2018年温哥华多伦多房产分析展望

全球楼市正在呈现放缓迹象，虽然加拿大受到了2016年开征外国买家印花税的后期涟漪效应影响，但是也许它会是个例外，起码现在是。加拿大仍然是全球房价上涨最快的国家之一，尽管今年上半年上涨势头极可能结束，毕竟更严格的贷款政策和更高的利率也都相继出台了。

根据全球地产2018第一周发布的数据，2017年第三季度加拿大的房价增速位列世界第四，仅次于冰岛、香港和澳门。不过，该网站调研的大部分房地产市场都出现了疲软下滑的趋势。英国、北京、新加坡和墨西哥是目前房价下滑的地方。

调查的47个房地产市场里，有21个在2017年第三季度房价比上一年下跌。这和之前的那个季度相比明显不同，当时只有15个国家显示出同比下降。调查的地产市场中有三分之二显现出放缓的势头——有的是价格放缓，有的是增速放缓。一度火热的新西兰楼市价格增势完全消失。

这份报告特别指出，加拿大处于价格增长中。这一结果显然没有因多温两市的外国买家税政策而有任何改变，即便是安大略省旨在冷却楼市的公平安居计划也没能有效阻止价格增长。

政府及各省政府全力抑制房价增速过快

大温哥华地区地产局上周三的报告显示，大温哥华都会区的公寓基准价格2017年一年攀升了近26%，而独立房屋价格的增长为7.9%。

加拿大楼市进入2018年将面临一系列政策的狂风暴雨，这些不利因素会把加拿大推进住房价格下跌的行列。

新的压力测试本月生效，预计将减少21%的房屋购买力。加拿大央行预计新规会令10%的潜在买家失去购房资格。

同时，专家预计央行今年会继续加息，虽然具体日程尚未敲定。

信贷评级机构DBRS去年秋天的报告警告说，加拿大的按揭贷款人未来几年面临还贷风险。连续多年的按揭利率走低后，加拿大人目前面临利率长期上调的前景，这无疑会给家庭财务带来压力。

面对未来的不利形势，加拿大地产协会(CREA)已经下调了2018年的加拿大楼市预期。目前预计全国房屋销售在2018年会下降5.3%。

该机构预计不列颠哥伦比亚的2018年房价保持现有水平，而安大略平均下降2.2%。

地产协会还预测，楼市放缓会导致加拿大经济损失11亿，换句话说会减少12000个就业机会。

但是地产协会也没有太悲观，预测一旦潜在购房者适应了新的按揭贷款政策和更高的利率，加拿大楼市会在今年下半年重新抬头。

温哥华地区

据大温哥华地区地产局REBGV公布的2017年12月房价数据显示，在2017年，温哥华东区的独栋房屋价格，升幅较温哥华西区更大。以2017年12月及2016年同月的数字比较，温东及温市东端的独立屋价格，在一年内上涨20.7%。反观温哥华西区(包括西边、西端及温市中心)的独立屋价格，同期则录得7.8%的跌幅。

不过，温哥华东区房屋的价格升幅较大，亦与该区原本房价相对较低有关。温哥华东区独立房屋的2017年12月价格中位数为165万加元，而2016年的中位数则为137万加元。在温哥华西区，2017年12月独立房屋的价格中位数为320万加元，较前一年同期的347万加元下跌逾7%。

在公寓市场方面，虽然温哥华市各个地区的公寓价格均有升幅，但温哥华东区的升势仍然明显超越西区。数据显示，上月温哥华东区公寓价格中位数为60.85万加元，较前一年同月上升23.7%；而在西区，公寓价格中位数则为78.8万加元，按年升幅为16.8%。

外国买家占整体市场5%

据一家国际地产调查公司发表报告，指外国买家占温哥华豪宅市场高达85%，当中以中国买家最多。报告又指温哥华豪宅区的公寓尺价已经上升至每平米19000加元，桑拿斯Shaughnessy一间豪宅公寓亦曾叫价高逾3500万加元。

报告指除桑拿斯外，温哥华市另外两个受欢迎的豪宅社区包括邻近不列颠哥伦比亚大学和沙滩的西灰角West Point Grey及坐拥无敌海景的西温哥华，并指这三个地区的公寓尺价已经高达每平米19000加元，成为全国最高，排第二的是蒙特利尔，平米价为15500元，多伦多则以每平米14000元排第三位。

