从古代“井田制”、新加坡模式看深圳楼市新政
6月5日公布的深圳最新的楼市规划惊爆了关心楼市的众人的眼球，具体核心内容如下：
- 到2035年，市场商住房的比例将只占到房屋供应量的40%，60%的房源将是保障性住房或公共租赁房。到2035年新增各类住房170万套。
- 盘活存量用地，加大棚户区改造力度
- 未来要将商品房供应量保持在40%左右，人才住房占20%，安居型商品房占20%，公共租赁住房占20%。针对后三类房屋，文件都对其售价和租金规定了价格区间限额。
- 人才住房，可租可售，租金、售价分别为届时同地段市场商品住房租金、售价的60%左右。对符合条件的高层次人才实行更加优惠的政策
- 安居型商品房，重点面向符合收入财产限额标准等条件的户籍居民供应，可租可售、以售为主，租金、售价分别为届时同地段市场商品住房租金、售价的50%左右
- 公共租赁住房，面向符合条件的户籍中低收入居民、为社会提供基本公共服务的相关行业人员、先进制造业职工等群体供应，只租不售，租金为届时同地段市场商品住房租金的30%左右，特困人员及低保、低保边缘家庭租金为公共租赁住房租金的10%
- 面向符合条件的基本住房保障对象发放住房租赁补贴。面向符合条件的人才发放人才安居补贴。面向符合条件的人才实施购房贷款贴息。 探索采用住房租赁券的形式发放住房租赁补贴和人才安居补贴。
看清楚了？！这根本不是什么房地产宏观调控政策，这其实就是久呼万唤始出来的“长效机制”，即二次房改的顶层设计。
换句话说，未来很有可能有越来越多的城市开始打小抄，模仿深圳出台类似政策。
那么，到底这个政策会对楼市、对我们的财富、对中国经济有怎么样的深远影响呢？
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看得出，该长效机制的本意是想以收入和户籍兼顾的形式，以住房保障和支持本地实业降成本并举的出发点，拟定的。
它不再把所有人都推向同一个商品房市场，而是把整个楼市分成4个细分市场。然后，大家根据自己的情况去套。
一方面，把中低收入的人群住房支出降低，这样可以间接帮助深圳的企业降低运营成本、吸引更加优秀的人才。
毕竟，你以打6折的诱人价格来搞人才住房，确实是有助于平缓劳动力成本的重要举措；更何况，还能直接用财政补贴的形式给安居补贴、购房贷款贴息。
另一方面，也希望兼顾土地财政的现实需求和控制房价的既定目标。
尽管深圳的财政基础还是算比较不错的，但是，放眼中国，没有一个地方离得开土地财政，尤其是产业升级转型的时候财政支出更大。但是，持续的房价暴力拉升，是非常不利于产业转型的。因此，只有把不同人群做一个划分，分成不同的市场，才能有机会兼顾两个目的。这就相当于对富人（买商品房的）征收更高的税，然后用保障房的形式，来补贴穷人和普通工薪层。
因此，该消息一出，确实属于对深圳商品房的重大利好，更是对豪宅的重大利好。供应仅占40%，且要延续17年，将来深圳的商品房不上天倒是奇怪了。
有关部门马上出来解释：一旦出现房价异动，会进一步强化房地产宏观调控。
好吧~
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很多人认为，该新政的灵感是源于新加坡的楼市机制，并借鉴了部分德国的。
不好意思，A森在此不得不指出，很多财经自媒体其实对新加坡楼市的完整版故事根本不了解。
事实上，新加坡是一个极为特殊的案例。接下来，我稍微展开一下。
新加坡自从被马来西亚赶出来之后，李光耀的内心是崩溃的，因此这位“伟人”当时哭了：妈妈不要我了。
面对贫穷、极度短缺的住房资源，而且政治的巨大不稳定性，李光耀选择了一条非常有心机的策略。
首先，要求所有人交公积金，而且比例还是非常高。不听话的，鞭子抽PP。
然后，以住房公积金为工具，通过承诺更便宜的住房、定期的房屋维修等发福利的方式，换取选民的选票，确保李光耀的政党可以长期执政。
不仅如此，等你退休了，公积金还能作为退休金来提取，也算是政府给予的“福利”。
那么，这当中如果存在财政缺口怎么办？
其实，新加坡没有什么好担心的。因为，新加坡是教父经济发展模式。它其实是为东南亚的超级富豪和政治精英洗钱、享受人生提供一整套方案的，来、借以发展本地经济的。
因此，新加坡的楼市天然只能是两个。一个是面向底层低收入的福利分房，一个是面向整个东南亚的顶级精英。
这个模式的前提是，新加坡经济基本面必须能够为周边的教父们始终提供洗钱的机会，也就是所谓的金融自由化，始终能为他们提供各种人生享受的顶级服务。
换句话说，其它国家越市场封闭，新加坡才能越开放。其它国家贫富差距越大，新加坡才能玩自由贸易模式。两者是相辅相成的。
