房地产税试点“大招”来了，但勿陷“致命的误区”

本文作者：邓海清，汪术勤

据新华社北京10月23日消息，全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定。

房地产税试点来了，引发市场热议，承载着各界“平抑房价”的期盼。

但目前各界对房地产税的理解依然存在一些误区，房地产税的作用可能和大家的理解有些不一样。

房地产税对抑制房价上涨会有一定的作用，但是要实现“房住不炒”、控制房地产价格泡沫，关键还是在于房地产去金融杠杠化以及货币不要大放水。房地产税本身并不是解决房价高企泡沫、落实房住不炒的特效药。

致命误区一：房价高企泡沫主要是因为没有推出房地产税

首先，我们要明确一点，决定房价涨跌趋势的不是税收，而是货币政策和金融杠杆化程度。

（1）房地产价格泡沫的本质是货币现象

货币政策宽松、信用扩张、央行放水是催生资产价格泡沫的根源。

例如，2020年疫情以来，美联储开启无限量QE，美国财政部直接向居民发钱，导致股市、房市价格大涨。国内之前十几年的房价上涨与M2高增长的相关性也很高。

从国际对比来看：美国和德国的货币政策倾向有较大差异，美联储“节操”很低，放水尺度大；德国央行一直反思二战前魏玛政府时期恶性通胀导致纳粹上台的教训，对货币宽松保持警惕。结果从房市上看，德国的房价涨幅和波动性远低于美国，保持了长期稳定。

（2）房地产的市场化、金融杠杆化程度越高，越容易出现房价的大起大落

房地产既有居住属性，又有投资属性，房地产的市场化、金融杠杆化的程度越高，就越容易被作为投资品进行炒作和买卖，价格出现大幅波动。

从国内外对比来看：中国香港和新加坡都是地小人稠，但中国香港的房地产行业市场化、金融杠杆化程度高，房价泡沫不断吹大，底层居民住房条件恶劣；而新加坡的房地产行业去金融杠杆化做得比较好，房价更为稳定，穷人的住房需求也能得到较好的保障。

（3）从国内外经验看，房地产税不是房价走势的关键影响因素

横向上看：美、日、英、德、新加坡、中国香港等都推出了房地产税，但各国房价走势并不相同：香港房价不断攀上新高，严重影响民生；美国房价大起大落，成为金融危机的重要诱因；德国和新加坡房价更为稳定，逃出了历次金融危机的轮回。

纵向上看：上海、重庆2011年开始试点房产税，但此后上海和重庆的房价走势两极分化，上海高歌猛进，重庆涨幅轻微。二者的差异主要在于上海严格限制土地供给，而重庆土地供给充分。税收因素对两地房价走势并未产生决定性影响。

我们认为房地产行业的黄金时代已过，主要不是基于税收政策变化，而是我们看到了中国政府坚持“房住不炒”的理念不动摇，坚定推进房地产去金融杠杆化、去市场化的决心不动摇。

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致命误区二：房地产税可以弱化地方政府高价卖地的冲动

当前房价涨跌的结构性失衡现象突出，比如一线城市、学区房等价格更容易上涨，房地产税能够改变房价结构性失衡的状况吗？

答案可能会让大家比较失望。目前教育、医疗等公共资源的分布并不均衡，就业机会、商业机会、个人发展机会的区域分布也不均衡。而如果这些资源和机会的获得都与户籍、房子挂钩甚至绑定，那么房价就不仅仅是房子本身的价格，还包括背后隐含的公共资源和发展机会的价值。

学区房、教育医疗等公共资源以及户籍制度与房子挂钩，本质上都是地方政府高价卖地冲动的实现工具。房地产税难以解决房价的巨大结构性失衡。要解决这种结构性的差异，还是要依靠基本公共服务的区域均衡化、户籍制度改革等，与房地产税关系不大。

致命误区三：房地产税是“房住不炒”的大杀器

上文已经讲到，房住不炒主要依靠去金融杠杠化和有节制的货币政策，与房地产税没有太大关系。

理解房地产税推出的意义，不能简单的从房价涨跌的角度来看，而需要从中国发展模式变轨和地方政府财税体制重塑的角度来看。

中国工业化和城镇化高潮已过，发展模式和发展思路正在转型，经济增长底层逻辑从过去的负债繁荣主义变轨到科技进步主义，培育“硬科技+绿色低碳+支持民企小微”三大新支柱，地方政府财政收入来源从以增值税和土地财政为核心的旧模式向以财产税和收入税为核心的新模式转型已具有迫切性和重要性。

从国际经验来看，房地产税是解决地方政府税收收入来源的重要工具。美日英等国房地产税占地方政府本级收入的比例甚至可以达到40%以上，是重要的税源。

我们更为关注房地产税的税制设计。目前国际上既有实行累计税率的，也有实行不变税率的。我们认为，如果房地产税能够实行类似于个人所得税的累进税率，可以更加有效地调节收入差距，对资产多者多征税，资产寡者少征税，实现共同富裕。

致命误区四：房地产税会让人更愿意不买房而是去租房

乍一看，房地产税增加了有房一族的负担，降低了房产投资收益，大家似乎应该更愿意去租房而不是买房。但问题是，税负的最终承担者未必是直接缴税的那一方。

举例来说，假设有一件商品，在某个特定时刻市场价格为100元。也就是说，在此时此刻，卖方愿意以100元的价格卖出，买方愿意以100元的价格买入。

下一时刻，政府决定为这个商品加征一个10元的税。那么这10元的税由谁承担呢？

极端情况一：买方对商品的需求无限大，也就是俗称的“刚需”，不管涨价涨多少也要买，而卖方坚持至少要得到100元税后收入才愿意卖，那么价格必然提升至110元。

结果是卖方得到100元，买方付出110元，政府获得10元。

极端情况二：市场不景气，卖方希望将商品赶快卖出。而买方不急着购买或者可选的商品很多，于是坚持至多只愿意支付100元来换取商品。

结果是卖方得到90元，买方付出100元，政府获得10元。

以上是两种极端情况，和加税之前比，情况一税收由买方承担，情况二税收由卖方承担。实际情况下，两个极值都是达不到的，只会在两者之间徘徊。

也就是说，税收由买方和卖方共同承担，承担的多少和买卖双方对价格的敏感程度、市场供需形势等（经济学术语叫作“价格弹性”）有关。

在租房市场上，如果租客多而房东少（供不应求），那么房东可以通过提高房租的方式将大部分房地产税转嫁给租客，这会提高租客的租房成本，这种情况下租房未必比买房划算；反之，如果租客少而房东多（供过于求），房东提价行为将受到很大限制，房地产税的大头就只能自己承担了。

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