时隔三年，又一家物流地产公司赴港上市了！

作为物流地产绩优生，易商红木与其他民营物流地产公司不同的是，从创立开始，易商红米就表现出现强烈的资本色彩。

作者 | 猫仔

来源 | IPO那点事

数据支持 | 勾股大数据

3月1日，亚太物流地产平台ESR Cayman Limited（易商红木）在港交所披露招股说明书，中信里昂证券、德意志银行为联席保荐人。

物流地产的前世今生

首先，我们来谈谈，什么是物流地产？简单来说，物流地产是经营专业现代化的物流设施的载体，本质上属于工业地产的一种，是物流服务同地产服务相结合的成果。它们主要为客户提供的服务包括以下四种：按照客户需求开发物流设施和物流园区、开发仓储设施、收购客户物流配送设施并转租给客户、提供咨询服务。

上个世纪70、80年代，伴随着布雷顿森林体系崩溃。美国经济陷入“滞胀”局面，凯恩斯主义失灵。此时，里根总统临危上台，进行供给侧改革，经过改革后的美国逐渐走出滞胀，经济重心开始向第三产业和消费转移，计算机电子、通信等高端制造业开始快速发展。许多外资企业进入美国，而伴随着美元贬值，美国国内的企业也开始积极地出口产品，美国经济开始呈现出国际化倾向。

随着高端制造业的发展加上国际化的倾向，美国的物流行业也迎来了改革，首先是政策，政府出台了一系列物流改善政策，使得利用运输服务的企业得到了实惠。再加上管理思想和物流概念被企业所接受，许多企业越来越重视物流。80年代也被称为是美国企业全面进入物流领域的时代。一时间，除了联邦快递外，美国涌现出一批像是UPS 、DHL等新的物流企业。

为了降低成本，许多企业将物流外包给第三方物流。美国田纳西大学的物流学教授John Iangley于1997年对制造业的调查报告显示，五大产业已经普遍使用第三方物流服务，计算机产业、消费制造业使用第三方物流比例分别高达83.3%、87.5%。

而进入90年代后，随着供应链管理在美国进行推广，物流地产在这一时期也出现了大量需求。在这一期间诞生了许多物流地产公司，其中就有如今的物流地产巨头普洛斯。

1991年，普洛斯的前身Security Capital IndustrialTrust（SCI）在美国成立，起初，公司的经营非常多元化，既包括工业地产们也包括在了商业地产，并且在1992年至1993年，普洛斯通过REITs积累了大量的财富，在1993年，普洛斯公司开始大力发展物流地产。1994年，普洛斯挂牌纽约证券交易所。几年间，这位率先提出物流地产概念的年轻企业成长为全球投资额超过220亿美元的超级地产大亨。

中国物流地产

2001年，中国加入WTO，吸引了大量外资企业进入中国。2003年，普洛斯进入中国，也将高标准仓储带入中国，而同样也是2003年，有一家叫做淘宝网的网站上线了。

美国由于高端制造业和国际化激发了物流业的发展，而2003年的中国，也在开始复制这个故事。而彼时中国现代物流地产行业一篇空白，随着中国加入WTO，中国物流园区热劲猛增。普洛斯也顺势开启了来如火如荼的圈地运动。

来源：中国产业信息网

这位弹药充足的地产大亨在中国疯狂拿地，疯狂并购。普洛斯在中国迅速成长为中国最大的物流地产公司，在中国物流仓储市场处于绝对领先地位。截止至2018年8月物业总面积达3500万平方米。并且在2017年，被由万科、普洛斯现任CEO梅志明、厚朴投资、高瓴资本、中银投联合组成的财团以116亿美元（约790亿人民币）收购。

注：这里值得注意的是，由于2008年金融危机的影响，普洛斯将其中国日本业务卖给了新加坡GIC集团，这部分业务在新加坡上市，而这也就是万科等财团收购的普洛斯。

伴随着中国电商的发展，高端物流仓储的需求明显还在增长，到那时，由于中国拿地的问题，其实土地方面，国内环境造成了国内仓储土地供应上有限，这也就造成了物流地产被各大开发商追逐。截至到2017年底，我国总仓储面积约为5.53亿平方米，但人均仓储面积仅为0.4平方米，相较于美国的人均5.06平方米，中国仅仅是美国人均水平的 8%。

中国戴德梁行 在以“物流：纵向整合的时代来临”为题的报告中指出，

至2020年，中国电子商务、消费品、物流服务等行业对高标准仓库的需求将达到1.4亿平方米至2.1亿平方米，而其实际供应只能达到5600万至6600万平方米，供应缺口超过1亿平方米，短期内市场将维持供不应求的状态。