该报告亦指出，外国买家占据大部分的温哥华豪宅市场，外国人的交易比率高达85%，当中来自中国的买家占大部分，其次为法国和德国买家，并预测新一年豪华公寓市场将能保持其优势继续增长。但是该报告与早前加拿大统计局Statistics Canada发表的报告不一样，统计局指在大温哥华地区的外国买家只占整体市场5%，公寓市场则占7.9%。

报告指随着温市高科技产业的发展，将有助吸引更多新买家入市温哥华，并认为豪宅买家的品味已经改变，不再喜欢传统装潢，而是追求高科技设备及简约设计。

此外，报告亦指出温哥华市中心东端例如煤气镇正逐渐受到年轻一代欢迎，因为可以提供小型单位及独特的生活环境。

加税14个月后，温哥华房市新格局已形成

自2016年8月2日起，所有外国投资者在购买大温哥华地区房产需多缴纳15%的税费。这一举动导致短时间内市场风云突变。很多人纷纷将房子挂牌脱手，库存大增。由于当时政策具体影响未明，市场观望情绪严重，买家数量迅速减少。瞬间的供大于求导致温哥华房价应声下跌。

大温哥华地区房价指数从加税后第二个月，开始连续5个月环比下跌。不过，在加税实施半年后，房价就开始找到新的平衡点，并在之后增幅稳定，在加税7个月后已经重拾加税前的房价增幅。然而，与加税前相比，整个房市的格局还是发生了比较大变化，一直以来，最受投资者青睐的独栋别墅遭到最大的冲击，成交量大幅缩水，房价单月增幅也从之前高于8%， 稳定至目前的2%左右。反观受到刚需支撑的公寓市场，除了加税之后的一小段激烈反应期，走势基本平稳，目前公寓价格环比增幅已经回到加税前水平，高于独栋别墅房价涨幅。

那么，如何判断接下来市场的走势?是否已经进入了一个新的稳定期呢?

按照加拿大各大房地产协会的定义，当“销量占库存比”大于20%的时候，市场即进入卖家市场阶段，房价出现上升动力。而当该比例低于14%，买家在市场上就有较大的话语权，房价也将面对下行压力。14%到20%中间这个范围的市场可以看作是一个稳定区间，房价不会发生太大变动。

加税以前，整个温哥华房市的库存都能很快被卖出，无论别墅或公寓都处于卖家市场的范围，买家对于价格没有太大的话语权，想买房就要立刻抢。而经过加税的调整，独栋别墅的销量占库存比已处于平衡区域。

联排别墅和公寓则在经历了一定打压之后，反弹重回卖家市场。说明政府加税的目的已基本实现，很多买家从独栋别墅市场撤出，或选择观望，或转投联排与公寓市场。相对便宜的联排与公寓市场的反弹则代表了强劲的市场刚需与较为理智的投资行为。

按照这样的形势预测，温哥华独栋别墅处于平衡市场，房价将大体维持现在水平;在受到买家大力追捧的公寓市场，卖家已经夺回定价权，房价料将继续大步前行，恐将再次带来过热担忧。

温哥华的独栋房屋目前维持供需平衡，房价将难大涨，想投资获利的买家需谨慎选择;在受到买家大力追捧的公寓市场，房价料将继续大步前行，目前看来投资回报潜力仍在，但在加拿大央行持续加息预期下，公寓价格还有震荡空间，投资者要避免在高位买进。

多伦多地区

而在多伦多，与温哥华一起，这两座最受投资者欢迎的加拿大城市，正在演绎着投资者与政府之间一场精彩的博弈。从2015年开始，同时受到刚需人群与投资者热捧，这两地房价急速攀升。

大温哥华房价在2016年5月至8月间的同比增幅维持在惊人的30%左右，几乎成为世界上房价增长最疯狂的地方。旨在缓解越来越差的住宅可负担性与越来越大的房市泡沫风险，当地政府决定出台干预，从2016年8月开始对外籍购房者征收15%的附加税。无独有偶，同样的故事情节又在大半年后发生在多伦多。2016年12月开始，大多伦多地区房价同比增幅连续超过20%，安大略政府也从2017年4月份开始对大多伦多地区的外籍购房者加收15%的附加税。

