深圳设计师爆改农民房，低成本造出青年人的“日系豪宅”

租房已经成为一线城市的新市民一种主流的生活方式，在脱离了学生时代的家庭生活后，合租与独居在城市青年的人生过程中相互交错，引发了他们对居住空间、生活服务以及社交配套产生的独特需求，推动新的居住时代的到来。

在繁忙的都市中，公寓和社区虽然更多是作为一个场景而存在，但真正重要的是其本身所扮演的一切：家庭、爱、舒适的夜晚，以及关于归属感、关于安全感和对精神的庇护。

当新市民、新青年成为租房主力军，长租公寓应该如何运营？老旧农民房有哪些改造和增值空间？运营者该如何平衡用户体验和坪效，让公寓吸引人，更能留住挑剔的青年人？

本次我们邀请到拥有20多年酒店、公装、高端别墅设计及施工经验的高级室内建筑师、筑蜗国际青年社区创始人、珊瑚智库成员杨川。

杨总一直致力于为新市民、青年人提供优质的居住生活体验，您在公寓运营方面有什么心得？目前的运营情况如何？

杨川：关于公寓运营，个人体会主要有四点：

1) 我是学建筑和艺术出身的，一直是美好生活的实践者。

2) 作为一个高二孩子的父亲，多年陪伴孩子的经历让我明白一个道理，有距离的陪伴才是对他成长的最好帮助，对租客也一样，外松内紧的安保制度就是人性化关爱。

3) 由于多年从事室内建筑设计工作，我对建筑标准、安全、消防、环保、艺术陈设、园林绿化、智能化等场景应用都有涉猎。我们会按照国家的相关规范去实施改造，把这些因素实现到工程改造中。

4) 我们和基层的管理部门积极合作，比如对接公安的人脸识别系统、设置前台报警设施、社区的门禁系统等等。

基于以上，筑蜗从开业以来，一直是我们这个区域公寓改造和运营方面的标杆，经常有很多同行来参观考察，在疫情的时候，我们也能达到95%的出租率。对租客来说，我们的经营理念是真正让他们感受到了家的归属感和安全感，反馈到我们的经营成果上，就是流失率低、返租率高、老带新多，这说明租客对我们也是比较认可的。

以设计师的角度来看，公寓改造有哪些专业建议？

杨川：这个无非是从三个方面来讲：

1) 从基层政府的管理角度，首先要不违规，不影响建筑结构，严格遵循国家标准规范。尤其安全是非常重要的，我们会增加很多安防设施，还有消防分区、消防布局、消防喷淋、烟感报警，疏散通道等等。

2) 从租客体验感，从人员动线、设计风格、租客喜好、各种生活便利上加以考虑，比如疫情期间，出于安全考虑，我们会专门设置人脸识别和自动门，让租客实现无接触进出。

3) 从经营者运营管理方面的角度，对维修、保洁、设备、储藏等空间使用方面布局，让整体规划更合适。综合这些因素，建筑外立面、共享空间、房间设置、安防、消防、智能化、绿化园林、陈设软装等各方面都是需要精心设计的。

从设计师的角度来讲，公寓不仅是一个产品，还是自己的一个作品。举个例子，我们在刚拿到这栋房子时，还只是个普通的城中村里的农民房，所以我们首先做的就是将它的外立面包装设计得更精致一些，更好的有别于周边的房子。在装修的时候，我们选用的材料、施工流程都严格控制着二次污染，装修结束后，我们也会找第三方环保公司做检测，结果也都是达标的，然后我们会把这个结果公示出来。

在公寓的公区改造中，我们把本身不美观还存有安全隐患的屋顶搭建拆除，并在满足消防安全的前提下，将屋顶花园分为晾晒区、工作区、休闲区和园林区。

拿休闲区来说，不仅我们运营方可以经常在这里搞活动，租客们也会自发在休闲区组织烧烤或者跳街舞之类的，这种充满年轻活力的生活氛围非常吸引租客前来入住，而且他们还会带来自己的朋友同事一起来，甚至有的还会租用我们的天台。

