“云南王”俊发地产官宣暴雷！早已“隐退”在广州旧改市场？

房企“暴雷”已经不是新鲜事，这次到了“云南王”俊发地产身上。

前几天，香港俊发地产有限公司（下称：俊发地产）发布了一则公告，内容涉及“HKJFPC 11 12/24/22”票据的1303.5万美元利息预计不能在到期前支付。

这意味着，俊发地产发生了实质性违约。

实际上，俊发地产的“暴雷”信号，早在去年9月份已经显现，从开始的裁员风波、大湾区总部撤场、以及遭到国际评级机构下调评级，今年以来，延长信托还款时期、主动承认发生资金流动危机、再到接连兜售资产回笼资金等。

与过往相比，俊发地产最近一个月的时间里，却愈发艰难，从人事频频调动到选择停止参与评级机构惠誉的评级，以及正式官宣违约，也说明其境外信用债的“崩塌”，也将丧失了债券融资能力。

而在这种形势下，定位为“城市更新服务商”的俊发地产，叠加城市更新领域“大拆大建”限令的出台，其早已“消失”在广州旧改市场中。

一位旧改市场人士向我们透露，俊发地产在今年年初已计划出售广州2个旧改项目，但没有找到接手方。

同时，乐居城更透过蓝山村、新街村项目公司工商信息变动发现，两家股权尚未发生变更。（蓝山村项目公司：广州俊利地产；新街村项目公司：广州汇俊地产）

来源：天眼查

01

激进扩张与高筑负债

俊发地产的发展路径，与大部分房企有着许多共同点：刺进扩张与高负债。

俊发地产于1998年在云南成立，专注于城市更新领域，同时涉及地产开发、建筑科技、物业服务、商业运营、酒店长租等业务。俊发地产官网显示，于2021年8月，其共计开发城市更新项目61个（含在途），总安置48,246户。

从0到61，俊发地产需要走出云南，完成从区域性房企到全国性房企的转型。自然，这也是一段漫长的扩张历史。

2012年，俊发地产扎根昆明已有15年时间，市场占有份额达到了15-20%，进一步上涨空间有限，这就需要走出云南。于是，俊发地产正式开始对外扩张之路，提出由城市到区域、再到全国的战略。

2013年年初，俊发地产正式提出了“疯狂”的扩土计划：2013年启动20个项目，开工面积达到1000万平米，年销售目标为200亿，按照每年75%的复合增长率计算，到2018年，俊发集团的销售目标为1000亿元。

随后，俊发地产一直是“大步走”，比如2013年，相继进入成都、海南、贵阳、新加坡等市场；2017年，拿下上海徐泾老集镇“城中村”改造项目，通过与山西房企辰兴发展合作、进入山西市场。

2018年开始，俊发地产将触角延伸到华南市场，包括拿下佛山顺德勒流街道三元村旧改项目、广州增城仙村蓝山村旧改项目、增城新塘新街村旧改项目。

沿着俊发地产的发展路径，可以发现，其做了“两个专注”：一是专注于一二线城市、二是专注于旧改领域；以及做了一个多元化：业务的多元化，从旧改延伸到地产开发、商业、长租公寓等业务。

仔细对比，这些业务都有一个共同点：周期长。周期长意味着资金沉淀大，且十分考验企业的资金使用效率、融资能力。同时，旧改是政策导向的领域，但是利润高；商业、长租公寓则是利润低，经营要求高。

并且，俊发地产也在公开土地招拍挂市场大放异彩，比如2016年斥资近20亿摘昆明16宗地块、联合奥斯迪拿下昆明官渡588亩地，2019年摘得昆明晋宁区千亩城改项目，斥资92亿摘明官渡区新螺蛳湾片区11宗地等。

重点问题来了：钱从哪里来？

按照俊发地产融资路径，主要有三种，一是、通过与碧桂园、平安不动产、昆明城投等企业合作的方式共同开发；二是、发展商业物业并以受益权的方式进行证券化融资；三是、建立信用债机构，公开发行债券。

进一步透过公开债券发行情况发现，目前，俊发地产共有4只债券，私募债、美元债各有2只。

其中，两只私募债为“18俊发01”“19俊发01”，到期时间分别为2022年10月22日、2023年3月13日，规模均为20亿元、票面利率均为8%；以及，还有一只应收账款质押融资，规模约为5.45亿元，到期日为2025年7月25日

