香港房企四十年：从引领到被超越

时代周报记者 杨静 发自上海

一则取消商品房预售制度的传闻，让地产股9月24日以来连日受挫。

这个被认为学习香港的房地产“卖楼花”（期房销售）而来的预售制度，在中国内地推行了近25年，在香港则有60多年的历史。

那时起，“卖楼花”推进着香港房地产业的发展，也见证了香港地产业此后的起起落落。在回忆录里，霍英东曾称：“我没有料想到，卖楼花方法一公布，香港地产界疯狂了起来。”

一批新兴的地产公司就在那个年代以及之后成立，并借助70年代香港证券市场的空前牛市挂牌上市，开始做大做强。

这当中就有一些日后耳熟能详的地产巨头，比如在1950年成立并在1972年上市的长江实业、70年代成立并上市的新世界中国地产、以及同在1972年成立和上市的新鸿基地产等。

这些地产公司在地产界有着举足轻重的地位。对于内地房企而言，香港的前辈们是对标的榜样。对于香港房地产而言，尽管过去近半个世纪，这些地产巨头依旧影响着香港的楼市走向。

而经历1997年的亚洲金融风暴、2003年的非典、2008年的全球金融危机的洗礼，香港房企当下已经波澜不惊、荣辱释怀。两年前，恒隆地产董事长陈启宗在内地的一场房地产论坛上称：“香港的房地产商是过去，你们是未来。”

大地产商的崛起

当然，罗马非一日建成，地产巨头也有小时候。

40年前，港资房企们从英资企业手中夺得市场。标志性事件是船王包玉刚对九龙仓的收购。这也是香港经济史上著名的港资英资对抗战—香港商人首次成功收购英资企业。

1978年8月底，从李嘉诚和包玉刚在香港中环文华酒店的会面开始，就决定了当时两家英资企业的命运：九龙仓从怡和集团的心头肉变成船王包玉刚的家族企业，和记黄埔则成为李嘉诚的囊中之物。这几乎决定了香港后来几十年的财富版图。

在同一年，中国内地开启改革开放。不过，香港的地产业已经跑在了前头。

大大小小的香港地产公司已经开始在资本市场寻求做大做强，包括信和地产、新鸿基地产、恒隆、鹰君、长江实业、永泰建业、廖创兴企业、新世界发展、大昌地产等等。

和英资一样，它们往往有着自己的地盘。像长江实业，瞄准的是香港的中区，在那建造了环球大厦和海富中心。其他的公司则在湾仔、铜锣湾、上环以及九龙尖沙咀扎根，成就“繁荣东移”的现象。

港资房企的崛起直接打破了英资独大的格局。不过当时的英资如置地，基本垄断了中环商业核心区的物业。

大胆，是港资房企们的共性特质。比如香港地产界四大天王之一的郑裕彤就以大胆、吊诡闻名，人称“鲨胆彤”。

不同于内地房企，港资房企们也早就接受过国际资本的洗礼。在80年代，东南亚的资本、澳洲、日本以及中国台湾的资金前后进入香港地产界。由英资和港资主导的地产格局陆续被这些资本打破。

内地房企在21世纪才集中上演的收购兼并，香港地产业在20世纪80年代已经出现。对香港经济有着深入研究的学者冯邦彦认为，大约有10家房企成为左右市场的主导力量。

按照他的罗列，著名的大地产发展商主要有:长江实业、新鸿基地产、恒基地产、新世界发展、信和集团等，而大地产投资商则有九龙仓、太古地产、希慎兴业、置地等。

梳理香港差饷物业估价署以及香港特区政府统计处的数据发现，过去40年里，香港房地产经历了较为明显的四轮周期：1981–1984年的走跌、1985–1997年的向升、1998–2003年的再走跌、以及2004年至今的主升。

“香港地产业已经走过40多年，从最初的几百家开发商淘汰到现在只剩下几十家。他们经历过多次世界性的金融危机，走的每一步往往都会做最坏的打算，所以变得非常谨慎。” 新世界中国董事兼副行政总裁黄少媚不久前接受媒体采访时表示。

曾经引领市场

北上，是港资房企发展历程中浓墨重彩的一笔。

邻近的广州，往往是它们选择的第一站。新中国成立以来的第一个纯商品房小区——建于1979年的广州大沙头的东湖新村，就是第一个引进港资开发的住宅项目。当时引入的是香港宝江发展有限公司。一年后的1980年，新世界中国开始在广州试水酒店项目。

不过，港资房企的集中北上，可以追溯至1990年前后。换言之，与内地房地产业开始发展在时间上相差不多。

港资房企们带来了自家至少历经10年的产品设计理念、经营管理模式、小区园林设计及物业管理经验等。

比如在香港有用庞大豪宅投资项目的嘉里建设在90年代进入深圳，先后开发了银湖颐园别墅、金银山庄、齐明山庄、田园居等，带动了深圳当地别墅市场的繁荣。

曾几何时，香港房企对内地同行而言是一个令人敬畏的存在。除了卖楼花之外，像会所、代理制、物业管理模式，以及经营性土地招拍挂制度等都是由港资房企们带入。

港资房企们也没有错过内地房地产发展的两个重要时间节点：一次是1992年的地产投资热，另一次是1998年的住房制度改革。

李嘉诚曾是香港在内地的最大投资者，公司在内地的资产一度超过总资产的50%。截至2017年12月，在时代周报记者根据财报统计的9家港资开发商中，长江实业目前在内地的土储最高，达10700万平方尺，位居第一。

