中，叶国平则充当“导师”角色，确保在顺利推进项目的同时打造出一支具备“努力、坚持、应变”素质的钢铁之师——对外展现“精诚团结的狼性文化”，对内做到“良性竞争与共同进步”。

“我有时都感到快把团队逼疯了，但我就是要通过压力来刺激他们，就是要让他们往前冲，出业绩。这样他们才能通过努力获取个人财富，生活才能越来越好。特别是对年轻人来说，青春就是要用来燃烧的。你只有不停地奔跑，才能留在原地。”

随着团队的发展和壮大，叶国平在很多时候也会面对“挖墙脚”的问题，如何更好地留住人才是他一直在思考的。“我们团队能提供很多很好的学习机会，且团队成员之间都以伙伴、家人相称，因此整体氛围非常好，结构也非常稳定。”

在混乱中发现机遇

2020年是叶国平在戴德梁行工作的第25个年头。在年初的公司年会上，叶国平大步走上领奖台，接过了属于自己的25周年纪念章。与此相对应，在会场的墙壁上，则挂着以其头像制成的《碟中谍》电影海报。不久之后，新冠疫情这场风暴席卷全球。

房地产资本市场自然也承受着压力。戴德梁行在其2020年第一季度中国大宗交易报告中表示，疫情打断了市场自去年二季度便开始出现的回升势头，令部分原本今年一季度可以顺利签约或交付的项目出现了延迟或停滞的情况。报告还指出，根据今年一季度市场储备的项目数量判断，预计二季度市场成交额可能会进一步下降，但三季度会大概率开始复苏。

“还记得在2003年，中国经济正处于急速上升期，非典影响短暂；到了2008年金融危机，全球经济受到重创，包括中国在内的许多国家都有抛售资产的情况。但因为中国房地产项目流动性高，金融市场更为稳健，因此最终整个房地产市场能迅速反弹。”如今，叶国平又在久违的“黑天鹅”中看到了机会。

“之前市场上的资产价格过高，这次疫情导致的价格回调对投资者来说是个千载难逢的机会。除了疫情，中美贸易摩擦和全球经济放缓都在令物业租金承压，而业主也可能会因为现金流压力而考虑出售自持的项目。所以投资者的选择变得更多了。另外，为了让经济走出疫情阴影，我预计中国政府也会实施宽松的货币政策，房地产业则能从中受益。”

于是，不畏挑战的叶国平团队又开始忙碌起来了。在投资者决策因疫情变得更为谨慎的情况下，戴德梁行大中华区资本市场部相继促成了上海三林印象城、朗诗地产成都项目等多项交易，并协助爱琴海集团和绿城中国强强联合，共同打造焕然一新的爱琴海购物公园。

“我很看好中国内地房地产投资前景，特别是一些汇集了政策热点和市场热点的城市。随着政府和央行采用金融手段救市，货币不断贬值，许多证券资产价格也在缩水，这种情况下，投资房地产就显得更为稳妥。其不但具有投资属性，还有居住属性，这是其它资产所无法替代的。”

叶国平的投资眼光来自于25年的专一与不懈，这也为他的个人资产积累提供了帮助。举个例子，当上海虹桥还在起步阶段时，所谓的“大虹桥”概念对许多人来说简直虚无缥缈。但叶国平看到了虹桥交通枢纽属性对该地区发展的重大意义，便立刻在徐泾买下了其个人第一幢别墅。类似地，目前“大湾区”概念如火如荼，叶国平也在该区域布置了资产，他相信这些资产的价值会随着大湾区的发展不断上升。

不过相比于个人资产，叶国平还是更希望自己的团队能不断前进。“短期内的主要任务是在管理和业务上稳住团队，同时加强人员培训，以便市场平稳后能厚积薄发。长期来看，则是要让团队从‘行业专家’进化为‘行业领军者。这种转变不仅是在业务层面，更重要的是成为整个大宗交易领域的标杆。”