两只美元债为“HKJFPEC 11 12/24/22”“HKJFPEC 13 04/04/21”,发行规模分别为2.37亿美元、2.11亿美元。其中，本次官宣违约的债券为前一个，息票率11%，将于2022年12月24日到期。

大手笔投资金额与公开融资规模，相距甚远。

而在今年4月份，俊发地产发布了一则声明，事关中建投信托安泉560号(俊发林泉雅苑)集合资金信托计划延长还款。

加上中铁信托成立银杏2023期俊发春城一期项目信托计划、佳园400号集合资金信托计划（第1期）、佳园400号集合资金信托计划（第2期C类）等，这说明信托融资是其重要渠道。

根据俊发地产2022年3月份在官方公布的声明，于2021年6月，其总负债为1236.65亿元，全口径有息负债为429.07亿元，权益口径负债为321.49亿元，预计在2021年末全口径有息负债将降至369.56亿元、权益口径负债降至267亿元。

但这份声明中，没有透露自有资金、短期债务情况。

据企业预警通数据显示，2021年末，俊发集团有限公司营收同比下跌28.26%至158.15亿元，净利润跌74.29%至10.97亿元，资产负债为78.2%，有息负债为369.56亿元，短期负债为139.08亿元，期末现金及现金等价物净额为35.39亿元。

来源：企业预警通

偿债能力，不言而喻。

02

兜售资产与隐退广州市场

走向深渊背后的原因有二，重要原因是供给侧结构性改革、房地产融资环境收紧、住房体系改革，以及疫情常态化下销售去化周期变长等；根本原因则是企业本身奉行高杠杆的策略。

此外，西南区域市场销售艰难程度是有目共睹的。因为过去几年时间里，头部房企中布局西南区域动作最大的当属融创，频频进行大宗收购，所以市场下行趋势下，其西南区域亦遭到了重创。

实际上，在今年4月份媒体沟通会中，俊发地产创始人李俊透露，“俊发目前的困难是暂时的，整体负债是合理的，不存在资不抵债的情况，今年将交付超过3.6万套住房，预计在5月份将全面、彻底地解决目前的流动性困难，实现全面复工复产”。

如何化解到期的债务压力，李俊在会上也提供了两个路径。一方面是、寻求信托计划展期情况、积极寻求政府纾困、加快销售回款等，“俊发针对现有的预售证楼盘，组织了一批公积金货包，针对刚改和刚需客户给予补贴等”。

另一方面则是：兜售资产。俊发地产方面表示，此次与央企、国企对接合作事项，预计将回笼上百亿资金，回笼的资金足够覆盖俊发集团今年所有的工程支付和还本付息。

横向来看，房企出现资金流动性危机下，兜售项目资产、出售公司股权以及引入战略投资者等，已成为了行业共识。

其中，今年5月份，俊发集团先后转让深圳俊达地产5%股权、出让昆明螺蛳湾2宗住宅地块，后者将置换26.7亿元的现金流。期间，其不少区域公司开始传出进行人员优化。

而转让广州旧改项目，也在俊发地产的计划中。

今年2月份，市场消息传出，俊发地产开始大幅收紧广州旧改业务，有意转让广州2个旧改项目；以及，其将大湾区总部退租、进行人员优化，寻求新的办公地点。

诚然，专注于城市更新的俊发地产，去年至今遭遇了两次“难逃”的危机。一次是上述提到的行业、市场“双下行”，另一次则是“大拆大建”限令的出台，广州旧改进入大调整。

俊发地产分别于2020年11月、2021年2月拿下广州增城区新街村旧改项目、增城蓝山村旧改项目，合计投资金额超过110亿元。

合作至今，上述两个项目并没有实质性进展，离拆迁、建设、销售还很遥远。

根据广州旧改项目推进意见，两个旧改项目均属于“继续前期研究项目”名单，进度均处在片区策划和实施方案编制阶段，且片策方案尚未通过区城领会；同时，两者亦不在广州公布的2022年旧改推进计划中。

退出，或许是当下陷入困境的俊发地产仅有的选择。