加税后的多伦多房市：温哥华的重演

让我们将目光转向刚加税不到一年的多伦多地区。多伦多房市也经历了加税之后短暂的剧烈调整期，但如果以温哥华的现状来预测，多伦多房市接下来的走势似乎比较清楚了。

从房价指数走势上看，温哥华整体房价在加税后第6个月开始反弹，并在之后逐渐加速，直到稳定在目前2%左右的环比增幅。而多伦多房市对于加税的反应与温哥华几乎如出一辙，只是反应幅度更加剧烈。

2017年9月，也就是加税后的第5个月，多伦多房价指数环比下跌0.6%，跌幅较之前已明显缩小。虽然加税对多伦多房价影响要比温哥华来得更大，但是多伦多整体房价反弹预计会在接下来几个月内发生。

目前，多伦多房市无论别墅还是公寓市场都在经历剧烈的调整。从销量占库存比来看，大多伦多地区四种户型的住宅在2017年3月的销量均高于当月的活跃房源，这意味着市场上的房源尚不足以维持一个月的需求。其中，双拼别墅与联排公寓的房源只能满足一半的市场需求，火热程度可见一斑。

从4月加税开始，这四种房型的销量占库存比开始急速下降，3个月后就已经进入相对稳定的阶段。2017年10月的最新数据显示，当地独栋别墅市场经过几个月的调整，已经稳定地处于卖家市场跟平衡市场边缘，近期房价预计将基本持平，环比涨跌幅度都会比较小。另外三种房型已经有明显的反弹趋势，从销量占库存比来看，都已回到卖家市场的区域，房价将很快进入持续上涨的信道。

与同样处于加税后6个月(2017年2月)的大温哥华房市相比，大多伦多不同房型间的市场分化并没有那么明显。目前多伦多别墅市场的表现要好于温哥华，而公寓市场的表现则比同期的温哥华市场要冷清一些。这在一定程度上，是因为温哥华的独栋别墅与公寓房价差距要远远大于多伦多地区。大温哥华区独栋别墅的均价要达到公寓均价的3倍左右，而在大多伦多，独栋别墅价格一般只有公寓的2倍多。

当市场受到15%附加税挤压时，买家购买的房子越贵，需要额外支付的成本就越高，也就会有更多的买家选择较便宜的房型。但是多伦多的独栋别墅并未跌入买家市场，其他房型的市场也在稳步前行，但尚未迎来加税前的火热行情。

从目前的销量占库存比来看，多伦多独栋别墅处于平衡市场与卖家市场的边缘，房价预计仍会有小幅回升;在日渐回暖的双拼、联排与公寓市场，卖家市场的抬头趋势明显，房价很可能在未来几个月开始加速增长，但涨幅将处于合理范围。

多伦多的独栋房屋板块短期内房价将有小幅回升，对于与刚需买家来说是近期不错的入场机会;而联排、公寓市场房价在未来几个月可能会在合理范围内加速增长，重回卖家市场区间，投资者对这几个板块的回报预期也可以调高。

市场不稳定因素： 加拿大央行加息与贷款限制

不过，加拿大央行连续在7月与9月两次加息，银行借贷利率已经随之上升。目前加拿大经济指标良好，大部分媒体与行业预测今年还会有第三次加息，走高的房贷利率必定会影响一部分观望者的入市时间。加拿大财务机构主管办公室(OSFI)最新出台的贷款限制政策，要求从2018年1月起，将加息压力测试的范围从低首付购房者(20%以下)扩大到所有房贷申请者，以证明他们在未来继续加息的市场环境下也依然具备偿还能力。

该举措可能会将一部分置换房买家挡在市场以外。相信一部分买家会赶在再次加息与明年新的压力测试实行之前签订合约，这会对之后的房价产生一定负面影响。一旦加拿大央行连续加息，受刚需买家欢迎的公寓和联排市场可能会受到更大影响。在这样的情况下，多伦多房市所需要的复苏期可能就会长于温哥华市场的7个月。