周期低谷里，这家外资房企迎来“最好的时代”

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作者：夏虹

来源：商业人物（ID：biz-leaders）

“这是一个最好的时代，也是一个最坏的时代；这是一个智慧的年代，这是一个愚蠢的年代；这是一个信任的时期，这是一个怀疑的时期……”

查尔斯·狄更斯《双城记》里的这段话被很多人在行业周期里引用。机会和危机共存，对于经济周期而言，一直是个准确的描述。

中国的房地产业正在经历黄金十年后的调整期。摆脱了过去单纯“开发＋销售”的增长模式，那些深耕在经营增值业务的地产商开始在这个最坏的时代迎来“最好的时期”。

好时代

5月24日，在上海最高双子塔51层的楼顶花园，罗臻毓带着他的核心团队，首次集体亮相于媒体面前。

这座双子塔原名叫星港国际中心，位于北外滩核心区，对岸便是上海乃至全国的金融中心陆家嘴。黄浦江上轰鸣的轮船汽笛声在这座大厦的51层仍然清晰可闻。去年底，凯德大手笔收购了这座上海最高双子塔，项目预计投入200亿人民币，不仅创下了凯德在中国单体收购交易的最高价，同时也是外资在内地投资物业购买价格的新纪录，一时轰动市场。而24日这天，这座全球第十座来福士、上海第三座来福士迎来正式亮相。

罗臻毓是凯德集团总裁，负责中国市场的业务。他毕业于新加坡国立大学房地产管理专业，并拥有美国俄克拉荷马城大学工商管理硕士学位。罗臻毓是个地道的中国通，从2004年开始就常驻中国，曾历任多个职务，并负责过不同区域的业务，这让他既熟悉业务又深谙中国市场和文化，能在中国这个既充满机遇又复杂多变的市场上找准方向。

罗臻毓，凯德集团总裁兼首席执行官，中国

凯德是一家新加坡房地产集团。在新加坡，走两步就是一家凯德的商场，这不是夸张，也足以证明其商业能力。1994年进入中国，凯德将新加坡花园洋房概念引入市场，以住宅项目在市场立足；随后又将服务公寓带进中国，也是国内最早做商业综合体的开发商之一。当年第一座来福士开业的时候，商业综合体这个概念和产品形态，在国内市场还是个新鲜事物。

凯德从一开始就没有简单的把自己定位成一个“盖楼的和卖楼的”。特别是在中国房地产野蛮生长的黄金十年里，当国内开发商都在跑马圈地，“躺着”都赚钱的年代，凯德这种大量自持商业项目，靠辛苦运营赚租金的模式，为很多同行所不解。

然而，凯德似乎一直以自己不慌不忙的节奏，稳中前行，这也为凯德盖上了“保守、低调”的帽子。

或许可以理解为，这是一家外资地产商在中国市场上的耐心和坚持。

罗臻毓并不是不清楚这些。他在去年一次公开会议现场说了自己对中国房地产市场的观察：“在过去相当长的时间里，房地产行业做的都是‘实体文章’，主要做单纯的房地产开发和销售。而互联网时代的到来，与市场大环境的变化，让房地产行业的转型必须更加注重‘软实力’。”

罗臻毓觉得，适合凯德节奏和优势的好时代，到了。

变局

去年以来，凯德频繁出手，大举买卖，成为业内热议的话题，行业的目光再一次聚焦在这家一贯低调保守的新加坡地产商。外界都感觉到凯德在变。

罗臻毓回应了这一系列“生意账单”，“主要是出于优化资产的需要。把资源调整聚焦到凯德能够建立业务规模的城市，主要投资也是聚焦五大核心城市群。”

“我们不只是投资方，不只是开发商，我们也是基金管理者、资产管理者。”凯德这种涵盖全商业价值链的模式，也决定了它的投资策略。

采访时，坐在罗臻毓身边的是凯德集团（中国）首席投资官潘子翔。

潘子翔向记者介绍，“从投资的角度，我们看短期，也看长期。可能在2013年到2015年还是比较谨慎的，很多开发商还是高溢价拿地，我们不会贸然这么去操盘拿项目。2017、2018年的时候市场给我们很多机会，就是所谓窗口期，这时候就以很敏锐的方式拿下这些项目。而这些项目都是长线投资。”

