猫头鹰日志（MalltoWin Log)
城市中正火热上演着调改大戏，“大拆大建”固然省事，但有机更新无疑是种更为睿智之打法。
2021-07-19
来源：赢商云智库
作者：黄柏坚
城市更新，热浪不止。
在被写入两会政府工作报告和“十四五”规划前，各地政府已然闻风而动。“先行者”深圳于2009年首提“城市更新”概念，广州则于2016年开始推行“三旧”改造。
随着“城市更新”步伐迈进，各类参与其中的房企渐成一股关键力量。而之于房企们而言，参与城市更新已被视为获取重点城市优质地块的捷径之一。
于是，万科、华润、招商、保利、华侨城、佳兆业、瑞安房地产等房企围猎城中村、工业园、商住等城市更新项目，且以轻重资产、基金参与等方式爆改而行。
就目前多数案例来看，房企参与的商业项目的改造方式，大致可分为3种：
盘活老旧购物中心
“工改商”（工业用地改商业用地）、“工改租”（工业用地改租赁住房）
特色商业（主要形态为商业街）改造
此次我们从房企改造的众多商业项目中，选取了6个典型样本，剖析它们的旧改法则。
01
城市更新成热点，
片区统筹思维受重视
广义上的城市更新概念非常宽泛，包含旧改、棚改和综合整治。按照改造力度的不同，可分为整治类、改建类和拆建类，其中后两者房企的参与度相对较高。
但总的来说，城市更新的目的在于培育新的城市功能，不仅是对于物理空间的改造，还牵涉到片区经济、文化、社区、产业等多方问题。
依照改造对象的类型划分，城市更新可分为住宅城市更新与商业城市更新，而后者是一块难啃的“骨头”——改造方法需因地制宜，且往往无先例可循。
据戴德梁行2017年6月发布的《城市更新4.0：迈向卓越的全球城市》报告，伴随着城市更新的发展历程，商业城市更新共经历了四个阶段：
“推倒重来”。比如广州猎德村的改造，拆除旧建筑，斥资100亿元新建轻奢时尚购物中心igc天汇广场；
保留旧建筑并引入全新的商业业态。比如佛山岭南天地，在保留原有街巷结构的前提下，引入众多香港品牌——吴系茶餐厅、凑凑火锅等；
原住民与人文气息浓厚的商业 “共生”。比如上海田子坊，一边保留了原住民的生活状态，另一边引入了文创产业，使其成为旅游和体验式文化集聚地；
文化与商业“共融”。这要求文化与商业形成高度融合，也是城市更新的最高境界，比如日本京都清水寺外的二年坂地段。
而在城市更新4.0时代，又引申出“城市更新片区统筹”的概念。对于商业城市更新而言，它要求在保留历史风貌建筑及文化的前提下，通过引入全新的商业业态等手段，统筹兼顾，考虑项目与相关城市规划的关系，从而更好地推动片区活化与商业发展。
随着不少城市的土地供应从增量市场迈向存量市场，政府日益重视起这种片区统筹思维下的城市更新，并陆续出台相关政策。
■ 中央层面看，中央对于“城市更新”大力给予政策扶持从2019年开始：
■ 地方层面，在2019年12月中央首次强调了“城市更新”这一概念之后，南京、武汉、西安、重庆等城市响应号召，相继发布城市更新管理办法。
从各地的实际情况来看，深圳、广州的城市更新政策走在全国前列。
中央和地方政策密集出台，城市更新逐渐成为了商业新风口。另一方面，城市更新的模式也从过去的“政府主导”，转变为“政府引导，市场运作”，即由开发商主导具体的改造工作。
于是乎，不少拥有一定综合实力的开发商，例如万科、华润、招商、保利、华侨城、佳兆业、瑞安房地产等纷纷加入“城更大军”，而经它们之手爆改而红的商业项目，亦不在少数。
02
“爆改而红”的商业项目，
都使出了哪些大招？
在开发商主导下，不少商业项目已经顺利完成改造，甚至一跃成为了“网红打卡点”。
以本次选取的百联TX淮海丨年轻力中心、北京西单更新场、成都猛追湾城市更新、无锡运河外滩、广州永庆坊、苏州淮海街6个典型商业项目为例，其类型可分为三类：
盘活老旧购物中心：
百联TX淮海丨年轻力中心
北京西单更新场
▶ 改造前：前者成“人流洼地”，后者亟待自我更新
百联TX淮海丨年轻力中心所在物业地段为“淮海中路中段527号”，前身是华亭伊势丹。2008年12月，经营了15年的华亭伊势丹因中高端客流持续下跌、租金上涨而宣告歇业。
2010年11月，该物业地段被改造为万得城电器在中国的第一家门店。但好景不长，仅过了两年，“断式经营模式缺乏规模支撑，加上会员制模式的客群有限”，麦德龙便宣布终止在中国市场的万得城业务。
2013年8月，该项目被阳光新业与锦江国际接手，打造成锦江国际购物中心（阳光527项目）。可惜的是，虽然当时规划的餐饮业态比例占五成多，但亦未能有效地留住人气，开业不到1年，便有多个品牌撤出。
