房价涨幅超香港！0首付购房还能国债移民？都是套路！

最近和朋友一起吃饭，席间聊天时朋友告诉我他在马耳他购置了三套房产，还拍胸脯跟我讲，绝对赚，让我跟他一起投！

而且想移民的话，8万欧就能移民，而且买房还可以0首付，分五年贷款，期间贷款的利息5年后还能返还！！

但我听完总觉得哪里不对劲！怎么可能有这么好的事呢？

我回到家一查，才明白我朋友为啥如此自信，原来2018年上半年房价涨幅马耳他居然雄踞榜首！！！甚至超越了香港！

据房地产咨询公司莱坊的最新报告称，马耳他房价增长已经超越香港，成为2018年第2季度住宅价格涨幅最高的国家或地区。

数据来源：Knight Frank

但是我仔细研究，才发现一些朋友跟我吹嘘的优惠和好处其实并没有那么好！

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先来说说马耳他：

真是欧洲"新加坡"？

马耳他是一个位于地中海中心的岛国，毗邻意大利，距离意大利西西里岛南方90公里，突尼斯以东284公里，利比亚以北333公里；

是欧非重要的中转站，有“地中海心脏”之称，也是世界闻名的旅游胜地，被誉为“欧洲后花园”。

我觉得把马耳他称做欧洲新加坡也就能国土面积上相似，从教育、金融上来说太勉强了！

这个国家实在太小了，国土面积仅仅316平方公里，海岸线总长180公里，国家人口42万，是个发达的资本主义社会，人均GDP是不低；

旅游业也发达，风景秀丽，官方语音是英语和马耳他语，欧盟、申根双料国家，不仔细研究除了国家小点，没有啥大问题。

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地中海袖珍小国

作为四面环海的袖珍岛国，马耳他之于欧洲，的确就像新加坡之于亚洲、香港之于中国；

它是连结欧亚非三大洲的桥梁，也是三大洲之间重要的贸易中转站和物资补给站；

同100多个国家和地区有贸易关系，自古以来就是兵家必争之地。

正是由于地处地中海重要战略位置，历史上的马耳他曾被多个国家所占领。

历经过各国统治后的马耳他，得以将不同的文化风情、艺术形式、宗教信仰及建筑风格完美融合，所以在马耳他能见到多重风格的建筑。

作为“地中海之心”，马耳他在欧洲拥有了不可忽视的地位，更享有其他国家没有的独特利好。

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营商环境好

2018年上半年，马耳他经济增长率达到5.7％，远远高于欧盟平均水平2.3%。

在DBRS评级中，马耳他在欧元区里GDP增速排第一。

数据来源：DBRS评级

良好的经济增长势头为马耳他的经商创造了优质的外部大环境，而马耳他政府施行的利商政策，更是为经商创造了良好的内部环境：

早在2001年马耳他政府就通过了《商业促进法》，以更优惠的政策鼓励和促进投资，并扶持中小企业的发展。

在世界经济论坛发布的《2018全球竞争力报告》中，马耳他竞争力位居36位，比去年又前进了一位。

最主要的是马耳他无资本税、净财富税、遗产税、赠予税、不动产税，不实行双重征税。

在马耳他创立企业，可享受欧盟关税同盟和欧盟贸易优惠补贴，税收制度完全媲美新加坡。

但是整体金融实力上来说，远逊于新加坡。

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英联邦教育体系

马耳他是英语国家，虽然马耳他人有自己的语言马耳他语，但是每个马耳他人都会说英语。

这是因为马耳他的教育是采用2+X的多语言教学，其中英语和马耳他语为必修的授课语言，学生还可以根据自己爱好选修其他欧洲语种。

图为英联邦体制中最古老的大学世界百强名校马耳他大学

马耳他政府提供11年的义务教育，覆盖了整个小学和中学阶段，学生也可以根据自身需求选择国际学校入读。

不管公立学校还是私立学校，都可以成为进入英美澳等顶尖学府的桥梁。

此外马耳他身份还可助力学生以华侨生身份考取国内清华北大等知名学府，避开传统高考的独木桥。

但也就走华侨生身份现实些，其整体教育实力远比不上新加坡。

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再说说马耳他房产：

盘子小谈不上房地产！

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马耳他房价涨幅之谜？

马耳他是欧洲旅游度假胜地，加上欧元汇率的上升及经济复苏带来的连动效应，所以在2015—2018年这三年房产升值很大。

马耳他中央银行CBM数据显示，早在2015年马耳他房价涨幅为10.03%，2016年的增值幅度就达到13.82%，在整个欧盟范围内排名第二。

而马耳他整体面积相当于北京顺义区大小，人口也仅40多万，国外投资者稍微集中涌入一点，肯定就会造成当地供房紧张，房价涨幅之大也不足为奇！

但仔细想想，投资马耳他房产风险还是很大的！

首先，马耳他盘子这么小，这几年涨了这么多，泡沫还是有点大的，投资要注意泡沫破裂风险！

