正文共3879字/3图/1投票，正常阅读需7分钟
✒️ Moune
本期的市调行程建议来到又一座直辖市——天津，这次执笔的依旧是此前曾带来北京市调的小伙伴Moune，带着对商业的热情，Moune对于帝都“邻居”天津的商业布局也早已了然于胸，所以，跟随他的步伐去看天津目前的商业发展状况，应该错不了。
往期回顾：
成都商业项目市调行程建议 | 2019年2月版
西安商业项目市调行程建议 | 2019年2月版
深圳商业项目市调行程建议 | 2019年3月版
重庆商业项目市调行程建议 | 2019年3月版
武汉商业项目市调行程建议 | 2019年3月版
郑州商业项目市调行程建议 | 2019年3月版
北京商业项目市调行程建议 | 2019年4月版
杭州商业项目市调行程建议 | 2019年4月版
南京商业项目市调行程建议 | 2019年4月版
广州商业项目市调行程建议 | 2019年4月版
长沙商业项目市调行程建议 | 2019年5月版
苏州市调商业项目行程建议 | 2019年4月版
BY CRR
[1]
天津是四大直辖市之一，也是国家中心城市及沿海开放城市。
这个因漕运而兴起的城市有自己明确的筑城史：1404年12月23日，由明成祖正式下诏修建，命名“天津”，即天子渡口之意，因此得名至今。
因为与“帝都”非同寻常的关系，又在1860年开放为通商口岸，天津一直以来都是北方工商业和金融商贸业的中心城市。
数百年来的兼收并蓄，让天津的城市文化呈现出多元的特色，商业亦是如此。本土商业代表有成立于1926年的中原集团、创建于1928年并至今仍在运营的老牌百货——天津劝业场，天津高端百货品牌友谊商厦（天津一商集团）。
同时，来自日本的永旺、伊势丹，新加坡嘉里建设、凯德商用，印尼力宝集团，菲律宾SM，中国香港的恒隆地产，以及内地的华润、中粮、海信等企业纷纷选址天津，增添了这座城市的商业氛围。
天津重点商业项目分布地图 | 制图Jone
[2]
目前，天津的城市空间结构为“双城双港”。“双城”是指天津市中心城区和滨海新区核心区，“双港”是指天津港和天津南港。
正如长江之于武汉、湘江之于长沙，天津的城市版图与穿城而过的海河关系密切。不管是天津卫时代的老城厢，还是1860年之后多国设立的租界，均沿海河两岸建设，成为了现代天津的中心城区。
创建于1984年的天津技术开发区（TEDA，即“泰达“的得名）及基于此正在建设的滨海新区属新建城区，也是现代天津高科技产业的主要阵地。天津的主要商业项目也主要落户在这这两区中。
天津是中国第二座拥有轨道交通的城市，先于上海、广州开通，目前营运6条地铁线路，连接了中心城区及外围四区与滨海新区。
因为天津地缘辽阔，本次考察将主要围绕中心城区、滨海新区及距离地铁较近的商业项目。疏漏或未计入的商业项目，欢迎后台私信我们，在天津市调考察Part.2中会计入。
最新天津地铁线路图 | BY MetroMan
[3]
以下为1-3日天津市调考察行程建议（括号中为备选项）：
天津商场市调1日游
行程建议：
小白楼商圈+和平路商圈+南开大悦城
具体安排：
海信广场+（凯德国贸）+（天津世纪都会）+和平大悦城+伊势丹+（乐宾百货）+（劝业场）+恒隆广场+天河城+南开大悦城
总计里程：8km
行程介绍：
如果你只有1天的时间在天津看看，我推荐你的具体行程是2个商圈+1个单体商业项目。
从天津的城市地标小白楼出发，首先来看看天津高端购物中心代表项目——海信广场。这是海信商业版图踏入的第二座城市，与青岛首店异曲同工地引入了多个国际名品。近期的调整是在二层加入了Off-White等潮牌。退台式中庭是它的亮点。
之后可以去小白楼另一边的凯德天津国贸走一走，接着就沿着南京路前往天津中心城区的核心商圈——滨江道。
南京路滨江道十字座落着大大小小数个商业项目：
有和记黄埔的天津世纪都会，也有全国首个轻资产管理的大悦城项目——和平大悦城，这里的集市化购物体验是一大亮点；
大悦城西侧是天津国际商场，也是曾经美美天津百货的原址；
大悦城北侧为开业26年之久的日本老牌百货——伊势丹，至今人气不减；
伊势丹隔壁的乐宾百货是印尼力宝集团的旗下产业，至今也开店12年了，不久之前刚刚开设了天津第二家喜茶。
顾名思义，沿着滨江道一路向前就能走到海河畔，它也见证了天津商业的历史变迁。M Plaza购物广场同先前所述的伊势丹、乐宾为同一业主，它的前生是日本百货巨头伊都锦打造的天津伊都锦百货，和打造过久光、崇光的利福国际第一个以集团之名命名的购物中心——利福广场。现在该项目由业主自营，生意平平。
再路过滨江商厦、中原百货等一系列老牌百货大楼之后，就能够看到现在天津历史最悠久的百货大楼——天津劝业场，老馆至今还保留着几十年前的装修风格。而劝业场的对面，就是恒隆地产在国内的代表作品——天津恒隆广场。
整个恒隆广场由原浙江兴业银行旧址（目前正在改造为星巴克臻选旗舰店）与新建购物中心组成。开业初期便引入天津第一家Apple Store和国内第四家Abercrombie & Fitch。自开业至今，天津恒隆的经营都不甚理想，但是在这座购物中心中还是能看出很多的设计亮点。
