拥有6.5亿人口的东盟，从人口规模的角度看已经非常诱人了，巨大的市场潜力吸引了众多国内巨头和资本争相涌入。作为个人，如何跨越时空去抓住东南亚这个商机，从中分得一杯羹，成为个人投资需要思考的问题。小额投资、超高回报的东南亚买房成为了一个机会。
1为什么是菲律宾？
经历了中国房地产的黄金十年，买房的基本赚到钱了，接下来的白银十年，还是能赚钱，只是没那么容易。享受过这波红利的人这时候则把目光转向了的海外，更准确的说是东南亚，因此东南亚这时候开始火起来了，当然这与中国倡导的“一带一路”倡议密切相关，其背后的经济规律是沿着人均GDP轨迹寻找产业机会，将10年甚至20年前中国的经验复制到东南亚。
人均GDP超3000美元，人们对消费的欲望开始呈现爆发式增长，表现为对信用卡，啤酒，休闲度假，文化娱乐以及房产的消费有一个“值”得飞跃。中国房地产市场的“黄金十年”也正是从人均GDP3000美元开始，8000美金基本上进入一个饱和期，2017年中国人均GDP约8800美金，中国的房产消费趋向饱和。
投资，是投资一个国家的未来，如果国家发展已经相对成熟，那么以2017年中国人均GDP约8800美金为标准线，我们来分析分析东南亚各国，从表格中可以看出新加坡、文莱、马来西亚的人均GDP均超过了中国，不适合以赚钱为目的去炒房。印度尼西亚反华，不允许中国人买房，缅甸政局不稳定，风险较大。泰国人均GDP已经较高，本国房市已被外国人炒过几轮了，当下入手收益有限且赚钱难度加大。柬埔寨国内在打击博彩，引发一系列的经济影响，买房投资不太现实。
逐一分析下来，东南亚买房从菲律宾、越南、老挝这几个国家中选择。这三个国家2017年的GDP增速均在6.7%—6.8%，经济发展都不相上下，但对比三国的人口、土地面积、人口密度，菲律宾、越南这两个国家相当突出（老挝，人口少、GDP总量小、存在感低）
房地产市场，房地产周期长期看人口、中期看土地、短期看资金。越南要求外国人购房首付比例是50%，大约3年后交房，交房前付完50%尾款，且土地产权是50年，这是“硬伤”。
做东南亚房产市场都清楚，东盟十国里有九个国家都有炒房的“硬伤”，就只剩下菲律宾可以作为炒房的国家了，但仔细留意的话会发现，很多中介在推马来西亚、泰国、柬埔寨的房产，这又是怎么一回事？
购海外房产，除了单纯的用来“炒房”之外，还有以教育、旅游、退休移民为目的的。
01马来西亚
房产卖点是教育移民、医疗移民，其实这种买房目的也可以尝试英美澳加新，但经济负担很重，对绝大部分家庭来说不现实，因而马来西亚教育移民买房最为合适。但拿来做“炒房”就不太现实，因为马来西亚政府抑制炒房，一手房5年内不允许转让。
02泰国
旅游资源非常丰富，也很成熟，本国的房产卖点是养老和旅游。2006年泰国的人均GDP达3368美元，而2017年是6594美元，2017年GDP增速仅为3.9%。可见聪明的东南亚炒房者早在2006年就建仓泰国了，在2019年是否还去泰国买房就看不同人的需求和风险偏好了。
03越南
除了前面提到的首付比例高和50年产权（其实可以做到100年）等不利因素外，中国人去越南买房要看护照，旧护照可以同时拥有所有权、出售权、租赁权；新护照只有出售权和租赁权，没有所有权。
总结：上面按照人均GDP的逻辑分析，当下东盟十国中，只有菲律宾具备复制中国房产行业黄金十年的前提，但菲律宾的经济是否足够支撑房产市场？房市表现如何？
菲律宾连续5年GDP增速保持在6%以上，经济发展非常稳定，足够支撑房产市场的发展。
菲律宾经济态势在整个东南亚十国中无疑是翘楚，排在越南之后，除此之外，菲律宾的人口红利也是一个巨大的优势。
2018年全球人口超1亿的国家仅有13个，菲律宾官方人口达1.07亿，实际人口有1.7亿，人口增长率约2.56%，是亚洲人口增长率最高的国家之一。
除了庞大的人口总量，菲律宾的人口结构也非常年轻化，综合年龄仅23.9岁，由此可见，劳动力是非常旺盛，高达到62.3%。在15至65岁的就业人口中，菲律宾未来每年增长近2%，而许多国家开始进入老龄化社会，青壮年劳力呈现负增长。大量的年轻人除了带来劳动力，也是最强大的消费市场，未来对住房的需求非常旺盛。
菲律宾的经济、人口是巨大的优势，除此之外，年年上涨的房租收益率也是吸引大批投资者前来投资的重要因素。
