禹洲的激荡25年

来源/地产风声

文|内幕君

上世纪90年代，几乎所有的厦门人，都追过一部剧《厦门新娘》。

这是台湾中视拍摄的传记类电视剧，引入福建后大受热捧，特别是在厦门地区。

那种万人空巷的感觉，跟后来全民追《大长今》一样。不同的是，厦门人追台剧时，有文化和生活体验上的代入感。

两岸同宗同源，但历史原因阻隔下，爱情、亲情扑朔迷离，藤蔓纠葛。剧中，女主角是一个出身贫苦的“惠安女”，受亲情和金钱夹攻嫁到对岸。

至于电视剧取材惠安女，剧名为何叫《厦门新娘》，已经无人探究。

当时的两岸，经济发展严重不对等，因此催生新时代下的「唐山过台湾」现象，即通婚移民。厦门往东40公里的泉州晋江，有个围头村，离金门只有5.2海里。90年代以来，有130多位“围头新娘”嫁到台湾。

但都是单向输出。

直到2009年，围头青年吴聪明，娶回高雄新娘庄丽玲，一湾浅浅的海峡，水流才开始双向涌动。此后，几乎每年都有台湾新娘嫁到围头。

可以说，大陆经济腾飞，改变了潮水的方向。

这一点，从福建小渔村走出来的林龙安，感受尤为深切。

1

《厦门新娘》取景地之一的泉州惠安，是林龙安的故乡。1964年，林龙安出生在那里，一个靠海的小村落。

海水一退潮，村子前头便露出一片海滩，被人们称为海戈壁。村落因而被古人叫戈壁村。

后来有人发现，村子后山有块巨石像乌龟的头，于是改成“龟鳖头”村。

清末村里来了个私塾先生，他觉得这样的名字太失村格。观察一番之后，先生引用二十八星宿中奎星座的“奎”字，来替代“龟”，又把“鳖”字换成璧星座的“璧”，就这样，奎璧村的雅名沿用至今。

60年代的奎璧村，和当时中国99%的村落一样，穷得只剩一张张喂不饱的嘴。林龙安回忆，小的时候没有米吃，基本上靠地瓜过日子。

“和堂哥上山拔草，下山之后晕倒了，是饿晕的。”

这是林龙安关于童年最深的记忆。

正所谓穷人的孩子早当家，上高中时的林龙安，一到寒暑假就跑厦门打工，抬石头或者搬砖头，赚钱补贴家用。

那时候，林龙安念书也勤奋，成绩不错，他叔叔经济条件较好，便尽可能供他上学。

“培养一个大学生，能帮一个家庭脱贫。”

