「高层小区」等于贫民窟，避坑参考

前言：

目前国内最大的韭菜真的是那些在小城市买高层住宅的人吗？

为什么说如果你现在有中国小城市的高层住宅，或者大城市非核心地段的高层住宅，建议你这几年能处理的赶紧处理掉，打算要买的谨慎一点。

为什么说买了小城市高层住宅的人是中国房地产最大的韭菜？

为什么说大部分的高层住宅未来的结果都会很惨，除了少数核心地段，其他的极有可能未来完全没有价值。

一：小城市高层住宅有没有未来。

如果你现在有中国小城市的高层住宅，或者大城市非核心地段的高层住宅，建议你这几年能处理的赶紧处理掉，打算要买的谨慎一点。现在很多人买高层的房子，首先纠结房屋的性质，是不是商住公寓，是不是住宅产权，其实我觉得这些根本不是你最应该担心的，因为不管产权是70年还是50年的，他们都面临同样一个问题，就是二三十层的楼根本用不到产权到期的那一天。这可不是我随口预测，今年以来，一连串的国家政策都说明了这几乎是一个必然的结果。先是上个月住建部在相关文件里明确规定，县城新建住宅以六层为主，75%的住宅不能高于六层，而且最高的不能超过18层。然后，七月份发改委又紧跟着发出通知，严格限制城市里面的新建超高建筑250米以上的要专门去住建部备案，500米以上的一律不得再建。国家已经充分意识到，高楼就是给未来埋下隐患。在我们国家高速发展的过程里，曾经对富裕美好的生活有过很多幻想，城市里到处都是高楼大厦，就是其中之一，好像高楼林立，灯红酒绿，就是富有，就是有面子的象征。所以在相当长的一段时间里，大家评价城市发展的好不好，就会说这个地方高楼多不多，市中心繁不繁华，这就属于典型的暴发户心态，而且出乎意料的。中国高层住宅最多的城市还不是北上广，第一名是重庆，第二名是武汉，第三是成都，第四是西安，然后是深圳。长沙除了重庆是地理的特殊原因，其他很多根本不缺地的地区，为什么也要建那些超高层的住宅呢？就是真的不太理解。而且现在很多地方盖房子喜欢盖33层，就是法律规定再盖的更高，有很多额外的建筑要求，比如100米以上要额外建，避难层要做正压，通风不能用自然通风，要配三台以上的消防电梯，而且还有很大的人防面积。一般的住宅楼建筑成本也就在2000多一平米，但是超高层住宅会有一万多一平米，根本不划算。如果能往高处见，大家恨不得住到天上去。但是就算是33层楼，对普通人来说还是太高了，首先你买的时候就不划算，矮房子，特别是七层以下的房子，得房率能够高达85%，甚至90%，而20层以上的楼，由于需要有电梯、剪力墙这些占用空间很大的公摊面积，得房率往往只有70%多。这一进一出差了，百分之十五二十的得房率，相当于房价就涨了一两成，然后现在大部分城市的消防设备根本够不到30楼以上，就算有楼房，周围的环境也不一定能够承受这些设备，所以高层万一火灾地震，基本你别指望别人来救，你自己想办法吧，你说得房率低，你有钱，火灾地震少，不一定会让你遇到，但是高层出来真正的死却根本不是这些，还有一个几乎没有办法善终的命运，高层住宅，你到底该不该卖呢？

二：买了小城市高层的人是最大的韭菜？

我不知道你们有没有在县城或者小城市看过成片的那种高层小区，然后小区旁边都是大片的空地或者矮房子，这种情况在国内非常常见，买的时候他觉得特别有面子，收房的时候公摊面积30%，咬咬牙也就认了，但是你们考虑过以后吗？不是说三五年以后房价怎么样，而是20年以后还有没有人进着盘儿，你还能不能住下去。中国的房价涨了这么多年，大家都忘了一件事儿，就是房子也是有寿命的。而且第一批高层建筑马上就要迎来老化期了，首先是电梯会频繁的坏掉，然后水电管网经常需要维修，那漏水、渗水、墙面剥落这些问题就经常会出现，而且还会越来越严重。你看很多八九十年代的老楼，如果管理稍微差一点儿，现在的居住体验已经没法儿住了，这些楼一般他不算太高，而现在这些高楼面对这样的老化问题，未来就是无解了，谁来兜底呢？难道你让开发商来修吗？这不可能啊，开发商只给你保障结构问题，而且只保障50年，就是说这个楼50年内没有他，他就管不着，那么你让物业来修吗？现在很多老的小区修个门，倒个垃圾[发怒]，打扫卫生都已经爱答不理了。你想想，未来这些高层建筑如果需要更换电梯或者作价顾这种花大钱的地方，物业公司还靠得住点儿，维修基金啊，是根本不够的。那，那如果你靠业主联合自己解决了，首先啊，现在的老旧小区里面超过40%的住户都是租客，大量的业主早就换了新房子搬走了。未来的高层也是一样的情况，这些业主自己不在这里住，这些不方便的地方，也不是麻烦他自己，所以他没有很强烈的意愿来修，那租客就更不可能了，房子都不是他的，他怎么会拿钱呢？而且很多人他确实也拿不出这么大一笔钱，你总不能强迫别人吧，像那些矮一点的，老旧城区的建设就好办，差了就行了，因为开发商还能赚钱。你把五层楼拆了，盖一个30层的楼，赔你几套房子，根本不算什么。之前的旧城改造很多都是这样，把这些容积率一左右，城中村拆了，盖成容积率三左右的小区，开发商能赚钱，政府也抓了，拆迁户也装了，因为同一块儿土地上的房子变多了，而现在这些十几20层的楼，将来谁愿意拆呢？拆了之后难道我再盖个50层的吗？那我为什么不去旁边拆矮的房子，高层的容积率都已经盖到三楼，已经没有什么利润空间了，高层住宅在拆迁的时候比起矮楼根本没有优势。甚至那些高层旁边的小块矮楼也会被误伤，因为人家开发商拿地喜欢一次拿一块儿，小块儿的居民区还得跟附近的高楼一起捆绑来谈，谈判特别麻烦。所以你在买房的时候，如果旁边有特别高的高楼也要小心。在很多其他国家，早年的这些高层建筑现在都已经沦为了贫裤，政府会不会兜底，私人住宅的房屋产权是个人的，它不属于国家，那么花纳税人的钱来给你修房子，这件事情说的通吗？所以最后啊，高层住宅未来就是慢慢折旧，过了二三十年的舒适期之后，只有不断的降价，转手给那些愿意接受那些不方便的人。那么如果你要买稍微老一点的房子，或者高层，有什么需要特别注意的呢？