罗臻毓打趣，“去年一年，潘子翔瘦了很多。他每天就给我算账。”

潘子翔给罗臻毓算的是“赚钱”的数字，比如“从投资的角度来福士是一个很好的产品，我们资产包表现很好。最早的五个来福士我们是装在一个基金里面的，也就是2008年成立的来福士中国基金，当时基金规模约12亿美元，现在这五个来福士已经全盘开业，整个资产包总价值是我们募集基金的三倍以上。这背后是项目运营良好，租金业绩好。”

一直以来，成熟的房地产金融模式都是凯德的一个独特光环，也是业内学习的对象和标杆。对此，罗臻毓的看法是，“资产金融化、证券化这个是必要的工具，是国内房地产未来发展的方向。但金融化、证券化不是商业地产起死回生的良药。真正的良药是精细化经营。”

未来

当中国经济进入深度调整期，被当做国民经济支柱的房地产业也走到了“十字路口”。生意难做似乎是不分行业的共同感受。

罗臻毓却仍然乐观，他在不同的场合都表达过“仍然非常看好中国房地产市场。”

中国是凯德集团的核心市场之一，目前凯德在中国的管理资产占到集团管理总资产的近一半，已在国内41座城市布局180多个项目，总开发规模约2200万㎡，管理总资产约2400亿元人民币。

未来，凯德在中国该往哪走？在24日活动的品牌战略分享环节，罗臻毓给出了答案。概括而言，便是凯德集团（中国）的愿景：智在城市生活。

首先，数字化将是凯德发展战略的核心，也将是凯德继续提升核心业务的重要驱动力。

买卖只是开始，经营才是根本，房地产效率年代已经开始了。

其实，凯德很早就开始数字化创新的探索，并在持续丰富、延展其商业智慧生态圈。“一是串起场、二是串起人。在这个思路之下，凯德依托凯德星平台，不断扩展网络和商业体系，让用户的生活、办公、出行等不同场景无缝衔接转换，打造智慧生活体验。”据了解，凯德星目前中国会员人数已经突破760万。

长期以来，在商业模式上，凯德一直扮演着市场教育者的角色。但罗臻毓和他的团队却从未放松，不停挑战自己，也随时准备颠覆自己。

如何真正把线上和线下打通，商业未来的增长机会在哪里？

办公楼未来是否还会存在？办公租赁模式又将如何改变？

未来的城市中心又将以什么形态呈现？

……

正是基于这种前瞻性思维和忧患意识，凯德持续推动不同业务的创新。譬如今年面市的商业新物种“来探”，就是对现有商业模式的变革，把商场当成一种服务来做，“平台即服务”模式。再譬如，在凯德的办公楼中，传统办公、联合办公、社交空间等多种不同产品形态灵活组合，形成一个多元的商务办公社群生态。

另一个值得注意的变化，是凯德的版图会更大，而这次不是简单的垂直生长，更是横向升级。

今年1月，凯德集团宣布收购星桥腾飞旗下两家全资子公司的所有股份。该交易预计将于6月底完成。交易完成后，凯德将成为亚洲最大的多元化房地产集团之一，管理资产超过1230亿新元。

也许，对很多人来说星桥腾飞略显陌生。星桥腾飞在产业园开发运营、工业及物流地产领域具有领先经验和广泛的业务布局。旗下代表性项目包括广州知识城腾飞园、腾飞苏州创新园、新加坡杭州科技园等。凯德与星桥腾飞整合后，又将产生什么样的化学效应？

对此，罗臻毓说，“整合后，凯德的产业链将延伸至产业园，整个业务版块扩容，做城市的整体规划，为城市引入一些新的产业业态；再加上凯德在住宅、办公楼、购物中心等业务领域的专业能力，能够为城市更新提供领先的综合解决方案。这是凯德整个战略往前走希望能做得到的东西。”

中国的城镇化进程经过三十多年的快速发展走到现在，向粗放型开发要增长的时代很快就会结束，特别是一二线城市，而城市更新、存量改造的市场空间则日益显现，将是下一阶段竞争的主阵地。

而凯德的这一步，可以说赶上了自己的“好时代”。正如罗臻毓总结说：“凯德已经做足了准备。”

今年，是凯德集团深耕中国的第25年，也许也是一个新发展时代的开始。

*图片由凯德集团提供