授人以渔，他叔叔这套脱贫方法论至今仍然管用。

1988年，林龙安考上集美大学，毕业后被分配厦门财务系统。从农村到城市，还捧上了铁饭碗，大家都认为，这孩子飞上枝头当凤凰了。

有一回，弟弟生病，林龙安却付不起医药费。后来回忆起此事，他说得最多的是：我这个大哥做得很失败。

今天的林龙安事业有成，是50强房企、上市公司——禹洲集团的掌门人，香港中华出入口商会会长，在他的身上，贫穷的烙印早已不复存在。

这一切获得，被林龙安归结于时代造就：

高考恢复后，我靠读书改变命运；南巡之后，我下海创业；地产风口来临，禹洲抓住机遇得以做大；一国两制背景下，香港繁荣稳定，禹洲成功赴港上市……

时代推波，潮水变奏。

2

1993年，捧铁饭碗的林龙安，内心动摇了。

南巡春风吹过，一批年轻人冲破体制束缚，跃入商海。外面的世界那么大，林龙安也寻思着出去看看：

我想出去闯闯，多赚点钱，支撑一下家里。

带着“改善生活”的想法，林龙安也下海了，先投资采石场后踏入地产行业。

1995年，林龙安在厦门岛仙岳山麓的城乡接合部，开发第一个地产项目，本着“大禹治水，荒漠成洲”的愿景，项目取名“禹洲新村”。

现实却有点骨感。当时地产处于低潮期，全厦门的房子普遍不好卖。林龙安只好另辟蹊径：塑造产品理念并广而告之。

他在报纸上打了一版广告，大标题10个字——推窗一片绿，我家在禹洲。画面上，一个牧童骑在牛背山，牛的旁边是一片绿地。

提倡人与建筑、自然和谐共生的居住理念，并通过广告传播，这让项目赢得不少美誉，销路果然打开。

林龙安的做法在当时算得上时髦。那会厦门卖房子，铅印的文字介绍和户型资料就是全部说明，连正经楼书都没有。对购房者来说，配套、物业都是陌生概念。

广告卖房也不多见，大家的营销手法还在原始阶段，多数没有广告意识。

走在1995年的厦门街头，最多的户外广告是香烟和啤酒，还有一些缝纫机和冰箱。

拿中山路商圈来说，轮渡码头是万宝路地盘，海滨大厦顶楼是箭牌，中华电影院是希尔顿香烟标牌。对岸的鼓浪屿则是酒的世界，三丘田码头边，马爹利洋酒、新加坡虎牌啤酒等广告牌扎堆而立。

不像今天，地产广告铺天盖地。

做禹洲新村项目时，林龙安的公司只有五六个人，他是经理，也是销售，有时还得自己对接景观绿化和护坡改造。

用林龙安的话说，创业不易，大家都是摸着石头过河。

通过这个项目，林龙安赚到第一桶金。

3

船的帆张开了，前路有碧波也有风浪。

随着“98房改”，商品房时代全面到来，林龙安的地产生意越做越大。

1995年之后，禹洲陆续在厦门开发10多个项目，其中不乏一些地标建筑，如华侨海景城，世贸中心。深耕地产业第7年，林龙安走出厦门，落脚省会福州。

2004年，禹洲再度进行版图扩张，相继落子上海、合肥。

一路风生水起，禹洲从区域型房企转变为全国型房企。这期间，林龙安萌生踏足资本场的想法，从2007年开始筹备，最开始敲定2008年上市。

十年磨一剑，利刃正欲出鞘试锋芒，阴霾袭来。

在这期间，欧债危机发生，港股市场上空笼罩的的阴霾久久不散。

禹洲集团副总裁兼财务总监邱于赓透露，那个时候，全球还正处在美国次贷危机之后缓慢复苏的阶段，而就在禹洲进行上市全球巡回路演时，遭遇了黑天鹅事件。

希腊政府突然宣布，预计该国政府09年的财政赤字和公共债务占国内GDP的比例将分别达到12.7%和113%，远远超出欧盟《稳定与增长公约》规定的3%和60%的上限。由此引发标普、穆迪和惠誉全球三大信用评级机构相继调低其主权信用评级，并最终拉开了希腊债务危机的帷幕。

传导效应下，其它欧洲国家也开始陷入危机，整个欧盟都受到债务危机困扰。

“当我们路演进行至伦敦站时，很多投资人撤单了。那天中午，林董吃完饭，独自一人在海德公园走了一小时，有一种“念天地之悠悠，独怆然而涕下”的悲凉。”

路演行进至美国站时，没有一家投资机构下单，林龙安有了另择时机再战的想法。

现任禹洲集团助理总裁林宇华女士，时任上市小组成员，她直言，上市筹备的艰辛过程，对于见惯风雨的林董而言，也是未曾经历过的人生蜕变。

天无绝人之路，正当局面陷入胶着之际，境内一些知名公司表示，可以作为禹洲的基石投资人，认购公司股票。原来，林龙安多年来在地产行业攒下不错的口碑，大家愿意助其一臂之力。