易商红木的生意经

2011年，物流地产界大佬沈晋初和孙东平联合美国华平投资一起创立了“益商”，后来改名为“易商”。

尽管成立时间不长，但是靠着由于易商的外资背景，在资金充足的情况下，易商的发展非常迅速，仅过了三年，旗下的地产就从5万平米扩充到150万平方米。外界更是将易商称为“小普洛斯”。

这个称号除了由于其扩张速度极其快之外，还有一个原因是由于其创始人沈晋初，沈晋初曾长期担任普洛斯华东区总经理和中华区第一副总裁。华平投资找上沈晋初一起创立易商，也正是看上了其在物流地产龙头企业工作多年积累起来的经验、资源和人脉。有了行业资深大佬的加入，易商在创立伊始，整个商业模式就是非常成熟的。

除了满足当时中国疯狂增长的电商物流地产需求，易商将眼光还投向了冷链市场，当时中国电商发展迅速，但是冷链物流市场却由于技术和成本原因保持着缓慢增长，2010年7月国家发改委发布《农产品冷链物流发展规划》，尽管有政府支持做后盾，但是，比起技术已经成熟的普通高标仓储，选择技术难度更高成本更高的冷链物业，易商还是有冒一定风险，但是，如今来看，易商的选择是正确的。

目前，易商是中国最大的第三方电商仓储业主，也是最大的冷链物业业主，跻身中国最大的现代仓储开发商行列。

中国的物流地产保持着一超多强的局面，与其他几家奋力抢夺普洛斯剩下的市场，不如去扩张国外市场，易商在成立3年后，便开始进军韩国市场，和两名韩国企业家成立Kendall Square Logistics Properties (KLSP)公司。

为了继续扩张，2016年，易商选择了与新加坡物流地产红木集团合并，并改名为易商红木。红木集团于2006年成立于新加坡，由曾担任过物流地产界巨头普洛斯及安博的高管Stuart Gibson和Charles de Portes联合创建，专注于物流地产开发、租赁和资产管理，在业界享有盛誉，公司业务集中于新加坡、日本和中国。

合并后的易商红木的发展更加顺风顺水，随后接连拿到了多笔大额融资，弹药充足的易商红木扩张速度继续加速，将业务扩张至澳大利亚，印度。截至2018年9月，易商红木资金管理规模超过140亿美元，管理的项目面积已达1100万平方米。

为何选择此时上市？

根据招股书，2016年易商红木收益分别为9670万美元，2017年为1.53亿美元，截止至2017年9月30日收益为1.06亿美元，截止至2018年9月30日增长至1.7亿美元。同比增长55.6%。

纯利润方面2016年为1.05亿美元，2017年为2.01亿美元，截止至2017年9月30日纯利润为1.29亿美元，截止至2018年9月30日增长至1.38亿美元，同比增长6%。其中由于其收购东南亚的CIP导致了成本上涨。

值得一提的是，毛利及毛利率方面，截至2018年9月30日止九个月，易商红木的毛利由截至2017年9月30日止九个月的1.07亿美元增加42.0%至1.52亿美元；毛利率上，2016年及2017年，毛利率分别为97.3%及97.7%，截至2018年9月30日毛利率为89.4%。

来源：招股书

而股东方面，易商红木集团主要机构股东包括WPOCIM、SK、京东 物流 和APG等，分别持股38.35%、11.51%、8.23%、7.50%。

在现金流方面，截止至2018年12月31日，易商红木的流动资产为756万美元，去年同期为4.8亿美元，流动资产的大额度减少，易商红木方面解释称是由于需偿还2016年11月发行的3亿美元的韩亚票据及赎回2016年12月发行而未兑换为普通股的3亿美元C类优先股以及偿还银行借款的需要。可以说，此次通过港股上市，目的非常明显。

来源：招股书

易商红米在近几年的扩张速度加快，除了基本的物流地产业务外，还积极向基金信托进发。2017年1月，易商红木宣布收购剑桥工业信托管理公司80%的股权。2017年9月，ESR与全球房地产投资管理企业Invesco Real Estate联合收购中国核心物流资产，以及近期收购了东南亚的CIP，此时出现的大量资金缺口势必会影响易商红木的扩张进程。

结 语

作为物流地产绩优生，易商红木与其他民营物流地产公司不同的是，从创立开始，易商红米就表现出现强烈的资本色彩。

此次赴港上市，这位小普洛斯能否掀起资本热潮呢？

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