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马耳他房价及租金回报

数据统计显示，2017年马耳他的房产均价为3577€/平方米，截止到今年5月马耳他房产均价为4576€/平方米，跟去年相比均价上涨了近1000€。

图为马耳他房价分布区域图（北为戈佐岛，南为马耳他主岛），房产价格高低由颜色深浅区分，房地产价格越高，颜色越深

仅2017年，马耳他当地房产出租回报率可达6.64%以上，在欧洲房产出租回报率的榜单上，跃居第二。

马耳他由于国土面积不大，公路网络密集，因此选择任何区域都不会太远。房产价格由以下因素决定：地段、风景、施工水平、装修、房产类型等。

马耳他购房无房产持有税，无地税，仅在初次购买时需缴纳政府印花税。

政府印花税通常为不动产价值的5%。如购买城市保护（Urban Conservation Area，主要指一些老建筑），享受2.5%税率。这项优惠政策持续到2018年12月。

近两年，马耳他政府为推动更多买家将购买意向投入戈佐岛，所以购买戈佐岛不动产的政府印花税仅为2%。

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马耳他房产区域分析

马耳他全国由马耳他岛，戈佐岛，科米诺，康米诺托和费尔夫拉岛五个小岛组成，海岸线长180公里。

其中，马耳他岛最大，面积为245.73平方公里，多天然良港；第二大岛为戈佐岛，面积为67.08平方公里。

图为马耳他分区图

马耳他房产目前市场上大部分一手房为期房，少量一手房为现房。目前市场上卖的火热的是北港大区.

图中颜色越深的区域房产交易量越高（数据来源：马耳他统计局）

北港大区：包括Birkikara, Gzira, Msida, Ta’Xbiex, San Gwann，Pembroke, St Julian, Sliema, Swieqi的房产交易量最高，占比为13%。这几个地方也是马耳他人口大区的核心区域。

南部大区的交易量是12.3%，包括Zabbar, Xharja, Zejtun, Birzebbuga, Marsaskala, Marsaxlokk等。

北部大区: Mellieha, St Paul’s Bay（马耳他的国际社区外国人聚集地）的房产交易比是10.6%。

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中心区房产分析

马耳他有三个中心：政治和文化中心-瓦莱塔（Valletta）；旅游和商业中心有两个：斯利码（Sliema）、圣朱利安（St.Julians）。

1、首都瓦莱塔

马耳他首都瓦莱塔是欧洲文化名城，全国的政治、文化和商业中心。

城中保留着不少精美的维多利亚式建筑和石头铺设的古老街道，因此瓦莱塔又有“巴洛克的伟大杰作”“欧洲艺术之城”等别称。

马耳他首都瓦莱塔俯瞰全景（图片来源：国家地理中文网）

瓦莱塔房产均为老房无新房，古老的建筑单价和维护成本较高。

瓦莱塔的一房约二十万欧左右，两房到三房的价格从三十到两百万欧不等。

2、商业中心斯利马

斯利马是马耳他商业最集中的区域，也是租金最昂贵的区域。

斯利马拥有目前马耳他最多的政府特批区域大型房产项目，社区及配套成熟。

拥有目前马耳他最大的商场（The Point），拥有可以直达瓦莱塔的摆渡船（通常半小时一班，10-15分钟左右抵达对岸）；

拥有漂亮的海湾和众多商家，拥有马耳他最大的私立医院（St James Hospital），拥有高质量的语言学校和公立学校等。

图为瓦莱塔卫星城斯利马

斯利马位于马耳他岛东海岸，滨地中海的马耳他海峡，人口2.1万，是首都瓦莱塔的卫星城镇，现代化建筑、住宅和旅社集中。

斯利马沿海一线的海景住宅两房、三房价格通常在一百万欧以上，非一线海景距离海边1-3公里可以找到三十几万到五十几万欧的两房或三房公寓。

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最后说说风险：

有泡沫！套路多！

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泡沫欲破

不多说了，直接上图。

图为马耳他房价指数

经历了前几年的暴涨后，马耳他这个小盘子也承载不住了，从未来趋势上看也在回调下跌，清理泡沫！

那么目前尚未转手的，是不是亏了呢？站了高位！只吃租金也没意义！

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融资套路——羊毛出在羊身上

目前市场上大多移民中介都是包装成：5年国债投资的融资款是8万欧元，年化贷款利息仅为4.8% 的项目。

但我想提醒一句，这是不返还的！还不如直接投25万欧国债项目，5年后还返还！

市场上凡是遮遮掩掩，欲盖弥彰，玩数字游戏，没有房贷资质的融资平台都是有风险的，投资人需要擦亮双眼。

相反，在选择融资平台的过程中，一定要选择有资金实力、有金融资质、有成功案例的平台，同时，严格按照协议的约束保障自己的权益。

记住：天上不会掉馅饼！如果你捡到了，大概率是被割了韭菜！