此后，时隔近5年，百联集团与锦江国际集团签署合作协议，将各自经营的第一百货淮海店与锦江国际购物中心合并，进行整体开发。两幢物业之间拆除围墙，通过业态转型、功能注入，逐渐推动淮海路中段的商业氛围向年轻时尚化转型。
相比之下，北京西单更新场改造的原因，更多是为了响应北京西城区的号召，以及提质减量，进行自我升级调整。
1999年，由华远集团建造的西单文化广场落成，地下配套商业——“动感世界”亦于当年年底开门纳客，主要以购物、娱乐为特色。后来，华远与华润合并，华润置地接管该项目后，决定对其进行全面整改。
2003年，“动感世界”停业，新加坡零售服饰店品牌“77街”通过招标入驻。这是北京第一家以服务年轻人为特色的集时装与娱乐为一体的购物中心，设有大规模室内冰场和四维电影院，消费群体定位为14-25岁的年轻人。
但随着设施老化和周边大型商场崛起，2015年2月，小商铺聚集、以格子铺为主的77街停业，该项目再次进行整改，时间长达6年。
▶ 改造后：前者着重引流，后者注重打磨商品力
百联TX淮海丨年轻力中心，旧改最大的背后的操盘手是盈展主席兼首席执行官司徒文聪。
对于“人流洼地”痛点的解决方案，司徒文聪认为，这个项目的关键是做城市更新中的文化再造。
于是，一个面向Z时代、主打时尚潮流文化的策展型商场应运而生。商场分为公共空间、商业零售空间和主题空间三种展览空间，引入多个人气“首店”与潮流“首展”。
据介绍，引入的首店包括INNERSECT首家线下体验店、韩料高音男中国首店、SOLO X powered by snow 51中国首家概念店、Machi machi上海首店等。
该项目遵循“文化”先于“招商”的运营逻辑，通过举办展览打造出一个潮流集群区域，以吸引客流，并转化为真实消费。
而西单更新场的改造则注重于项目业态品牌的调整，通过保持商品力，以延长留客时长，发力沉浸式体验。
经过“魔改”楼层数——地下3层商业变为2层，更新场引入门店数量约40家，覆盖零售、餐饮、休闲娱乐等业态。其中包括可以容纳大量品牌的集合店、买手店，比如涵盖国际一线彩妆护肤品零售品牌的HARMAY話梅、日本潮流品牌集合店STUDIOUS。
“工改商”、“工改租”
成都猛追湾
无锡运河外滩
▶ 改造前：破败的厂房、街巷与民族工商业建筑遗产
在改造之前，成都猛追湾集中了由国有企业兴建的各种厂房和宿舍，但2000年之后，该片区伴随传统工业的衰落而走向破败。
2018年，成华区政府启动了关于猛追湾片区的城市升级改造工程，计划从城市形象，产业转型，人文环境，经济复苏等各方面全面提档。
而无锡运河外滩项目位于京杭大运河与梁溪河交汇处，是无锡机床厂旧址，其前身为荣氏家族的开源机器厂，是中国民族工商业产业建筑遗产最为典型的代表之一。
▶ 改造后：活力街区与艺术商业
经过万科的操刀，成都猛追湾通过“政府指导、企业主体、商业化逻辑”，带动整个片区商家自发参与更新升级，最终形成片区产业活化以及人群焕新。
在保留包括沿河剃头铺子和古戏园等具有片区记忆的商家的前提下，对其硬件软件进行针对性提升，并引进特色小店、网红首店，共计孵化属地网红品牌合计42家，形成以小店经济、首店经济、夜间经济为主打特色的活力街区。
同样，在万科的操刀下，无锡运河外滩被打造成汇集美术馆、休闲餐饮与娱乐的现代滨水休闲商业区，实现运河景观、创意文化、现代商业融合的城市生活聚集地。
项目分两期开发：一期是新建住区与老厂房改造更新，二期是滨河新商业开发。
一期包含运河外滩壹号、运河外滩贰号还有运河外滩艺术中心，比如老厂房中体量最大的一个车间，被改造成艺术、休闲、娱乐、餐饮综合体。
二期计划通过新建集中式商业M栋及四栋沿河商业，解决原有商业体量不足、业态不完整的问题。
特色商业改造（主要形态为商业街）
广州永庆坊
苏州淮海街
▶ 改造前：文化氛围不浓厚
永庆坊前身为永庆大街，位于有百年历史的广州恩宁路中段，片区内有大量危旧房屋，同时保留了大量传统民居和文物保护单位，比如李小龙祖居。由于涉及文物保护和旧居民安置等难题，该项目改造难度系数较高，成本亦比较大。
而苏州淮海街原为一条拥有“日料街”风貌的马路，周边日企聚集，生长出具有日式特色的生活方式。
▶ 改造后：前者“变身”非遗街区，后者场景力大大提升
改造完成后，永庆坊“变身”非遗街区，一期已开放特色民宿集群、文化体验店、特色餐饮、创意办公、文艺展演空间等多类业态。
未来二期约6万平方米的空间里，融合老字号一条街、西关风情体验区、滨水休闲餐饮区、复合型文化展览中心、沉浸式文化体验区、办公生活区等多种功能。