三：大部分高层住宅未来很惨吗？

高层住宅的未来分成两种极端情况，二三十层的楼，像电梯保养、渗水维修，在老化之后维护的成本非常高，而且居住体验会变得很差。全世界很多曾经发达的地方都经历过这个过程，就是高层慢慢被淘汰。比如在美国，除了像曼哈顿这种核心地段稍微偏远一点的高楼，那真是连拆迁都没有人愿意差[流泪]。在欧洲也是一样，二战之后建立起许多高楼群。现在都变成了贫民窟，有这些早年的发达国家，如今把楼越盖越矮，大家也越来越往远处搬，以前我们还不懂，而现在中国也已经连续出台规则，限制县城六层以上和城市33层以上的高楼建设，这就是我们国家也反映过来了，高层住宅在未来几乎是一个无解的问题，像香港现在的许多高层恶劣的居住环境，就是国内许多高层20年以后必然的结果，修也没法修，拆也不好拆。新加坡做的稍微好一点，就是他有一个旧楼维护的升级计划，叫happy，因为新加坡的土地政策很特殊，住宅的祖屋只有99年的使用期，到期之后连房子带地你都得还给国家呢，国家在这个期间拿钱出来维护房子是维护他自己的东西，法律上面非常合理，但我们国家土地虽然归国有，但是房屋产权是个人的，国家根本就没有义务帮你修房子。由于过去房价在飞涨，而且房子都很新，所以大家都没有这个遗址，就是房屋，其实他也是一个消耗品。跟车是一样的，是会折旧了，虽然十年长一点儿，但是几十年的房子就跟那些十几年的车一样，慢慢就没法儿住了。而且中国现在有盼综合的大针方针，巴不得高层少住点，人根本不会帮你修，因为楼高了，你每次用水，用电梯，采暖这些东西都在消耗额外不必要的能源，带来环保压力，特别是那些根本不缺土地的城市，在大片的平地上面突然建一堆高层建筑，最后谁来接盘，谁就需要承担这种虚荣的后果。你现在要建立一个意识，就是房子是会老化的，就算是买楼也得注意，就是房子未来好不好拆，也是购买的时候一个重要的因素。像大片优秀地段核心地段的房子，不管高矮，几十年后拆迁问题都不大，但是我们以后很难再看到大面积的大水漫溉似的，拆迁了，因为现在国家已经全面减少拆迁和棚改，而转为去改造老旧小区。说白了，现在还没拆的地方大部分都已经拆不动了。国家现在要求六年内改造17万个老旧小区，就是打算把这些小区缝缝补补接着用，所以我们以后看到拿高额补偿的拆迁户会越来越少，可能浙江深圳这样真正缺土地的城市，才会有暴富的拆迁户。主要原因其实就是国家判断已有的住宅基本可以满足现在的需求，人口并没有在增长，在建的住宅每年都在更新，房子再往高处建已经没有必要了，现在大量的高层烂尾楼也是非常的尴尬，现场或者不太缺土地供应的房子，那些33层以上的空置住宅，未来的价值我真的不知道在哪里。大家如果要买，千万谨慎，其实当你各种房间都住过之后，你就知道什么高楼大厦，前后院的别墅，这些都是外人看着舒服，麻烦事儿非常多。而居住体验最爽的永远就是大平层，如果在离上班的地方不远，又有家人回家等你吃饭呢，真的比给外人炫耀要舒服多了。

希望这样一篇文章，能对大家在以后的购房过程中，起到参考作用。