解局 | 业绩录最大增幅“被遗忘”的万科海外定位窥探

观点地产网 在借壳上市的第9个年头，万科海外半年净利润才达到2亿港元以上的水平。

根据万科海外8月16日发布的盈喜公告，该公司预期2021年上半年将录得股东应占盈利上升不少于390%，而去年同期的综合管理账目录得股东应占盈利约5490万港元。

万科海外前身即“万科置业（海外）”，它的过往发展历史可追溯至2012年5月，万科旗下全资子公司万科置业（香港）有限公司（下文简称“万科香港”），以大约10.79亿港元收购港股南联地产73.91%股份。

这或许也是万科最早获取的港股壳平台，按万科管理层的说法，收购的主要目的是“进行国际化尝试”。而随着2014年万科完成B转H，万科企业成功登陆港交所，珠玉在前，万科置业（海外）距离部分投资者所预期的“万科境外主要上市平台”越来越远。

以致于在2019年前，万科置业（海外）的雇员都在2-6人左右，主要物业发展项目也仅有与新世界合作的香港荃湾西站柏傲湾。2019年注入英国、美国及香港若干项资产并更名“万科海外”后，该公司才被万科管理层誉为“未来海外的主要平台”。

但实际上，在万科境外投资业务架构中，万科香港、万科地产（香港）有限公司（下文简称“万科地产（香港）”）至今仍是主要投资平台。其中，香港地区目前在售的项目几乎都由万科香港持有，作为子公司，万科海外主要充当提供资管、销售及开发服务的角色。

受制于资金实力及集团内部分工等因素，万科海外正被塑造成另一种意义上的轻资产平台。

借壳9年

在8月16日发布盈喜公告后，万科海外当日盘中出现大幅上涨，最高涨幅逾37%，触及52周新高3.49港元；至收盘时报3.08港元，涨幅21.26%。

资本市场对万科海外的半年度业绩给予了肯定，毕竟390%的现象级增长在过去9年间尚属首次。观点地产新媒体了解，由于缺乏持续稳定的项目供应，万科海外自借壳以来半年度净利润大多处于1亿港元以下，且业绩出现较大的波动。

2012年借壳之初，万科海外前身万科置业（海外）拥有的项目，仅有位于香港葵涌的丽晶中心项目若干单位及停车场，建面65.7万平方呎，相当于总建面的64%。当时，该物业公允值为12.6亿港元。

次年5月16日，万科置业（海外）才以7.22亿港元的代价，从母公司万科香港手中收购西铁荃湾西站六区物业发展项目（TW6项目）共计20%权益，首次实现进军香港房地产开发市场。

TW6项目剩余80%权益由新世界持有，该项目计划提供983个住宅单位，实用面积介乎306-1366平方呎。同时，项目毗邻荃湾西港铁站，大部分单位坐拥无敌海景，但需要到2018年才有望竣工，也意味着有大约5年时间项目才能实现结转。

郁亮在万科2013年度业绩会上也表达了谨慎的态度：公司“走出去”一是为了学习，二是为了“请进来”，三则是为内地投资者提供一个海外置业渠道。因此，包括新加坡、纽约、香港等地项目均是与当地企业合作。

2015年，万科置业（海外）曾计划通过供股融资10.32亿港元，并用于向万科收购一项位于香港湾仔的发展中物业。但此后双方并未达成协议，交易进入搁置状态。万科置业（海外）转而寻求透过参与拍卖或投标收购市场上其他物业项目，收效甚微。

2017年1月，万科、新世界合作的“柏傲湾”首次推出发售并获得破纪录认购，至同年2月20日已售出755个单位，对应销售总额70亿港元。至2019年初，该项目已售出逾99%单位，销售总额约100亿港元。

由于柏傲湾于2018年四季度逐步交付，万科置业（海外）2018年实现归母净利润6.77亿港元，同比增336.25%，创下借壳以来最高纪录。此后由于结转货值匮乏，该公司净利润又跌回不足两亿的水平。

转折点出现在2019年，万科置业（海外）先是收购万科位于英国伦敦，美国三藩市及纽约的若干物业，此后收购万科香港旗下北角春秧街物业重建项目，累计斥资16.82亿港元。同年，该公司更名“万科海外”。