作为滨江道商圈的最后一站，天津天河城是加入战局的最新搅局者。
天津天河城是天河城集团走出广州的首个项目，坐拥地铁上盖的绝对优势，拥有9个营业楼面的超大面积，成为天津购物中心的新热点。
一日行程在天津南开大悦城落下句点，这是天津老城厢区最大的购物中心，除了骑鹅公社、五号车库主题街区、强大的招商资源优势，数百家品牌进驻也是它的成功之处。
天津商场市调2日游
行程建议：
Day1: 和平路商圈+小白楼商圈+天津嘉里汇
Day2: 西北角商圈+南开大悦城+鲁能城+天津万象城
总计里程：20km
Day1:
海信广场-（凯德国贸、天津世纪都会）-和平大悦城-伊势丹-天河城-恒隆广场-（劝业场、乐宾百货）-嘉里汇
Day2:
（水游城）-L+Mall-（富力广场）-南开大悦城-鲁能城购物中心-（时代奥城）-天津万象城
第一天的行程和一日考察项目相仿，只是在顺序上做了调整。以和平路商圈开始，经由小白楼商圈，最后到达海河对岸的嘉里汇。它是天津嘉里中心的配套商业，是小而精的代表商场之一。
第二日会从西北角商圈出发。这里既有以水为元素构成的老牌购物中心水游城，也有陆家嘴地产首次涉足商业地产领域，开设的全国第一家L+Mall。个人认为最出彩的地方是地下一层，它与地铁站、写字楼区域和整座商场相互连接。
十字路口另一侧的富力广场是社区型小Mall的代表，可以走马观花了解一下，之后就向南考察南开大悦城，然后前往另一个开业不久的重点项目鲁能城。
鲁能集团在天塔边做起了一个含甲级写字楼、康莱德酒店、住宅和购物中心为一体的综合项目，鲁能城购物中心就衔接起了写字楼和酒店区域。地下层的主题街区“电能小镇”点破鲁能的支柱产业，也造就了独一无二的蒸汽风格。
在参观完鲁能城购物中心，可以去附近的开放式街区商业项目时代奥城走走，这里的星巴克三店是北方地区第一家星巴克社区门店，喜欢星巴克的朋友一定要来这里打个卡。
本日考察的最后一站是刚刚换牌不久的天津万象城（前银河国际购物中心），它是天津最早的全客层购物中心，也是文化中心区域的代表性商业项目。
天津商场市调3日游
行程建议：
Day1: 和平路商圈+小白楼商圈+天津嘉里汇
Day2: 西北角商圈+南开大悦城+鲁能城+天津万象城
Day3: 河东万达商圈+SM滨海城市广场+泰达MSD商圈+会展中心商圈
总计里程：视个人情况而定
Day3行程介绍：（远洋未来广场）-天津爱琴海-（河东万达）-SM天津滨海城市广场-滨海伊势丹-滨海绿游天地-滨海永旺梦乐城-（泰达时尚购物中心）
如果有3天的行程，是时候去了解一下单体社区型购物中心和滨海新区的商业情况了，因此这一天的行程会从天津中心城区一路向东，经过河东区、东丽区到达滨海新区。
目前虽然只有一条地铁深入滨海新区腹地，使得到达购物中心的方式有很大的局限性。但在不久的将来，还会有两条以上的地铁线通往滨海新区，届时交通会有很大的转变。
向东的第一站是距离天津站很近的远洋未来广场，开业五年一直拥有较高的人气。继续向东进入河东万达商圈，这里的必看项目是天津爱琴海。相对于路对面的万达，这里不管是内装还是业态构成也更有质感。
接下来就进入了东丽的空港经济区，这里有一个更大的社区型购物中心——SM滨海国际广场。因为这个购物中心真的是太大了，所以这里和厦门店一致，被区分成多个购物区域，对应中国五行的金木水火。
最后来到的滨海新区，首站自然推荐泰达MSD，它是泰达Modern（现代）Service（服务）District（区域）的缩写。简单的说，它就是滨海的中心地界。这里由百货业态伊势丹滨海店和中型购物中心泰达绿游天地构成，不久之后，天津K11也将入驻，使MSD的商业价值进一步提高。
最后，如果你对于日本社区型购物中心有强烈兴趣，可以去观摩与地铁接驳的泰达永旺梦乐城。这是永旺在天津布局的三大梦乐城之一，结合了永旺超市、永旺莫莉幻想、日本NITORI家居、优衣库及海量餐饮服饰品牌为一身。想要考察日式购物中心的朋友，这里可不要错过。
最后，如果有时间，还可以去不远的泰达时尚购物中心走走。
【1个彩蛋】
如果你还有时间的话，位于北京天津交界，武清的佛罗伦萨小镇一样是非常值得一看的奥莱业态。这里拥有多家国际大牌的奥莱店和全国唯一的A&F Hollister奥莱店。每到周末，这里总会人满为患。
佛罗伦萨小镇隔壁的武清威尼都更像是前者的延伸商业。由成功打造上海新天地的瑞安置业打造，同样是小镇业态的购物中心，同时拥有多家餐饮品牌。
[4]
照例，我们还是准备了一张可以供自由安排市调行程的项目参考表：
| 灵魂互动 |
- THE END -
独到视角 | 犀利表达 | 客观评述
商业地产志（Commercial Real Estate & Retail Research，缩写CRR）是以商业地产及实体零售为细分关注领域的垂直自媒体。3年多来，CRR以独到的行业视角及客观的行业态度，对商业地产及实体零售行业的重大新闻、热点动态、行业大事件进行不聒噪的记录与分析，发布第三方视角专业观点，反映行业真实的发展动态。迄今为止，CRR已经在北京、上海、成都、杭州、西安、重庆建立了城市合作站，更多城市合作伙伴亦在招募中，详情请致电邮terry@magicgell.com。