同时，像新鸿基地产、九龙仓、恒隆地产等港资房企也不甘示弱。新鸿基地产在北上广多地购置地产物业，并以218亿元一举拿下2013年上海徐家汇中心的一宗商业用地。而恒隆地产在2008年金融危机之前，在香港停止买地的同时，加速在内地一二线城市的布局，发展高端商业物业。

九龙仓尽管属于第二波进入内地的港资房企，但发展势头并不弱。九龙仓方面提供给时代周报记者的数据显示，在过去十数年，已发展及将发展的住宅和投资物业项目约100个。“集团最近更加快发展步伐，自去年6月至今已在内地购入了19幅地块。华东肯定是集团的重点发展地区之一。”九龙仓方面回复时代周报记者表示。

尽管港资房企北上发展和内地房地产业起步在同一时期，但港资房企们在跨区域和多元化经营上，早已经成熟。例如，在2000年前后，新世界中国的物业已经遍布京津沪粤鹏鲲沈等省市，除了住宅还包含商场、酒店、写字楼、零售等多个领域。

超越中的激进与保守

香港房地产业前辈肯定没有料到后进者发展如此之快。

达到现在的规模，欧美房企用了至少百年，港资房企们用了40多年，内地房企则只用了短短20多年的时间。在近年来机构出具的地产百强榜单上，港资房企的身影开始陆续消失。

在大本营香港，有的港资房企们甚至表现出收缩的迹象。以长江实业为例，尽管总体雇佣人员数量在过去三年保持上升，但在香港的人员数量却大幅减少。2016年6月30日至2018年6月30日，从原先的22889人、22554人下降到19795人。

与此同时，香港正陆续迎来内地房企的涌入。按照时代周报记者不完全统计，在2017年上半年，在香港有一半的地块被内地房企拿下。

不过，港资房企并非在香港没有拿地。2017年5月，恒基地产就以232.8亿港元竞得香港中环美利道商业地。

值得一提的是，尽管内地房企在香港豪掷重金买地，但基本以住宅用地为主。港资获取的以商业用地居多。

“内地开发商和香港开发商的基因并不一样。”亿翰智库首席研究员张化东对时代周报记者分析表示，经历香港市场的打拼，港资开发商已经习惯于在存量市场上抢占资源，“他们不善于做快速开发，所以会在存量市场上寻找机会，找的也会是核心城市的存量市场机会”。

对比来看，不论是在内地还是香港，港资房企在商业地产领域已经打出了自己的品牌。这点，内地房企无法企及。像恒隆开发的恒隆广场、新鸿基开发的环贸广场、IFC国金中心、九龙仓开发的IFS国金中心、太古地产开发的太古汇、新世界的K11等都是港资的代表作。

同策房产咨询股份有限公司研究部总监张宏伟分析认为，港资房企通过拿地调整城市布局换仓谋求下一轮市场发展机会，才能最终实现公司布局战略总体保持合理、健康。

不过在中原集团主席兼总裁施永青看来，香港的开发商还是偏向保守。他曾以诺曼底登陆来比喻内地和香港开发商的不同：香港开发商拿地时更看重利润，普遍利润高达30%–40%，而内地开发商为了拿地则可以选择降低利润预期。

同样，路劲地产董事局主席单伟豹对港资房企的发展表现指出，在中国的房地产市场里，不进取就落后。

“这一方面也是策略的不同，无关对错。”一位20世纪90年代就去内地发展的香港上市公司高管陈东（化名）对时代周报分析称：“踩准发展时机非常重要，在香港做纯商业开发的地产公司现在都发展的不错，当下市场进入存量时代也会是一个新的开始。”

事实上，港资本就有自己的节奏。按照亿翰智库的研究报告，从新鸿基的经验来看，其特点是只有在进行股权融资的年份，才大量购买投资性物业，以降低资产负债率以及企业的现金流压力。

港资近年来表现出的保守和内地房企呈现的激进，或许与港资房企已经进入第二代甚至是第三代接班人有关。

“内地的房企大多数是第一代，愿意冒险善于把握机会。而香港房企，他们从上一代人受伤结果辛苦积累的资本，经营得谨慎小心。”施永青表示。

比如，新世界发展的重担已经交到了第三代接班人，郑裕彤的孙子郑志刚的肩上。新鸿基地产的第三代—执行董事郭基煇，已经开始接管公司在内地的业务。

不过，作为见证香港楼市起伏的一员，恒隆的陈启宗提醒，以往30多年里，从日本、美国、新加坡等到过香港发展的房企来看，至今仍然得以存活的没有一个。

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