同时，万科海外与万科香港签订管理服务框架协议，雇用万科负责监察及管理美国、英国、香港项目的投资及管理业务的前任雇员，以此在这些地区向万科提供资管业务。

自此，“资产管理”开始逐步成为主要利润来源。在具体收费标准上，上述协议约定，万科海外将就万科香港订约各方于相关项目投资资本总额每年按1.25%计算的资管服务费。

据万科海外2020年财报，期内公司收入为4.75亿港元，同比增89%，其中资管业务是主要收入来源，贡献约2.37亿港元。

今年8月16日最新半年预告中，万科海外解释净利润增长逾390%的第一条原因也是：公司提供的资产管理服务产生纯利增加。

境外平台定位

观点地产新媒体注意到，万科在香港的项目，确实较少有注入到上市平台万科海外。至于万科海外的定位，万科方面人士并未予以明确回复。

这样的结果与过往万科管理层的表态似乎有所出入。

在万科2018年度业绩会上，时任万科首席运营官兼万科海外董事会主席的张旭，曾解释将英美及香港的项目注入万科海外的原因。他表示，未来会把万科海外作为海外的主要平台，目的是想把平台做好，把海外业务做好。

但张旭转而声称，万科海外能做多大，取决于这个平台的团队做怎么样的努力。

据观点地产新媒体过往报道，不同于万科海外在香港发展物业层面的捉襟见肘，其母公司万科香港2015年便以逾38亿港元中标新界屯门扫管笏项目。项目此后开发为在香港首个独资销售住宅“Le Pont上源”，总投资额90亿港元，于2018年上半年宣布计划推售。

此后三年间，万科香港陆续推出香港西环15 Western Street、长沙湾the Campton、何文田VAU RESIDENCE等发展物业；其中上源项目截止2020年9月录得销售额约70亿港元，The Campton截止今年7月则累计销售36亿港元。

推售项目之余，万科香港亦有意寻求投资机会，包括去年7月联合青建国际37.05亿港元中标新界大埔宅地，去年12月以5.76亿港元底价投得九龙深水埗旧楼项目，今年4月以2.76亿港元投得深水埗医局街项目等。

需要指出的是，万科香港屯门、长沙湾、何文田等项目的资产管理、销售及项目开发的服务工作，均主要由万科海外的控股子公司“万科控股（香港）有限公司”负责。因此，万科香港、万科海外之间，实际上是母公司拿地、上市公司提供后端服务的合作模式。

市场人士对观点地产新媒体表示，之所以不通过上市平台拿地，客观原因或主要是万科海外在投融资两端受到限制，“最后只能负责销售等工作”。

其中，万科海外借壳至今规模仍旧不大，截止2020年底公司总资产仅55.01亿港元，银行结余及现金6.11亿港元，并不具备大量投资扩储的实力。相比之下，由母公司万科香港承担拿地成本，则可节约上市公司大量成本。

融资方面，2012-2020年间，万科海外仅有2013年、2014年、2019年及2020年存在负债情况，其中有息负债比率最高为2013年的46%；2020年仅为17.7%，负债水平较低。

从估值层面看，截止8月16日收盘该公司总市值仅12亿港元，静态市盈率6.46，处于较低估水平，这同样使得股权融资存在挑战。

从基本面看，通过万科海外实现融资功能的难度较大，实际上万科是通过另一个境外平台补充资金需求。

资料显示，2004年，万科经商务部批准，首次设立境外融资平台--万科地产（香港）。2013年，标普曾在报告中指，万科地产（香港）一直获得母公司高级管理层提供支持的有力且持续承诺，是万科的主要海外控股公司和融资平台，是万科的“核心”子公司。

去年7月，万科通过万科地产（香港）向港交所申请规模达95亿美元的中期票据计划上市。对此标普也表示，此次发行募集资金计划用于存续债务的再融资，所以预计此次发行不会对万科的财务杠杆造成显著影响。

而除了万科香港、万科地产（香港）及万科海外，万科在2020年年报中还披露，涉及到香港的主要经营子公司包括万科置业地产 (香港) 有限公司。

万科在香港发布的项目新闻稿也明确提及，万科海外是万科的“其中一个主要海外地产投资平台”，于香港、英国及美国持有项目。

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