仁恒置地收购老牌地产商背后：债务杠杆率增高 上海项目赶工入市

日前，仁恒置地集团有限公司（以下简称“仁恒置地”）旗下的官方平台发布消息，仁恒置地全面收购了新加坡房地产开发商联合工程有限公司（以下简称“联合工程”）。

仁恒置地行政部一位负责人在接受《中国经营报》记者采访时表示，收购联合工程是仁恒置地在新加坡全新部署的第一步，意味着房地产的实力将更加强大，投资组合也会更加多样化。不过，新加坡的人口基数较少，市场远不及中国市场广，而且新加坡的房地产市场竞争较为激烈，未来仁恒地产仍会以中国市场为主。

不过，受访业内人士表示，通过布局重点城市的高端住宅物业获取高毛利率的仁恒置地，受到各地调控政策的影响，业绩增速已有放缓和下降趋势，部分地王项目也给公司财务带来压力。

据仁恒置地最新披露的财务报告显示，2019年，公司流动负债和短期债务同比大幅增长，净负债与总股本负债比率达到80.1%。投资者服务机构穆迪在评级中，将仁恒置地的展望从“评级列入审查”调整为“负面”。

增加海外项目布局

除与香港置地联手打造的绿墩雅苑项目外，收购联合工程是仁恒置地在新加坡市场为数不多的一次露面。

仁恒置地公布的文章提到，2019年10月，仁恒置地就已经向联合工程提出强制性有条件收购献议，一支由仁恒置地、鹏瑞利置地集团以及一名私人投资者组成的财团同意向华侨银行和大东方控股等股东，收购联合工程33.5%的股权，以及联合工程子公司维信集团29.9%的股权，大约为18.3亿元。

不久后，仁恒置地再次以2.3亿元收购了Perennial UW公司和恒裕控股，获得两家公司所持有联合工程的全部股份。仁恒置地也成为了新加坡联合工程的最大单一股东，持股35.27%。

此次收购标的在新加坡国内为知名房地产企业，如乌节路、大华银行、罗切斯特商场、维多利亚剧院等众多耳熟能详的新加坡标志性建筑，都有联合工程的参与建设。对于建国只有54年的新加坡，联合工程是十分稀有的百年企业，该集团涉足的领域十分广泛，其中包括房地产开发、物业管理、酒店、工程与分销和精密工程。2013年，联合工程收购维信集团后，联合工程涉足的领域又延伸到了科技制造和汽车代理等。联合工程2019年三季报显示，公司总收入约20亿元，净利润约合7.24亿元。

上海中原地产市场分析师卢文曦认为，仁恒置地的收购行为不外乎两种可能：一是为了扩大自身阵营，成功拿下联合工程可以很快帮助仁恒置地扩张和成长，对其业绩也有正向的帮助作用。二是可能为了得到被收购企业所拥有的企业资产、项目或者优质的地皮，该部分资源可能无法从其他渠道获得，因此展开收并购动作。

上述仁恒置地负责人向记者表示，双方的收购事宜基本差不多已经结束。仁恒置地主要是看中收购联合工程的机会，因为对方经营历史悠久，旗下的资产多。但仁恒置地不会就此减少内地投资布局，增加新加坡的项目。

（3月底的一个下午，仁恒置地上海市北高新园区项目，一名工人匆匆走进大门。刘颂辉/摄影）

评级被调为“负面”

当“高周转”运营模式逐渐成为房地产行业的标准，有的企业甚至对营销提出严格的要求，一切都以“快”为标准，仁恒置地却专注于“慢而精”。

在此之前，仁恒置地通过招拍挂、合作、并购等方式在核心城市发展布局，开发多个高端住宅项目。

去年6月11日，上海仁恒置业有限公司以总价34.32亿元摘得上海市静安区市北高新技术服务业园区N070501单元18-03地块，成交楼面价约4.94万元/平方米，溢价率4.79%。

彼时，在静安区举办的重大项目集中签约开工仪式上，上海仁恒方面介绍，市北高新园区18-03地块商品住宅项目是仁恒置地建造的第六代国际社区，总投资近50亿元，由10幢60米高的高层建筑组成，预计于2020年中预售。

近日，记者走访18-03地块，从汶水路地铁站出来后往北步行约5分钟就可到达。项目四周被高墙围挡着，不时有渣土车从工地大门进出，从相连的18-1地块和17-2地块开发进度来看，18-03地块相对较为缓慢，桩基部分还未完工。由于疫情的影响，进出的工人均要经过门口的健康观测点才能作业，而实际施工人数并不多。

同策咨询研究部总监张宏伟分析，目前国内的房地产行业处于调整阶段，仁恒置地通过收并购的行为，能够获得相对性价比较高的项目或者是土地储备。

不容忽视的是，根据上述地块的建设要求，小区的建筑限高60米，内部保障房和自持住宅落位目前没有要求，一般为60平方米，最低不小于50平方米，最高不超过90平方米，自持部分需100%全装修，15%自持租赁住宅部分配套车位不可售，保障房配置车位比例按照机动车位1﹕0.4，非机动车位1﹕1.2，产权无偿移交。此前，有业内人士曾指出，该地块刨去自持部分或将面临亏损情况。

4月3日，仁恒置地上海公司一名负责人向记者介绍，目前公司各部门在紧张筹备中，4月18日对外公布18-03项目的案名，样板示范区预计到第三季度末才能开放。受疫情的影响，所有工期都顺延两个月，首次预售时间估计推迟到第四季度。“后面会继续往前推进，加快工程进度，整体继续赶工，力保首开的节点不变。”该负责人说。

值得注意的是，据仁恒置地近日发布的2019年度业绩报告显示，公司全年收入186.6亿元，毛利率41.2%，归属于公司所有者的利润为33.50亿元。流动负债为531.59亿元，同比增长46.1%，短期负债146.06亿元，同比增长68%。

今年1月，著名债券评级机构穆迪投资者服务公司确认仁恒置地的“Ba2”企业家族评级（CFR），并且将展望从“评级列入审查”调整为“负面”。

穆迪副总裁兼高级分析师Cedric Lai表示：“评级确认反映了我们的预期，即新收购的联合工程的资产将改善仁恒置地的业务多样化，并在未来12～18个月内巩固其信用指标的复苏，而不同于2019年预估的疲弱水平。”然而，负面“展望”反映出公司在未来12～18个月执行其雄心勃勃的去杠杆计划能力存在不确定性。

具体而言，穆迪方面预测，在未来12～18个月内，仁恒置地的债务杠杆率和利息覆盖率将分别提高至55%～60%之间和4.5倍～5.0倍之间。同期，该公司调整后租金收入/利息覆盖率应提高至45%～50%之间。然而，上述指标将在很大程度上取决于仁恒置地未来12～18个月的去杠杆能力。

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