所以，当外来的顶级富豪拉动了新加坡的经济后，新加坡的财政收入就可以持续增加。而这些持续增加的财政收入中，就可以有相当比例的钱，以各种补贴和优惠的形式，源源不断的流入到新加坡的福利房市场， 进而确保新加坡楼市的“长效机制”可以正常运转下去。
不得不感慨，房地产从来只是经济基本面的延伸。任何抛开经济基本面来大谈楼市的，都是耍流氓。
因此，新加坡模式根本不是任何一个大陆型国家可以打小抄的好榜样。
看明白这点就知道了，本次所谓的“二次房改”的深圳楼市新政，其把一个统一的市场分成如此多的细分市场的做法，如同新加坡的楼市一样 是有着巨大代价的——
那是需要大量的财政补贴和优惠作为福利房的支撑！
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在中国古代，农业始终是我们最重要的谋生工具。
为了确保公平公正，同时兼顾税收，相传在周代我们用了一种“井田制”。具体如下图
周边八块地是老百姓的私田，当中那块公田则是由那八块私田的老百姓负责去耕种，也就是相当于税收。
也就是说，中国非常早的时候，就把土地分成了两个不同的板块。
应该说，这是一个非常理想的状态。看得出如果按此执行，老百姓的税收压力并不大。
可是，随着时代更替，情况发生了巨大的变化。
一方面，当中的公田，即税收，远远不够政府的开销。另一方面，越来越多的额外的税收压力，使得很多私田所有者，即普通小老百姓，只能去荒郊野外自谋生路（开新地）。
因此，最终，井田制崩溃了。而所有后代中想恢复井田制的，全部失败。
其中最惨的，则是王莽。因为，他强力推行井田制，使得原有既定土地私有制彻底被破坏。等于倒逼有很多土地的人不得不把自己家的地拿出来分给穷人。其结果，肯定是一地鸡毛啊。这就是为什么王莽最终是身首异处的根本原因。
而接下来的情况则是，东汉的土地兼并程度远超西汉，可以说是变本加厉。囤地，贯彻了整整几百年。据传东汉的地，超过一半以上是在88个大家族手里，期间，任何对土地的强制征收，都会造成巨大的阻隔，并注定失败。这也就是为什么东汉末年，门阀望族特别厉害的经济基础。
井田制的根本问题就在于，任何政府的开销从来就会一直往上，不可能轻易降下来的。因此，井田制是难以为继的。
而且，如果现有经济结构中土地占有的分化已经非常严重的情况下，轻易触发土地的再分配，其实是非常危险的事情。如果强行搞均分，最终只会带来失败。而这个失败，会直接刺激更加大规模的土地兼并。
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回到本次深圳的楼市新政。
我们知道，目前商品房市场价中的70%~80%是税收、银行利息等。人才住房打6折，安居房打5折，还要给予大量的补贴。这就意味着，未来占总供给60%的保障福利房，将需要大量的财政补贴，而且时间要长达17年。
尽管深圳的财政在全国排序里还算可以，但是也招架不住这么玩啊。
因此，未来深圳将对40%的商品房所带来的土地财政更加依赖。直白点说，深圳的商品房将有极长的雪坡。
PS：雪坡，巴菲特喜欢说的。相当于，收益空间。
而新加坡的经验告诉我们，这种把房地产市场分成几个市场的做法，将长期依赖该地的经济基本面的可持续性。如果该地区的产业性收入并不好，则未来财税收入是有着巨大压力的，那就无力持续性的补贴保障性住房。
一旦看明白这点，就知道：深圳的这个长效机制仅仅适合原本实体经济产业基础不错的地区。对于已经严重依赖土地财政的城市，或者是产业基础非常差的城市，由于其财政缺口已经非常巨大，你要让它们也10多年这样的海量财政补贴当地保障性福利房，那估计后面连养老金和公务员工资的发放都会很吃力。
而古代传说中的井田制又给到我们一个重大的启示，那就是：一旦房改直接触及现有的房子私有化情况、侵蚀已有的商品房产权属性，那将带来巨大的市场扭曲。
因此，可以想见，不同细分市场的房子，未来在市场上交易时，银行的信贷标准的严苛程度、房子背后的本地居民待遇等，都会因为房子产权属性不同而完全不同。
也就是说，由于有了60%保障房的存在，天然使得40%的商品房变得更加稀缺、更加值钱、更受银行青睐。
归纳起来，未来深圳的商品房将收获极大利好：
- 财政补贴保障房引发的财政缺口，需要商品房来补；
- 土地财政收入的减少，需要商品房来补；
- 产业转型引发财政开支巨大，需要商品房来补；
- 商品房供给长期减少，会使得商品房溢价；
由于居民买房中财富保值增值的需求始终是最为重要的，后续注定会发生一个天然的矛盾，那就是房地产调控和商品房溢价之间的长期冲突。
如果不让商品房溢价，却同时出台了如此重大的利好政策，则相当于是强行对富人征收重税的同时，他们却也没有享受到税赋给他们带来的任何好处。这就相当于通过二次房改，来实现财富的均等化。
来源：A视野
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