特朗普“追逐”亚马逊，中国网购是否会导致商业地产崩盘

蔚然成风的网购是否会导致商业地产崩盘？

从2009年首届淘宝双十一开始，中国网络购物市场与电商行业表现愈发强劲，淘宝双十一销售额逐年大幅增长，达到时代极少的购物平台所能达到的高度，实现了里程碑式的质的飞跃，网购也随之蔚然成风。

反观2017年双十一成交额的重要节点数据，更是令人叹为观止。

据悉，截至24时，第9届天猫双11全球狂欢节最终成交额1682亿元，无线成交额占比90%。全球消费者通过支付宝完成的支付总笔数达14.8亿笔，比2016年增长41%。全球225个国家和地区加入2017天猫双11全球狂欢节

同时不难发现，今年双11期间，几乎所有的天猫、京东旗舰店、品牌淘宝店都在百度网站导入流量到网店，而且这些企业品牌旗舰店多数不止一个网站（有的有3个，甚至以上）。

由此可见，在阿里集团和双十一此类现象级“节日”的带动下，中国网购热潮席卷而来。随着用户购物方式的转变，传统零售商也逐渐推出电商业务，使其竞争优势聚合到阿里的平台上。基于这种现状，我们不由发问：传统的大型购物商场和实体零售店该何去何从？中国网购是否会导致商业地产崩盘呢？

特朗普“追逐”亚马逊以保护传统零售业

事实上，面临同样困惑的还有美国。据Axios引用五名消息人士报导称，美国总统特朗普因为担心一些小型零售店或被亚马逊挤出市场，曾谈及动用反垄断法遏制亚马逊，其数位朋友也曾向他控诉亚马逊正在屠杀传统的大型购物商场和实体零售店的行为。

特朗普去年还曾公开呼吁对网络零售商征收互联网税，以此调整亚马逊的税负待遇——即便亚马逊直销的商品已经缴纳过消费税。

摩根士丹利此前发布的报告预估，在服饰领域，亚马逊目前已经成为仅次于沃尔玛的美国第二大服饰零售集团，而其7%的市场份额在2020年前也将提升至19%。

事实上，亚马逊对服饰零售的影响主要体现在数据驱动消费与供应链升级两个方面。一方面通过海量品牌的聚合扩大消费者对多样化产品的选择，另一方面提升物流系统的送货速度，逐步克服网购存在的痼疾。

这意味着，面对便捷的送货服务与庞大的用户数据库，传统时尚零售商即使推出电商业务也不具有任何竞争优势，最终将被聚合到亚马逊平台上。有分析指出，虽然科尔百货、Target百货等传统零售商在假日季实现创纪录的销售增长，但亚马逊仍超过了行业整体的增长速度。

此外，有分析预测，如果亚马逊在5 年内将包括服饰、体育用品和综合日杂在内的产品的市场占率提高至40%，预计将有150万零售人员因此失业，而这将对美国的整个零售业产生颠覆性影响。

据零售业智库Fung Global Retail & Technology的数据显示，去年美国零售业总计已关店6700多家，超过2008年金融危机期间的6163家，创历史新纪录在宣布大规模关店的零售企业中，不乏Guess、Banana Republic、Michael Kors等大型奢侈时尚零售商。在申请破产的零售商中，共有21个来自时尚零售领域，值得关注的是，这21个时尚零售商中有70%来自美国。

去年，特朗普于圣诞节前签署了一项高达1.5万亿美元的税收修正案，企业税率将从35%大幅下调至21%。据悉，税负减少带来的税后利润增长有助于改善处于增长停滞的传统零售业，为刚刚加入数字化升级的时尚品牌和百货赢得发展的空间和时间。

但也有分析认为，遏制亚马逊的做法治标不治本，大批零售商破产的背后是实体零售环境与电商网络未能良好磨合的结果。据业内人士指出，未来零售业的两个主导方向：一是针对消费者的个性化需求，对商品进行垂直化整合；二是运用新零售思维，发挥线上线下的不同优势提升消费者购物体验。

以互联网时装零售商Everlane为例，该品牌成立初期号称无实体店、不打折，但近日也在考虑如何通过线下营销扩大影响力。其位于旧金山的实体店已于去年正式开业。

以鲜明的界限划分线上、线下渠道并非明智之举，毕竟在亚马逊背后仍然有来自eBay和沃尔玛的威胁。如何有效利用转型的机遇，才是美国零售商需要共同考虑的问题。

数字并非崩盘前兆，优质商业地产仍供不应求

关于网购是否会导致商业地产崩盘这个讨论，首先要对何谓商业地产下一个严格的定义。商业地产主要针对三种类型：写字楼、商场和工业地产（包括工厂和物流地产）。因此，个人购买的商铺并不属于上文所分析的商业地产，而且个人投资商铺的风险与回报和大型商业地产不在同一风险评级上，所以暂不讨论。

有人会说，由于网络购物的发达，很多商业地产已经没有了存在的意义。但事实上，中国各大城市对优质商业地产需求还是与日俱增的，加之很多线上零售也在租赁实体店作体验店（在成熟的市场中这已经成为了一个趋势。著名的电商亚马逊、Warby Parker、Everlane等等，都在线下开设体验店），所以网购的存在并没有减少对体验型优质地产的需求。反而，中国消费升级的现象使得优秀地产更加供不应求，很多优质投资机会纷纷在北京、上海、成都等城市展现。我们可以看到，商业地产的主要激励因素，包括稳定的现金流和充足的需求量并没有减少的趋势。

一般商业地产是机构操作。和卖房不是一个概念。中国买房一般炒的是本金增值，然而商业地产主要看的是现金流能否获得足够回报。从亚洲来看，2017年中国的商业地产依然有优秀的资本化率（资本化率的定义：【科普】房地产的资本化率）。下图是Colliers去年的数据和预测：上海的资本化率不论是写字楼、商场还是工业都优于香港、新加坡、悉尼和东京。

下图看到，在中国的几个城市里，上海的商业地产空置率较高。但是和十年的政府债券相比，除了深圳，其他城市还是有利可图的。

总体来看，中国的商业地产市场的情况虽然在世界上来看回报率不是最高的（有些价格较低的城市资本回报率可以达到8%）。但这些数字绝不是崩盘的前兆，不论是消费还是办公还是工业需求，市场对优秀商业地产的需求是持续存在的。接下来，老旧商业地产升级、产业园的增加和分散式办公区的增加将成为中国一线城市商业地产的投资机会。

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