至此禹洲柳暗花明。

2009年11月2日，禹洲地产在香港交易所主板上市，融资19.15亿港元。林龙安自己选择股票代码：01628。

这也意味着禹洲的公司经营踏上了崭新的征程。一家家族性企业走向了公开化市场化，全面接轨国际资本市场。

4

按一般规律，房企上市后的表现多数是“飞一般的感觉”，禹洲显得有些另类。

上市10年来，禹洲的复合增长率在30%左右。

2013年109亿，2014年129亿、2015年140亿。

和其它迅速崛起的闽系房企相比，禹洲跑得不算快。比如阳光城，曾用两年实现10倍增长。

对此，林龙安常说，“单纯追求规模，不是禹洲的目的。”

在他看来，只有利润、规模和风险控制“三驾马车”同行，才是最好的发展。躲过08金融危机，加上财务出身，林龙安知道「可控的增长」有多重要。

因为擅长并购，土地成本相对较低，加上克制拿地，不拿高价地王，同时建立严格的成本管控体系，将三费做到最低，禹洲长期将毛利率维持在30%以上。这么多年，禹洲负债比总是维持在60％-80％区间。

长期保持利润高位稳定，并且发展稳健，于是有投资者管禹洲叫小中海。闽系房企被比作碧桂园的多，比作中海的不多见。

面对这种评价，林龙安每次回应前会先说一句：中海确实值得我们学习。

2015年，移师上海。

虽然没有过分追求规模，但总部落沪后，禹洲的速度有了明显提升。

一是销售增速，复合增长率由原来的30%，提到50%。

2016年销售额232亿、2017年403亿元、2018年560亿。

二是土储扩张充分，截止6月底，禹洲共有土地储备1918万平方米，总货值超过3400亿元。

与此同时，战略目标随之拉升：2020年冲刺千亿。

近几年，随着“千亿”成为晋升一线的门槛，无数中小房企喊出冲千亿，只不过有的凭实力，有的凭一身勇气。

就禹洲而言，其战略布局清晰，坚定聚焦长三角、大湾区以及京津冀，围绕一二线及核心都市圈布局，确保了销售的稳定及持续发力。加上总货值3400亿加持，千亿将是水到渠成的事。

在禹洲身上，我们看到闽系房企突围的另一种范本。

5

哈雷曾经问牛顿：为什么你会有那么多新发现？牛顿告诉他，我利用了每一个可能的机会。

对于一个企业来说，成功的最关键要素又是什么？作为禹洲的创始人和掌舵者，林龙安这么回答：

禹洲的成长离不开国家的发展，教育滋养和创业的契机，是祖国发展带给我记忆最深刻的两件事，它们改变了我，也重塑了我。

事实上，不管企业还是个人发展，谁都离不开国运和大势。

林龙安小的时候，老家奎壁村的田园里，种的都是地瓜、花生，很多人吃不饱穿不暖。现在，村里随处可见小洋房，村民引进内海养殖技术后，紫菜、海蛎、花蛤、蛏等作业，成为发展村经济的主骨架。

25年前，厦门人看《厦门新娘》时，看到对岸的富足生活，多少有点羡慕之情。

现在剧情反转，约有12万台胞长期驻扎厦门，而且人数每年都在增加。

新中国成立70年，国家政治、经济、社会发生翻天覆地的变化，这个大的历史进程推着无数人前行。

禹洲是其中的参与者，也是受益者。

2008年汶川地震第二天，林龙安跟着侨联主席到现场，望着破败的家园，他感触很多。从农村穷苦人家走出，打小食不果腹，林龙安深知读书能改变命运这个道理，回来后发起重建北川中学，带头捐资盖楼。

在这之前，为资助村里贫困孩子完成学业，奎壁村成立教育基金会，林龙安也是解囊相助。

今年1月，林龙安被选为「香港五大商会之一」的中华出入口商会会长。履任后，林龙安率先促进香港跟台湾的民间交流与商贸往来。

从撑起一个家，到带领一个迈向千亿的企业，再到心怀家国回馈社会，禹洲的掌舵人从厦门出发，在一个黄金时代站上了风起云涌的舞台。

激流勇进25年，禹洲一路披荆斩棘，已越万里关山。

如今，新程又启。