连续5年GDP增速超6%持续稳定；人均GDP超3000美金；巨大的年轻劳动人口红利。菲律宾正处于房地产行业发展的黄金窗口。
2为什么是马尼拉？
马尼拉是菲律宾的首都，全国最大的政治、经济、文化、交通中心，也是菲律宾国内第一大城市，国内唯一一个国际性城市，是亚洲最大的都会区之一，被称之为"亚洲的纽约"，位于菲律宾最大的岛屿-吕宋岛马尼拉湾的东岸，也称"小吕宋"，濒临天然的优良港湾--马尼拉湾。
马尼拉建在巴石河两岸，河流把城市分成两大部分，14个区中的7个区在巴石河北岸，6个区在南岸。马尼拉市人口为2400万人，面积仅638.55平方公里，人口密度可想而知，如下图：
从图表中，我们可以清楚了解到，与国内一线城市相比，马尼拉的人口密度是上海的5倍，香港的3倍，深圳的2倍，可见人地矛盾之大，供需关系紧张带来的就是房租高、房价涨，这是什么概念呢？
以香港为例，20190127期《新相亲大会》，第二个女嘉宾在香港做搬运工，引起现场热议，她自述香港住5平米的房子，月租6000多港币。而马尼拉以56%的香港面积承载着1.7倍的香港人口，如此看来，马尼拉的高租金回报率及房价的增长也就不足为奇。
上图为菲律宾中央银行统计，自2011年开始，在马尼拉的Makati CBD三居室房价已连续上涨8年。
《全球房地产指南》分析指出，菲律宾房产市场具有无限潜力。房价平均涨幅已高达10%，菲律宾在亚洲租金收益率排名第一，租金收益高达7.51%，首都马尼拉的租金收益率更是高达8.98%。未来马尼拉的房屋入住率稳定在近90%的水平，比国内很多城市的入住率都要高。如下图：
3怎么选板块？
如果已经确定在一个城市买房，那么接下来选择区位和地段是首要考虑的问题。马尼拉房产投资黄金地段分别是：
（1）Makati（马卡蒂），马尼拉大都会第一中心商务区，位于Makati市内；菲律宾的金融中心，众多银行总部，老牌CBD。
（2）Ortigas（奥提加斯），马尼拉大都会第二中心商务区，位于Pasig、Mandaluyong、Quezon City三个城市交界处；聚集BPO产业。
（3）BGC（环球城），新兴商务区，位于Taguig市内；聚集新经济产业，跨国公司较多，街区环境堪比新加坡。
（4）Pasay（帕赛），亚洲占地最大的购物中心Mall of Asia和菲律宾博彩城等的所在地，靠近机场，填海造陆的新生地
（5）Quezon（奎松），菲律宾未来的“硅谷”，肩负菲律宾“财神爷”的地位，众多本地富豪居住于此，同时又是马尼拉大都会最大的一个城市区域。
Makati拥有菲律宾最高办公大楼PB Com Tower以及“菲律宾华尔街”之称的阿亚拉大道。多家菲律宾本土行业巨头总部坐落在此，包括阿亚拉公司、美加公司、菲律宾交通银行、菲律宾群岛银行等。有一百多家跨国公司在此设立地区总部和业务，如宝洁、英特尔、微软、雀巢、庄臣、壳牌、埃森哲等，还有一些跨国公司的呼叫中心以及部分菲律宾顶尖大学。
Ortigas聚集了众多商场、办公室、摩天大楼、夜生活酒吧、餐厅等,如亚洲开发银行总部、Oakwood Premier公寓酒店、香格里拉酒店、生力公司总部（菲律宾本土最大的跨国公司，龙头产品是“生力啤酒”）等等。
BGC作为新发展起来的商业区，该区有完整的规划，交通和绿化都属一流，商业设施齐全，类似上海浦东新区的陆家嘴，进入BGC有来到新加坡的感觉。许多跨国公司以及新加坡、挪威、英国、韩国大使馆选址于此，菲律宾证券交易所搬迁至此，并有多所国际学校和本地学校。
Pasay是近两三年华人投资者最追捧的菲律宾房产投资热区。此区离马尼拉国际机场近，有全亚洲最大的购物中心Mall Of Asia、国际级别的体育场馆Arena、客服中心商业园区，以及4座国际级博弈度假村加持，种种利多推升马尼拉湾区搖身成为华人投资购房首选。
Quezon是马尼拉大都会当中重要的政治、经济、文化和教育中心，曾是菲律宾首都，因而有许多宏伟壮观的政府大厦和国会前址可见。它还是菲律宾最富有的地方政府，市区建有宽广的公园、绿荫大道、多种多样的植被及许多住宅区和商业区，联合国和世界银行的网址见证这座城市的繁荣。同时也是菲律宾主要的娱乐中心，许多电视节目、音乐及电影在此制作，所以被称为菲律宾的好莱坞。许多电影明星、政要也居住在此。