特区40年，深圳二次房改加速推进，住有所居值得期待

1979年，有位老人南方画了一个圈，深圳正式设市。

第二年，深圳成为中国第一个经济特区。

在改革开放的大潮中，深圳一直走在最前沿，而在住房领域，深圳亦是如此。

1988年，深圳出台《深圳经济特区住房制度改革方案》，住房制度改革大幕拉开，推动了房地产市场迅速发展，为深圳过去30多年的高速发展打下坚实基础。

现如今，特区已成立40年，第一次房改也已经过去30年，对深圳来说，过去的住房制度在保障住房需求方面，存在诸多问题。

深圳的人口每年都保持高速增长，年均新增常住人口在45万左右。过去十年，深圳二手房价格从1.8万元攀升至目前的近8万元/平米，涨幅超过4倍，而在这10年间，深圳平均工资涨幅仅有121%，涨幅仅相当于房价的30%，收入和房价之间的差距越拉越大。

要继续吸引年轻人来建设深圳，要解决他们的住房问题，仅靠市场化方式，越来越不现实。

在这种情况下，深圳于2018年正式发布《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》，启动二次房改。

这一次，深圳将围绕“住房双轨制”，让大家真正能够住有所居。

在新的住房制度体系中，深圳将商品房和保障房比例控制在4:6。6成的保障房中，人才房、安居房和公租房各分别占2成。到2035年将筹集170万套住房，其中公共住房不少于100万套。

100万套是什么概念？根据深圳官方的数据，截至2019年深圳累计建设各类公共住房35.34万套。也就是说未来15年，增加的供应住房是历史供应的近3倍。

从2016年启动调控到2019年，深圳楼市基本保持平稳，但2020年，深圳楼市出现了一定的波动，很多人担心在深圳还能等到一套属于自己的房子么？

深圳为什么一定要强力推进“双轨制”，通过加快发展保障房来解决住房问题？

如果用一句话总结，深圳没有用市场化解决住房问题的资本。

具体来看，深圳居住用地占比仅有22.6%，低于国家标准；人均住房面积仅有27.8平米也低于标准线；更为棘手的是，深圳土地开发强度近50%，可供应土地所剩无几；而深圳常住人口却在保持高速增长。

人多，地少房少且结构不合理，房地产金融化愈演愈烈，调控难度越来越大，所以走“双轨制”发展保障房是唯一的选择。

因此才有了深圳住建局局长张学凡的表态，要学习新加坡，未来要让60%深圳市民住在公共住房里。

深圳安居的确不易，但深圳住房保障工作正在有序展开。

2020年7.15调控让深圳楼市有所降温，今年1月份深圳再次打补丁，比如封堵假结婚和代持炒房，收紧信贷等，人们看到的总是需求侧的政策，其实过去这一年，深圳在供给侧做得更多。

以土地供应为例，2020年，深圳全年计划供应居住用地293.2公顷，最终供应362.8公顷。这个体量，超过2015-2019这5年的总和。

未来15年170万套住房，100万套公共住房的目标，至少开了一个好头。

短期来看，在去年土地供应大幅增加的情况下，住房供需紧张的局面有望得到明显缓解，2021年深圳楼市有望保持平稳。

众所周知，深圳面积不到2000平方公里，仅相当于上海的31%，北京的12%，敞开了供应的确存在困难，但这并不意味着深圳无法破局。

2020年10月份，《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案（2020－2025年）》印发，深圳在土地供应方面，将迎来转机。

依托这个实施方案，深圳在居住用地供应方面将有更多作为。

• 基本农田外的农用地转为建设用地，审批权留给深圳。

二三产业混合用地。盘活存量工业用地。闲置土地使用权回收。深汕特别合作区等区域农村土地制度改革。试点土地二级市场预告登记转让制度。

在以上几点中，盘活存量意义尤为重大，因为经过40年的发展，深圳土地开发强度已然近50%，一半是水泥地，只能如此。

而深圳也的确有盘活存量的空间。

以城中村为例，其居住面积用地超过112平方公里，建成超过20年的老旧小区有570多个，占地约15平方公里，对这部分进行更新将有望带来大量的住房供应。

为此，202年12月30日，深圳通过了《深圳经济特区城市更新条例》，双100%变成双95%，推动城市更新不再需要100%业主的同意，排除了漫天要价的钉子户的干扰，城市更新提速的时代到来了。

城中村如何改造，其实是有迹可循的。

以“华润大冲旧改项目”为例，原住房面积约110万平米，更新完成后，整体建筑面积将达到280万平米，加上地下室建筑面积，则为370万平米。

此外，调整土地用途也将帮助深圳拓展住房供应，深圳目前居住用地占比为22.6%，未来将达到25%甚至30%以上。

在保障房建设方面，深圳也早在5年前就完成了一定程度的布局，比如深圳人才安居集团，其官网就直接表示对标新加坡建屋发展局。

在“十三五”期间，深圳人才安居集团筹集住房13万套，占同时期总量的近40%，供应住房4.6万套，在建项目达59个在建住房面积900万平米，运营人才住房项目53个共132万平米。

未来在推进保障房建设中，深圳将继续以人才安居集团为主建设筹集人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。

人才安居集团积极通过土拍市场拿地，大部分都是底价成交，这意味着相比较商品房，公共住房的租金和房价都值得刚需期待。

另一个值得关注的方向是推进都市圈合作，拓展增量空间。

比如深圳发改委2020年工作计划显示深圳将加快推进深圳都市圈规划编制，其中明确将协调莞惠河汕四市共同参与。结合大湾区的城际铁路规划，实现湾区主要城市1小时通达，我们有理由相信，随着大湾区通勤效率的提升，工作在深圳并不一定需要住在深圳。

2020年底的中央经济工作会议明确要重点“解决好大城市住房突出问题”，而且要高度重视保障性租赁住房建设。住建部全国城乡工作会议也明确表示，今年的重点工作之一是大力发展租赁住房。

深圳特区经历了40年的建设，现如今再次升级为中国特色社会主义先行示范区，这意味着深圳所能调动的资源远远超过当年。所以，即便住房保障是块硬骨头，但我们有理由相信，再硬的骨头深圳也啃得下来。