一评｜深圳楼市学习“新加坡模式”任重道远

8月28日，深圳市住房与建设局局长张学凡公开演讲透露，深圳住房供应要学习“新加坡模式”。

长期以来，民间存在两种声音：

一种认为深圳楼市学习“香港模式”是成功的，深圳应加大商品房供应；

另一种认为深圳楼市应学习“新加坡模式”，加大公共住房供应。

如今市住建局局长的讲话，既是给深圳楼市未来的发展定调，也是给市民吃了一颗定心丸。

张学凡提出，“新加坡是深圳学习的榜样，将来深圳市60%市民住在政府提供的租赁或出售的住房中。”

理想很丰满，现实很骨感。深圳学习新加坡模式，至少有两大难题。

第一道难题是人口。据网络资料，截止2019年6月，新加坡总人口大约是570万，其中公民和永久居民403万。而深圳呢，2019年深圳常住人口有1343.88万，实际管理人口超过2200万。

要解决2200万人的住房问题，与解决570万人的住房问题，难度差别太大了。

更难的是，深圳每年新增人口约50万左右，这些人的住房如何解决，也需要考虑进去。

按照综合开发研究院院长樊纲的预测，到2030年，深圳的人口将突破3000万。10年之内，深圳新增的人口就达到一个新加坡的人口，可想而知，要解决3000万的住房问题，难度有多大。

第二道难题是土地。深圳缺地的问题，我们已经谈了十几年。究竟有多缺，我们来对比一下。

新加坡国土面积724.4平方公里，人口570万；深圳总面积1997.47平方千米，实际管理人口超过2200万。

而且新加坡地势平缓，地理最高点为武吉知马，高163米。深圳地势东南高，西北低，最高山峰为梧桐山，海拔943.7米。

所以新加坡土地的开发利用比深圳容易很多。

人口和土地，是深圳学习新加坡模式的最大难题。反过来思考，正是因为深圳缺地，人口仍在大量流入，城市化率还将不断提高，我们就更应该未雨绸缪，做好住房制度的长远设计。

此次深圳提出学习“新加坡模式”，正是直面困难，迎难而上的抉择。

深圳楼市发展的基调定了，但具体怎么做呢？

在深圳2035住房规划中，未来18年深圳将提供170万套住房，将人才房、公租房、安居房和商品房的比例定为2：2：2：4。相当于每年提供的公共住房大约为6万套，商品房不到4万套。

与过去的供应量相比，是增加了不少。但如果不改变深圳人对房子的“信仰”、对楼市的“预期”，不改变房屋与公共服务捆绑的现状，依然解决不了问题。

所以，要解决深圳人的安居问题，得从本质上入手。深圳人为何爱买房？

一是因为房子与公共服务捆绑，特别是孩子的学位；

二是房子的金融属性，保值增值和融资贷款。

要转变深圳人的住房观念，实现“房住不炒”，就得让住房回归居住功能，尽快补齐教育短板，实现“租售同权”。

既然市住建局局长提出，将来深圳市60%市民要住在政府提供的公共住房里，那首先就要保障他们孩子“就近入学”、上公立学校的权利。

深圳是一座年轻人的城市，每年新出生人口高达20万，全国第一。解决孩子上学的问题，是年轻父母心中的头等大事，也是他们买房的重要理由。

如果租房就能上公立小学和初中，那有多少年轻人会迫不及待地冲入楼市，让自己背负几百万的房贷呢？

此外，深圳人口还存在流动性大的问题。这些人可能在深圳干几年就回老家了，买房不是他们的必选项，政府提供低租金的公租房才是对他们最好的保障。

所以在政府的公共住房建设中，公租房应该占大头。

据报道，深圳正在加大公共租赁住房供应，希望通过5年至8年的补短板（每年建设公共租赁住房10万套），以此稳定房地产市场。

至于房子的金融属性，则应交给商品房解决。

“新加坡模式”中，规定申请组屋5年内不允许出售，即使5年之后流入市场交易，还需当地政府部门审核批准，只能卖给有购买组屋资质的购房者。深圳的人才房和安居房是否也应该学习这一条。

毕竟，无论是安居房，还是人才房，都是政府提供的公共住房。它应该与商品房加以区分，才符合“房住不炒”的精神。

落实“房住不炒”，实现“住有宜居”，这是深圳学习“新加坡模式”的目的，更是建设中国特色社会主义先行示范区的战略要求，任重而道远。