苏州淮海街在引入万科物业进行统一管理之后，主题特色鲜明，场景力大大提升，成为一条日式风情浓郁的街道。
最后
虽然上述6大商业项目形态改造各有不同，但就改造思路之共性而言，它们则具有以下3个特点：
运作模式：政企合作，提升效率
这6个项目均有不同程度地涉及到政企合作的模式，以最明显的广州永庆坊和成都猛追湾城市更新为例。
广州永庆坊的“微改造”项目采用的是“政府主导、企业承办、居民参与”的模式。具体而言：
首先政府拥有了除12户居民之外的永庆片区辖内所有房屋和土地的所有权，并建立起以“引入社会资本”、“搭建协商平台”和“保障公共利益”等内容为主的主导机制；
其次，政府与开发商万科签署BOT（“Build -Operate-Transfer”）协议，通过公开招商引入万科，由万科负责改造、建设和运营，并引入众创办公和创意产业，运营期满后再交回政府；
最后，通过公共平台，让城市更新的相关利益人充分沟通，增强公众参与度。
成都猛追湾城市更新则采用了EPC+O模式，即“策划、规划、设计、建设及运营”一体化。
据介绍，该项目由成都市成华区人民政府和成华区猛追湾街道办事处主导，万科和设计单位、建设单位形成投标联合体，通过招投标方式，对猛追湾项目进行设计施工运营总承包。
项目完成后，万科通过包租模式，获得一定年限的运营管理权。
在这种模式下，房企作为社会资本一方，负责改建和运营，而政府方持有资产，通过税收与企业分享收益的方式获得资本投入回报，利于为运营方厘清了部分复杂的产权问题。
改造方式：有机更新，分期开发
如今，城市更新“大拆大建”之法不可持续，改造方式进入到“有机更新”阶段。
有机更新模式，要求基本保留原有建筑，通过少量拆建，以达到“提质增效”的目的，多用于街区、厂房的商业化改造。
广州永庆坊，万科采用了“修旧如旧”的手法，在保留原有风貌的基础上，对原来恶劣的环境进行现代化修整：路面重新铺设，房檐下交织的线缆全部埋入地下，保持原有建筑的外轮廓不变，对其建筑立面进行更新、保护与整饰，等等。
一方面，社区卫生、排水、照明、消防、通信等配套设施得到改善，另一方面，亦保留大部分历史文化记忆。
同样，该手法亦被用于成都猛追湾城市更新项目。万科结合项目的原有特色——“工业记忆”、“城市乡愁”等“修旧如旧”，对锦江绿道和滨水空间、特色街区进行同步规划，将原有机动车道改成慢行空间，高品质外摆融入滨河街区。
同时考虑当地居民诉求，将靠近河滨的道路打造为慢行观景道路，合理规划绕行路线，解决停车难的问题。
但由于这种模式往往开发周期较长，而且企业方的利润率较低，对中标企业的资金承压能力要求较高，故而多采用分期开发的方式。
比如，广州永庆坊于2016年10月完成一期改造，2018年8月开始建设二期，后者预计于今年年底完成；无锡运河外滩一期经过近3年的改造，于2014年11月正式营业，2020年1月，二期亦落成开业。
运营之道：精准定位，因地制宜
项目完成改造之后，最关键的一步是后期运营。
广州永庆坊“微改造”建设结束之后，万科享有15年的运营期限。在此期间，万科物业统一管理永庆坊服务中心，享有入驻企业的招商、管理入驻企业、活动策划等权限。
为将永庆坊打造成一个年轻人聚集的“打卡点”，万科在拆除部分质量差的建筑同时，为街区增加了更多公共活动空间；其次是导入新业态，比如活字印刷体验馆、西瓜剧场等更受年轻人欢迎的体验式文化业态，以及网红咖啡厅She inn、泊寓门店、共享办公等。
但实际上，要成为一个“打卡点”，最关键的是进行精准定位。
华润置地西单更新场，经过“魔改”楼层数后，虽牺牲了部分可租面积，但原本闭塞的地下商业空间彻底开阔化。
此外，基于有限的商业面积，华润置地将西单更新场定位为北京新潮Z世代潮流场，深度定制场内业态品牌组合，增强差异化体验。
关于这点，在苏州淮海街、百联TX淮海丨年轻力中心案例中，亦有清晰体现。
万科改造苏州淮海街，结合周边消费客群的特点，直接将其打造成一条充满异域风情的商业街，营造了极强的街道场景力；而历经3次“抢救”才得以顺利出街的百联TX淮海丨年轻力中心，自2019年12月开业以来，瞄准年轻人，重新组合了年轻人追捧的文化品牌业态。
综合以上6个项目的改造情况来看，一个城市更新项目能够做成功，关键在于找到适合项目未来发展的定位，以及改造方法。“大拆大建”固然省事，但有机更新无疑是种更为睿智之打法。
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