在改造和运营过程中，您是怎么平衡用户体验和坪效的问题？

杨川：这个问题本身来说就是比较矛盾的。比如说公共空间的设置和安排，如果没有这个安排，它就无法创造用户体验，但是这又涉及到坪效的收入，会因为浪费了空间而摊薄。公区的运营和社群运营，实际上对经营者来说是伪命题，他没有这个运营能力和人才去折腾这个事。个人认为要实现平衡比较难。加上这个疫情和后疫情的长期影响，这个矛盾将会更加突出，处于无解的状态。

根据我多年的经营经验，我认为最好有一个第三方的平台来辅助运营，做一些社群活动，比如花艺、表演、培训、茶艺等等，它既能提高用户体验感和归属感，又能为公寓提升增值空间。

关于社区改造，您有哪些实现共赢的案例可以分享？

杨川：全国各地方因为其历史、背景不同，改造后的社区也是不一样的。其中北京和上海主要是针对旧建筑、厂房之类的改造比较多，广州和深圳还是因为历史遗留原因，城中村居多，城市缺乏规划，显得较为杂乱，目前还没有形成一个规模化、社区化的效果。

国内之前有过万科的万村计划，属于整村改造，它是把整个村里面的各种道路、建筑、商业、配套等都做了集中的规划设计。虽然因为某些原因中止了，但它的理念是对的；另外上海的万有集市做得也挺好，它是把旧的菜市场加以改造，再结合了社区的一些职能，比如康复中心、老年活动中心、社区食堂或者社康等。不过这类改造只是由公寓方来做是有困难的，所以还需要政府牵头，相关部门配合协调，那么才能以这个点辐射至周围2公里范围内所有的社区，再去做社区运营。

上海-万有集市

国外做得比较好的就是新加坡的邻里中心。这个社区就是由政府牵头，经营者和住户参与其中，最终实现三方共赢。邻里中心里面有菜市场、食堂、理发店、咖啡店、书店等等所以年轻人喜欢和常去的地方，它基本上把住户从家庭事务中解脱出来，甚至还有米其林餐厅入驻社区，让年轻人住在里面不愁吃喝玩乐，同时还减少了城市的二次生活污染问题。

新加坡-邻里中心

让住户从“住有所居”到“住有宜居”，关键因素有哪些？

杨川：首要因素是因为国家的政策好，关怀到了这些新市民和青年人，各项密集的密集出台的政策都取得了稳定市场和稳定租金的作用。

当然，目前解决的还主要是“住下来”的问题，就是硬件问题，那么住下来之后，下一步应该是解决“住得好”的问题，那就需要从他们的一些实际痛点出发，跟他们生活工作息息相关的，比如说换房、学历提升、技能提升、形象提升、社交需求、精神需求、餐饮需求等等。其次就是为政府各部门帮扶措施文件，有一个统一的传达路径。

对公寓经营者来说，提升他的空间利用和整合各方资源，有增值效益。对长租公寓的坪效提升也很有帮助。同时真正做到了帮助新市民青年人这些精准人群，提供生活工作上的服务。

您对长租公寓的发展趋势有什么看法？未来您准备在里面扮演一个什么样的角色？

杨川：我认为长租公寓运营是国家的一个基本民生服务，是服从于国家房住不炒，居者有其屋的国策。应该是由政府部门牵头，动员社会力量提供各种资源的民生事业。应该有相应的标准，尊重历史，统一的管理规范。为新市民青年人提供安全舒适的生活、居住、餐饮环境，打造适合青年居住的新时代的社区。

我们目前也正在打造一款诚心为新市民青年人“住得好”的生活服务平台，为他们提供更好的生活和工作上的服务。我们愿意做长租公寓事业的践行者和创新者角色，提供更多更好的产品服务社会。