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关于菲律宾地产投资的答疑Part1

这些日子,有许多朋友私信询问我关于菲律宾投资的一些问题,有很多都是些基本的问题,今天梳理一篇文章,答疑菲律宾房地产市场投资的一些询问比较多的问题。

并且文章后期也会陆续更新。

1.外国人在菲律宾购房需要什么材料?

一份护照即可。签合同时提供护照复印件、地址证明和汇款就行了,手续、房产证全部由开发商负责办理。

2.外国人在菲律宾购房有何法律限制?

菲律宾法律不允许外国人购买土地(Lot),只允许购买公寓(Condo),且一个项目的外国人比例和本国人比例为4:6,也就是只有40%的公寓能卖给外国人。

3.菲律宾房产(公寓)的产权是多少年?是否限购?

菲律宾公寓产权是永久产权,子孙都可以继承,而且无遗产税。购房套数不限购(特别紧俏项目可能会摇号方式)。

4.菲律宾买房有哪些税?

如果是一手房,开发商会在合同上面写明,一个是OC(Other Charges , 这里面主要是办理房产证时的税费,房产证由开发商办理。这个OC的比例每家开发商都不同,不过大致都在6%左右。这个费用是会在合同里面,算进总房价的。

另外一个是VAT(Value added taxes),房产增值税,占房价的12%,这个不是必须交的,购房金额<320万比索,无需缴纳。这个是政府征收的房价12%的税,也是交给开发商,由开发商交给政府。

如果是二手楼花(别人转卖的期房),可能还需要支付卖家税,卖家税,过户费等,这个一般都是可以跟卖家谈是否包含在一口价中。

5.外国人是否可以购买菲律宾别墅?

菲律宾法律规定,外国人不可以以个人名义购买带有土地产权的别墅或排屋;除非以实体公司名义或菲籍配偶名义购买。

6.菲律宾房产有无公摊面积?

菲律宾房屋无公摊面积,都是按实际使用面积计算,公用部分的面积不算到个人面积上。如:100平方米的房子(使用面积),相当于国内的125平米左右(建筑面积),国内一般情况下,得房率大多在75%-80%之间。而在菲律宾30平米的房子,实际就是国内40多平米的房子。

7.持有菲律宾房产还有其他费用吗?

a.房产税约每年0.3%

b.物业费,一般是 30—100比索/平方米/月(约合4-12元人民币/平方米/月)安保,电梯,垃圾清运,泳池,健身房都包括了,不同开发商物业费收费情况不同。

8.外国人在菲律宾置产是否可在当地申请贷款?需要哪些资质与手续?

目前BDO银行开放了向在菲置产的外国人提供贷款的业务。申请人的资质要通过银行的审核,手续比较麻烦,年利率8%-10%,贷款额是房屋价格的七成,且限贷三套。

9.菲律宾购买的付款方式如何?

可选择不同的付款方式,全款,可享折扣;还有就是分期,分为首付,月供,尾款。不同开发商付款方式不同,有些开发商的项目是零首付。

相比国内付款方式,杠杆比较大,也就是前期付款投入较小,尾款比重较大。如果合理运用杠杆,可实现资金支配收益最大化。不同公司,不同项目,付款细节不一样。

举个例子,SMDC公司,零首付,月供占全房款的20%,尾款80%。总结一下的话比如一套公寓50万人民币,2024年交付,这时候你有5年,也就是60个月的时间去月供,月供占20%的话,就是50万x20%=10W,分摊到60个月的时间,月供仅需1666.7人民币,但是到了2024年,你需要一次性支付40万人民币。

10.外国人在菲律宾购房,资金如何汇入菲律宾,操作手续如何?

菲律宾一手楼大多是期房,一般实行分期付款。订金需付现金,余下的分期付款(可银行转账)。分期付款的方式有三种,第一种可以用自己在菲律宾本地银行的支票,在支票上填写不同的日期和金额,交给开发商,开发商到期去银行兑付。第二种,与开发商签订协议,由开发商定期到你的开户行扣款(等同国内的自动还款)。第三种,从海外银行定期汇款给开发商。

11.菲律宾公寓交付标准?

菲律宾公寓房产都是精装修,包括卫浴厨柜水槽,也就是国内所说的硬装全包,只需添购家具家电即可拎包入住。

12.菲律宾公寓大概是什么价格?

Makati(菲律宾的金融中心,传统CBD),BGC(小新加坡,外国人的CBD),Pasay(发展娱乐业(赌场)的滨海区域),Ortigas(另一个CBD,本地企业总部)约1.8-4.5万人民币,其周边地区约1.5万左右。2009~2016每年涨幅在8-12%,2017年涨幅20-30%。租金回报率(6~15%)为国内(1.5~2.5%)的3~6倍。